揭開地王接力賽內幕 土地成為純粹資本工具

　　7月23日，上海以30.48億元的高價，杭州以20650元／平方米的單價，創造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區廣渠路15號地拍出40.6億元時，北京出現“五天三地王”局面。

　　2007年那一輪土地市場熱中，就産生過一批“地王”。這些老“地王”後事如何？對新一代“地王”的命運有什麼啟示？

　　開發商為何對“地王”情有獨鍾

　　根據中國土地勘測規劃院權威數據，2007版的“地王”大多“晚景淒涼”。

　　2007年6月，志成企業以11.04億元摘牌上海普陀長風生態商務區4號東南地塊，折合樓面價約1．64萬元／平方米。2008年6月，志成企業退地，違約損失超過3000萬元。

　　2007年9月，福州融信地産以總價9．04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達9953元／平方米。2008年3月，福州融信地産以損失7000多萬元保證金的代價，“吐出”福州“地王”。

　　“‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導作用，拉動其他樓盤高價快速銷售。”中國人民大學商學院副教授俞明軒博士認為，開發商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。

　　因此，作為一種商業手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經被同一家開發商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔。此外，開發商還能用高價地在股市融資。

　　據《廣東省2008年房地産藍皮書》分析，當年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發新股，發行公司債等形式獲得鉅額資金拿地，然後又以土地儲備為籌碼，提升業績，刺激股價，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實際成為純粹的資本工具，不再是生産資料。

　　公眾要理性，莫上“地王”當

　　中國農業大學土地管理系主任朱道林教授説：“所謂‘地王’産生後帶動周邊房價上漲的説法，完全是一個‘誤區’。從理論上來説，影響房價的因素，一個是區位，一個是基礎設施。基礎設施是一個關鍵。現在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現，對這個地區的帶動作用可以説一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當地基礎設施負荷比重增加。那麼，你説住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。”

　　朱道林説，“地王”所處的地方，特別地塊過大的“地王”，會影響當地社區運行關係。無論對買房還是租房而言，“地王”的出現，對區域並不一定是好事。對周邊小區設施、生活成本、交通條件、環境質量，都會形成擠壓。“應該引導消費者不要跟這個風，不要替開發商炒作，不要自己給自己製造負擔。”

　　“天價地的獲得很可能形成風險，但是這個風險要由企業來承擔，而不能轉嫁給社會。”俞明軒説，防止企業把土地放在那裏，讓土地自然增值。

　　按國務院有關規定，土地閒置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閒置滿一年不滿兩年的，將按土地價款的20％繳納土地閒置費。對閒置房地産用地還要徵繳增值地價，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

　　據報道，廣州國土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批8家房地産企業將因為沒有如約履行經營性用地拍賣和開發流程，將面臨處罰。資料顯示，2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價超過了當年土地成交均價4622元／平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的高達24個。

　　據新華社北京8月2日電 新華社記者 王立彬

責編：李二慶