多方探索中國特色REITs市場發展之路

　　12月8日，首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年年會召開，在場的多名證監會系統人士以及業內專家表示，自2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。新時代REITs市場肩負著重要的職責使命，也迎來難得的歷史機遇，發展空間廣闊、潛力巨大。接下來，還需各方合力，以常態化為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。

　　基礎設施REITs發展取得積極成效

　　中國證監會副主席李超表示，我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經濟方面發揮著日益重要的功能。

　　今年，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》，首次在國務院文件中對基礎設施REITs工作提出明確要求。文件提出，要鼓勵更多項目發行上市，進一步靈活確定發行要求，健全擴募機制，推進相關立法等，對推動基礎設施REITs發展提供了有力政策依據。

　　證監會數據顯示，2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩。截至今年11月底，共批准基礎設施REITs産品24隻，已上市22隻，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、産業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資産類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示範效應。

　　同時，已上市REITs信息披露總體規範、運營較為穩健、業績表現符合市場預期，其中首批9隻上市REITs發佈的2021年年度報告顯示，營業收入平均達到基金招募説明書預測值的104%，資産配置價值凸顯。截至今年11月底，産權類REITs對應現金流分派率平均為3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均為5.51%，估值總體處於合理區間。

　　截至今年11月底，上交所市場共發行15隻REITs，募集資金541億元，已上市REITs總市值達572億元。上交所理事長邱勇表示，基礎設施公募REITs試點以來，上交所認真落實註冊制改革理念，不斷完善REITs市場運行機制和監管制度，積極推進優質項目參與試點，REITs市場規模與範圍穩步擴大，試點資産類型不斷豐富，市場運行總體平穩。今年以來，上交所修訂發佈擴募規則，推動形成“産品新發”與“基金擴募”雙輪驅動的良性發展格局；發佈保障性租賃住房REITs規則指引；民企公募REITs實現零的突破。二級市場上，截至目前，流動性和價格發現機制運行較好。總的來看，試點效果符合預期。上交所總經理蔡建春指出，隨著REITs市場常態化建設加速，REITs發展呈現出新態勢。一方面，資産擴面與基金擴募統籌推進，為REITs市場發展打開廣闊空間。另一方面，市場需求和國家政策雙輪驅動，為REITs市場發展提供強大動力。

　　共促中國特色REITs市場發展

　　對於REITs市場接下來的發展，李超表示，下一步，證監會將堅持服務實體經濟的根本宗旨，強化系統思維、市場觀念，以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。

　　一是保持常態化發行，充分發揮規模效應、示範效應。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動産等領域；二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設。儘快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場；三是強化事中事後監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規範並重，建立健全符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排；四是完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎。研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs稅收徵管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體；五是發揮各方合力，推動市場持續健康發展。證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規範發展。

　　邱勇表示，下一步，上交所將堅持守正創新，立足國情和實際，一步一個腳印，推動具有中國特色的REITs市場行穩致遠。穩步擴大試點範圍，加大對保障産業鏈供應鏈穩定、保民生等領域項目的支持力度，助力宏觀經濟大盤穩定和高質量發展。同時，將在市場組織培育、制度建設、基礎資産拓展、項目常態化發行、投資者宣傳教育等方面持續發力，推動REITs市場高質量發展。

　　蔡建春表示，上交所將在中國證監會領導下，深入總結試點經驗，認真解決存在問題與不足，推動基礎設施REITs健康發展，包括完善審核機制，嚴把入口關；深入項目前端，做好市場培育。持續做好央企、省屬國企項目輔導對接工作，積極助力優質民企參與REITs試點，儘快推動重大標誌性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎設施項目；加強市場建設，營造良好生態。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發行交易機制，研究推出REITs指數，優化REITs做市商考核機制，探索以REITs為標的的ETF産品，穩步拓展基金通平臺業務功能；完善信披安排，督促規範運營。

　　國家發改委投資司副司長、一級巡視員韓志峰表示，REITs不僅僅是一個金融産品，更重要的是它把資本市場與實體經濟緊密結合，為金融服務實體經濟提供了良好路徑。在相關配套規則尚未明確的情況下，請有關部門就發行REITs時遇到的特許經營、土地管理、手續合規、國資轉讓等問題出具無異議函，就是一種創新性地解決問題的方式。

　　住房和城鄉建設部住房保障司副司長潘偉表示，租賃住房市場規模龐大，發展前景廣闊，保障性租賃住房REITs發展大有可為。目前，保障性租賃住房REITs的良好社會經濟效用已初步顯現。下一步，住房和城鄉建設部將配合相關部門，完善保障性租賃住房REITs相關政策。