葉檀

　　房地産泡沫論者支持鬼城的説法，把鬼城視作崩盤的先兆；而對中國城鎮化充滿信心的人認為，每年進入城市的千萬以上的農村人口，將填滿中國的每個城市。

　　城鎮化是真實的，中國不會出現房地産市場斷崖式下降，但某些鬼城的出現，以及某些城市必然出現一輪房價下滑，以跟上收入的步伐。

　　中國社科院發佈《2011中國城市發展報告》指出，未來20年，每年將有1000多萬農村人口轉移到城鎮居住。

　　一線城市、東部地區絕不會成為鬼城。根據我國第六次人口普查的數據，2000年至2010年，東西部共有9省市出現了人口增長超過10%。北京、上海、天津均爆炸性地增長了29%以上，全國人口增長中的54.9%集中在經濟發達的前五個城市中，外來人口成為人口增長的主要因素。與此同時，重慶、湖北、四川、貴州、安徽和甘肅六個省份的常住人口，卻出現了負增長。全國分成了人口導入地與人口輸出地，這一過程在持續進行中，使全國房地産市場的分化有了現實基礎。

　　重點發展的西部大城市不會成為鬼城。

　　以成都為例，2000年底，成都城鎮常住人口為606萬人，十年後成都城鎮常住人口為921萬人，年均新增人口為31.5萬人。以人均需要25平方米住房計算，城市化進程使得年均住房需求近800萬平方米。2012年，華西城市與房産研究院聯合成都透明房産網聯合推出《全川購房力調查報告》，顯示四川二級城市購房者買走成都六成房子，成都作為四川的唯一中心城市，地位無可動搖。

　　成都市每年新房銷售面積在700萬平方米左右，新增需求和銷售面積基本契合。2012年，成都主城區商品房住宅供應面積858.7萬平方米，同比下降12％；成交面積848.25萬平方米，同比上升35％，供求比為1.01：1，購買面積70到90平方米佔比46.6％，剛需佔比一半左右，説明成都住宅市場風險不大。

　　不過，環顧其他人口、資金導出的中小城市，未必有那麼幸運。這些地區正在期盼著新一輪的基建以填平缺口，房地産供應量大增、經濟落後、環境糟糕的中西部三四線城市，存在著巨大的房價下行風險。

　　即使是成都這樣的大城市，不同的區域房地産銷量截然不同，不同的物業種類面臨的風險也截然不同。相比住宅地産，當地商業物業風險要高得多。

　　今年1月15日，世邦魏理仕（CBRE）發佈2012年全年成都房地産市場回顧，當年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，同比增長8％，但新增供應量98萬平方米，同比增長69%。在巨大的新增供應的壓力下，2012年成都優質寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。隨著實體經濟的下行，供應量的推升，以及電子商業模式的競爭，前兩年商業物業遠超當地所需的城市面臨瓶頸。

　　房地産調控以來，房貸與面積數據顯示，自住與改善型需求成為房地産市場的主流人群。剛性需求放量，説明大部分投資者認同，低風險高收益的房地産黃金時期已過，這將讓除人口暴增以外的一線城市房價走向平穩，甚至下行。

　　城鎮化可以消滅多數鬼城，但並不一定意味著房價上漲，當農村中的富裕群體依靠自身資金在城市購房後，進入城市的群體，不再擁有資金紅利，當地銀行的政府企業與個人存款可以作為風向標。此時，房地産將按照剛需的價格制訂，而非投資者的投資預期定價。

　　以江西省為例，按照“十二五”規劃，到2015年全省城鎮化率預期將達到54%，按年均1.7%的增長比例計算，每年將有近80萬的農民進城，鋻於這部分群體人均收入不高，缺乏其他財富來源，並不能保證當地的中小城市房價將大幅上升。2012年江西全省農民人均純收入為7828元，比上年增加936元，增長13.6%，增幅比全國水平高0.1個百分點，扣除物價因素後實際增長10.9%。最樂觀的估計，十年收入即使能夠達到15萬元，以房價收入比計算，十年後每平方米的房價也應該在1萬元以下。如果上漲過快，可能中途崩盤。

　　認同房地産市場的樂觀是有前提的，即通脹與房地産泡沫可控，城鎮化進程與就業同步發展，居民收入每年以10％以上的速度上升。