十年發展：日新月異的急速成長

        過去十年，中國經濟的快速發展為房地産插上騰飛的翅膀。2001～2011年，中國GDP以10.5%年平均速度“超高增長”。外向型工業化帶動城鄉居民的收入快速增長，城鎮化加速推進，消費結構和水平迅速升級。其間城鎮居民家庭人均可支配收入由2001年的7702.8元提高到2011年的21809.8元；2003-2011年全國城鎮化率從40.53%提高到51.27%；住房制度的市場化改革取向，使住房成為居民主要耐用消費品和財富形式，住宅主導的房地産業迅速崛起。

        城鄉居民居住環境改善顯著，居住空間擴大明顯。2002 ~2011年，我國城鎮竣工住宅71.7億平方米，城鎮居民人均居住建築面積由2002年的24.5平方米增加到32.7平方米；農村居民人均住房面積由26.5平方米增加到36.2平方米。城鎮居民新建住宅基本以小區的形式興建，成套率和配套性大為改觀。2002~2011年，我國成套住宅累計竣工4.4億套，配套設施如綠地、娛樂、學校、醫療等比較齊全，城市面貌、住房條件以及居住環境都發生了翻天覆地的變化。

        與此同時，中國房地産業迅速崛起。十年間，住宅産業發展迅猛，開發和交易規模世界罕見。商品住宅投資規模增長迅速，2011年4.43萬億元的住宅投資額，是十年前的8倍；新開工建設面積約19億平方米，銷售面積9.65億平方米，銷售額4.82萬億元，分別是2002年的4.47倍、4.07倍、 9.72倍。

        崛起的房地産業順理成章地成為國民經濟增長的驅動力。房地産業關聯度高、帶動力強，住房作為産業鏈條終端的商品化和市場化，有效地釋放了內需，拉動經濟增長。全國城鎮房地産投資額2003年約為1萬億元，2011年上升到6.2萬億元，佔固定資産投資的比例保持在20%～22%左右，但佔GDP的比重從2003年的7.48%上升到2011年的13.09%，翻了將近一番。

十年調控：“治標”兼為“治本”爭取時間

        2003年以後，大中城市的房價（除2008年）持續快速上漲，年年居高不下，中央出臺的一系列房地産調控和住房保障措施，取得了一定的成效。

        其一，密集出臺調控措施應對房價過快上漲。2003年央行的121號文件調整銀行個人住房貸款政策，成為中央政府第一次採取抑制房價高漲的措施；2004年國務院的通知，將房地産開發項目自有資金由項目總投資的20%提高到35%；2005年的“國八條”將穩定房價提高到政治高度；2006年“國六條”意圖調整住房供應結構穩定房價並在細化中提出 “70/90”政策；2007年央行九次提高存款準備金率；2008年國發〔2008〕3號文整頓和打擊“囤地”。全球金融危機爆發後，在“保增長”的目標下，調控政策發生“逆轉”，致使2009年房地産市場下半年量價齊升。2010年“新國十條”強調住房既是經濟又是民生問題的雙重性質，推出對地方政府穩定房價和保障房建設的問責制。2011年初，國務院果斷要求大部分城市採取限購政策。

        其二，住房發展定位逐漸轉變。2007年，國發〔2007〕24號文召示保障房建設的回歸，民生需求被提上住房發展政策日程。2010年，“新國十條” 將住房問題提高至影響社會穩定的政治高度。2012年，十八大報告提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，住房發展由市場主導的“獨舞”轉向商品住房和保障房“兩條腿走路”的供應格局。

        其三，保障房建設方興未艾。有鋻於保障房建設的嚴重滯後，2008年，4萬億經濟刺激計劃首次將1000億元保障房投資列在的第一位；2011年《國務院政府工作報告》提出，“十二五”期間新建保障性住房3600萬套，力爭在2015年末使城鎮住房保障覆蓋率達到20%的建設目標。保障方式由以經適房、限價房形式的 “住有所有”，向公共租賃房為主體的“住有所居”過渡。

        其四，住房市場體系和制度建設有所進展。十年中住宅開發和交易的市場體系正式確立和發展。住宅建設用地的土地儲備制度和土地出讓“招拍挂”制度的確立，規範了土地市場，推動了土地、商品住宅開發和二手房交易三個層次市場的正式形成。與此同時，禁止轉按揭、商品房預售網簽、預售資金監管等制度建設不斷完善。

十年反思：“治本”改革刻不容緩

        十年來，政府密集出臺的調控政策，也存在不少問題。一是混淆制度和政策的關係，甚至政策之間相互矛盾；二是加劇市場波動，干擾了市場主體預期，使房價陷入“越調越高”的怪圈。穩定市場預期的“治本”改革時間所剩無幾，而房地産市場失控的形勢異常嚴峻。當前，整個中國的房地産存在三個方面的問題：

        首先，市場主體與國家目標偏差大，市場嚴重失衡。住房與整體市場制度設計的不完善、不配套，導致地方政府、金融機構、企業、個人等集體行為的衝動，導致市場結構嚴重失衡。炒地導致土地市場失衡。2002年全國土地出讓金2416.8億元，2011年激增至3.15萬億元，十年間增加13倍；信貸衝動導致住房金融市場失衡。2005年以來，住房信貸佔比不斷攀升，房地産企業的資金高達80%左右來源於銀行貸款。住房産品結構失衡。已售存量商品房空置4.4億平方米，小産權房空置11.2億平方米，與普通商品房供給相對不足形成強烈反差。

        其次，投資結構嚴重扭曲，危及經濟持續健康增長。房地産投資遠超警戒線，宏觀經濟過度依賴房地産。2003～2011年，房地産投資佔固定資産投資的比例保持在20%～22% ，是10％國際警戒線的兩倍多。國內房地産投資佔GDP的比重2010年已達15%，遠超5％的國際警戒線。資源過度配置到房地産領域，嚴重制約了産業升級和經濟轉型，危及經濟持續增長的動力。

        第三，住房異化擴大貧富差距。資本密集型的重化工産業結構和住房投機投資的雙重疊加使國民收入分配向資本高度集中，住房淪為社會財富分配的工具，加劇了社會不公。

        住房問題的根本解決，必須依靠深化“中國城鎮住房制度綜合配套改革”，即結合國家整體經濟社會體制的改革和住房發展目標，制定科學合理的“時間表”和“路線圖”，廓清戰略思路、修正定位、完善住房體系，設計頂層制度、構建長效機制、完善管理體制，建立新的住房體系框架。