抄底海外是個“坑”？

　　□地産評論員 孟子諒

　　“底特律破産”的消息吸引了輿論的廣泛關注，看著那破敗不堪的街道和某些得意洋洋的投機者“1000美元”買到兩套房的炫耀，不少市民紛紛表示要去底特律“抄底”，更有某網站打出廣告並開始組織“美國底特律看房團”。那麼，這種對海外地産市場近乎瘋狂的抄底行為靠譜嗎？

　　據業內人士透露，目前有海外置業意向的購房者中，購置房屋作為投資用途的比例超過9成。由於調控政策收緊，國內房地産的投資渠道越來越少，而美國房地産恰逢周期性復蘇階段，因此大量資金流向海外置業市場其實並不令人感到意外。那麼，對於“白菜價”的底特律樓市，我們應該用一種什麼樣的眼光來看待呢？

　　事實上，底特律的房價看似白菜價，但其背後隱含了許多高於房價本身的隱性成本。比如維修成本、房産稅、以及前業主欠下的物業管理費用等。其次，消息中提到的“白菜價”住房周邊全是貧窮的區域，安全差、環境亂，房子的升值潛力也會為整個街區所拖累。

　　如果一個區域的房地産市場具備抄底價值，當地經歷的不景氣必須僅僅是周期性危機，而不是支柱産業徹底衰亡。底特律市自08年次貸危機開始汽車工業逐年萎縮，已經造成整個城市破産的連帶作用。與其説抄底底特律是機會，不如説是投資者的陷阱。

　　實際上，底特律是為高熱不退的海外樓市投資行為敲響了警鐘,在越來越多的投資者把目光轉向海外，被形形色色的“低門檻、高收益”宣傳所吸引的時候，有沒有考慮過，會不會有一天,自己的投資會淪為今天的底特律樓盤呢？

　　除了風險，海外房産投資的收益，或許也沒有許多人想象得那麼高。對於準備在海外投資房産的購房者來説，投資收益要依靠兩種途徑：出租或出售。業內人士介紹，美國全國房屋租金平均回報率只有4%至6%，這與15年至20年貸款期基本吻合，因此指望以租養房並不現實。而對於出售而言，美國的相關法律相當嚴格，差價稅可能高達30%。

　　一位在海外置業領域工作多年的經紀人透露，雖然目前投資海外房地産的門檻較低，但其中也有許多隱患。除去一些可以預見的支出如棄置房屋的再裝修費用以外，由於債務雖房産一併轉移，還存在着一些隱性的支出，如前業主欠下的房産稅、物業管理費等等。刨除這一部分支出，海外房産投資的收益潛力並不大。

　　其實，在海外置業投資熱興起的同時，海外機構卻把上海視做投資寶地。去年12月，美國黑石集團斥資23億人民幣收購了位於北京西路的商業項目——華敏帝豪大廈5-33層；今年3月，澳洲投行麥格理旗下的一支基金以2.635億元人民幣收購了嘉定的嘉亭大廈。調控下多家品牌開發商轉向商業地産開發，2013年，SOHO、酒店式公寓、商辦別墅等投資型産品在上海市場呈現井噴之勢。海外投資置業者的回流，可能成為今年上海樓市的一個新趨勢。