“以房養老”：60歲後房養我？

       “以房養老”是指老人將自己的産權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。“房子”和“養老”，幾乎是普通老百姓最為關心的兩件事。在中國，買房子是許多人的首要奮鬥目標，結果往往是，當一個人真正擁有一套住房時，多年積蓄基本耗盡，養老危機凸顯。而在不影響居住的前提下，用房子來“反哺”晚年生活，中國老人的幸福感無疑會增加許多。
       而最近，討論最為火爆的“以房養老”模式便是房屋反向抵押貸款，既“倒按揭”，將房子抵押給專門機構，每月從該機構獲取現金，用以養老。去世後，房子就由該機構所有。瀋陽某工行理財經理稱，“這是一個解決養老問題的辦法，肯定會有它的客戶群。”

在國內，這種新型的養老方式頗受關注

     這種新型的養老思路在最近幾年很受國人關注。早在2006年，全國政協委員賴明就建議對“以房養老”的“倒按揭”進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。2007年，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的産權人。老年人可以將自有産權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後，全部由老人自由支配使用。
       今年初，廣州市政府提出“以房養老”模式，發佈了《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同“以房養老”，而丁克一族更表示歡迎。

在國外，“以房養老”市場早已成熟

      “以房養老”模式其實是舶來品，在國外已經成熟運轉了多年，上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立後，在美國日趨興旺。雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。美國政府和一些金融機構向老年人推出了“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。美國“倒按揭”貸款放貸額一般原則如下：住房資産越高則可貸款數額越高；年紀大的住戶可貸款數額高，這是由於其預期壽命短，還貸週期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者；預期住房價值的增值越高可貸款數額越高。
       新加坡也是成功施行“以房養老”模式的國家，新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推。同時，60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，産權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，“剩餘價值”交給其繼承人。除美國和新加坡之外，日本、英國、加拿大等發達國家“以房養老”模式也已成熟，但由於社會經濟、保障等方面的巨大差距，我國全面推廣“以房養老”仍面臨很多阻礙。

“倒按揭”只是“以房養老”模式的一種

      近日，民政部等12個部門就養老工作的開展進行了討論。其中，銀監會負責人表示，由於我國現有的制度房屋産權70年，“以房養老”難以推行。在新聞中，作者將“以房養老”完全等同於“倒按揭”模式，但實際上，“以房養老”的形式比較豐富，比如，老人可以租出大房再租入小房，用房租差價款養老、售出大房，換購小房，用差價款養老、將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老等。由此可以看出，現有的房屋産權70年這一制度，對“以房養老”的影響僅限于“倒按揭”一種模式。

70年産權不是影響“以房養老”的關鍵

      《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權的有效期限是根據土地使用用途的不同來確定的，如，居住用地的最高期限為70年。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，土地出讓使用期滿，政府可以收回國有土地使用權。除公共用地或舊城區拆遷等用途外，國家收回土地後不會對土地使用權人給予補償。
       據此，銀監會調研得出結論，70年後房屋使用權到期，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回，這樣便制約了“倒按揭”模式的進行。但《土地管理法》規定，土地使用者可以申請續期，續期成功可以繼續使用；《物權法》第149條規定： “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。” 因此，房屋使用權到期後，土地使用者可以通過續期來完成“倒按揭”的義務。
       但各項法規對於“土地續期”的規定卻顯得比較模糊。政府因公共利益回收土地會給予使用權人賠償， “公共利益”的範圍是什麼，賠償按照何種標準進行，並無詳細規定；70年期滿後可以自動續期，這種續期是有償還是無償，交易成本是多少。這些疑點，都會給“以房養老”的推行帶來一些麻煩。

在扭曲的樓市下，“倒按揭”很不靠譜

      “倒按揭”養老模式能否廣泛推行，很大程度上取決於房地産市場的健康程度。有評論員指出，“倒按揭”模式更大的問題在於房地産市場：“在一個動蕩而瘋狂的房市背景下，以房養老註定是充滿無限風險的：如果漲速過快，則養老者要吃大虧；又如果價格形勢急轉直下，則銀行機構又要當冤大頭。在充滿變數的房地産市場裏，看漲或者看跌的結果都無法使得雙方在價格問題上達成一致——國際經濟學專家都看不透的市場，如何確立一個公平的交易價格呢？”顯而易見的是，如果是房價上行期，“以房養老”問題不大，可如果遇到房價下行期，有可能遇到其他問題”。國外發達國家房價相對理性，“蘿蔔就是蘿蔔價”，而不可能像國內房地産市場一樣，“蘿蔔卻能賣出人參價”。在一個完全扭曲了商品性質、保障功能的房地産市場，“以房養老”模式的風險不言而喻。

“以房養老”讓農村老人成為被遺忘的群體

      同樣，“倒按揭”式養老在農村推廣面對很大的阻力。在我國農村，土地大多規集體所有，稱為“宅基地”。根據我國法律規定，宅基地屬於農民集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權。同時，根據《中華人民共和國擔保法》第37條規定：“耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權不能抵押。” 除此之外，如果住房地處農村經濟發展緩慢地區，那就會導致房屋價值低，不易變現等結果。這樣，不光是“倒按揭”，依靠出租、出售房屋養老也成了問題。在城市中，“以房養老”也僅適用於有一定經濟實力的老人，尤其是經濟快速增長的城市或城郊，住房價值很高，且在不斷增值。對於沒有房産的城市無産者，“以房養老”同樣無法達到目的。據最新數據顯示，目前我國60歲以上的老人接近1.78億人，其中農村老年人約1.1億，這其中多少人有能力負擔得起“以房養老”的成本，將決定著“以房養老”的推廣程度。

中國人普遍認為“但存方寸地，留于子孫耕”

      “但存方寸地，留于子孫耕”，這種思想對中國人的影響持續了上千年，用為子孫置辦的産業給自身養老，在很多老年人看來是不可思議的。況且，在辛辛苦苦地償還了按揭貸款後，“反按揭”又把房屋還給了銀行，這種模式讓很多人無法接受。《揚子晚報》曾隨機採訪了10名老人，隨機採訪的10個老人中，有9人認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故後，子女便無處可居。 “養兒防老”，再將家業予以傳承，中國人幾千年來的養老思路難以徹底改變。也有評論者指出，“以房養老”折射出的其實是中低收入群體深深的無奈。