本期封面故事經本刊編輯部精心策劃由本刊記者長達一個月實地採訪而成，重點觀察合眾人壽“武漢·中國健康谷”養老社區項目和泰康人壽“幸福有約”計劃，並從養老社區模式、市場現狀前景、存在問題、監管建議等多個層面，獨家專訪著名保險學者、中南財經政法大學金融學院副院長 劉冬姣 教授，深刻引起監管層、險企對運作“養老社區”的相關思考，以期市場合理化穩健發展。

　　泰康“試水”

　　近日，泰康人壽推出“幸福有約終身養老計劃”(以下簡稱“幸福有約”計劃)，成為國內提供綜合養老計劃的首家險企。

　　據泰康人壽助理總裁兼北京分公司總經理孫建軍介紹，該款養老産品在北京地區首批發售，試銷第一週已有7名客戶成功簽單。著名經濟學家曹遠征成為“幸福有約”計劃的第一位簽單客戶。

　　“幸福有約”計劃是一款高端養老年金産品，繳費起點為200萬元人民幣，分為躉繳和十年期繳兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始領取，目前已在北京市場由個險渠道銷售。

　　“保險合同産生的利益，可以用於支付社區每月的房屋租金和居家費用。在養老社區，客戶將享受到包括居住生活、餐飲、醫療護理、文化娛樂、健身運動等全方位的養老生活，目的是為了塑造一種全新的老年生活方式。”泰康人壽助理總裁兼泰康之家CEO劉挺軍説。

　　業內人士認為，就産品而言，泰康的“幸福有約”計劃與其他保險公司推出的養老保險産品大同小異，獨特之處在於與養老社區的入住挂鉤，且提前鎖定了入住成本。

　　據悉，“幸福有約”計劃相關養老社區産品主要針對30(周)歲至60(周)歲的年齡段客戶，泰康人壽北京分公司保險營銷員只負責與客戶介紹産品，客戶若有購買意願則由泰康人壽養老公司北京分公司專職人員負責與投保客戶簽訂保險合同事宜，他們對該保險産品具體的合同也不太清楚。

　　泰康人壽養老社區被其保險營銷員稱之為“候鳥式養老社區”，即購買了“幸福有約”計劃相關養老社區産品取得泰康人壽養老社區入住資格後，將來在投保客戶年滿65(周)歲時，可享受泰康人壽全國建成的任何一個養老社區的免費入住及相關權益。

　　“公司將在全國人口100萬以上的城市建立養老社區，目前已確定北京養老社區在2015年建成。”泰康人壽湖北分公司相關人士透露，“養老社區相關保險産品在武漢地區的發售最快可能定在(今年)6月份。”

　　此前外界早有盛傳，泰康人壽已在武漢光谷置地籌建自己的養老社區，但該説法並未得到泰康人壽的證實。

　　2007年，泰康人壽就已經開始著手考察和研究發達國家的養老服務産業，提出了在中國由保險公司來實踐養老社區的構想。2009年11月19日經中國保監會批准，泰康人壽獲得中國保險行業第一個養老社區投資試點資格。

　　“養老社區向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等保險産品，同時帶動下游的老年醫療、護理服務、老年科技産品等産業，形成完整的産業鏈。”泰康人壽董事長陳東升曾在接受媒體採訪時説，壽險與養老社區結合，保障更完整，便於實現泰康“從搖籃到天堂，泰康一生呵護您”的企業理想。

　　2011年12月底，泰康人壽在北京昌平新城標得三十萬平方米地籌建養老社區。今年4月份，泰康之家養老社區北京旗艦店開始破土動工，預計總容量約3000戶，計劃2015年正式投入使用。而在媒體上盛傳的泰康人壽將在三地建立養老社區，除北京之外還有上海、三亞兩地，以後還要在30多個省區發展連鎖養老社區。

　　當然，在泰康人壽向養老社區挺進的當中也曾出現過不和諧的旋律。2011年泰康人壽北京分公司長安支公司有保險營銷員多次以入住“養老社區”為噱頭，告訴消費者，“只要買就能住”，進行了誤導銷售。

　　此舉受到北京保監局的處罰，其對泰康人壽北京分公司長安支公司罰款20萬元，責令改正違法行為，同時對泰康人壽有關人員處以警告並罰款3萬元。其並在1月9日就此專門發佈消費者風險提示。

　　此次“幸福計劃”相關養老社區産品發售後，《保險仲介》雜誌記者通過多種渠道向泰康人壽北京、武漢兩地保險營銷員諮詢時，發現存在一個共性問題：幾個保險營銷員對此産品的介紹中著重強調“(所繳保費用於投資)收益高於銀行存款利率”，一般不會提及年金收益要以實際投資收益為準，存在著風險。

　　投資潮起

　　除了泰康人壽，中國人壽和新華保險也採用了與保險産品挂鉤的地産投資模式。中國人壽的投資機構與中冶置業簽署了協議，開發河北廊坊的一塊土地用於養老院建設。去年11月，國壽廊坊生態健康城正式啟動，佔地面積475公頃。

　　去年上市的新華保險在養老社區的籌建上也不甘落後。去年11月上市路演過程中，新華保險總裁何志光爆出公司命名為“新華家園”挂鉤養老社區的保險産品已經上報保監會，北京延慶和密雲養老社區設計規劃已完成的消息。

　　近日，新華保險董事長康典在接受媒體採訪時表示：“城鎮化和老齡化，其實是一個很大的市場擴容的過程，可以帶來很多的價值。新華人壽決定進入養老、健康兩個産業，現在已經在進行之中。我們從養老社區的開發、投資、運營的全部資質都在報批，必須符合監管規定。商業模式目前還不是非常完善，我們希望對保險業務能有支持，目前還有大量的細節在研究。”目前，該公司已經註冊了兩家項目公司——新華家園尚谷(北京)置業公司和北京新華家園檀州置業公司——來支持其養老産業的發展。

　　5月18日，新華保險總裁何志光在公司個險渠道保障型終身壽險新産品發佈會上透露，6月將正式啟動旗下養老社區項目，成為保險業內第二家正式啟動養老社區投資項目的險企。據悉，屆時新華保險還將推出與該項目配套的專屬保險産品。

　　近年來迅速崛起的合眾人壽——開業第四年實現盈利，2011年底總資産已達約332.58億元——和以上三家險企不同，其選擇了把武漢作為單純的養老院建設城市。2010年12月，合眾人壽健康社區與同濟健康社區、武漢深鴻潤國際文化科技城三個項目在武漢蔡甸後官湖生態宜居新城同時開工，共同打造“武漢·中國健康谷”。

　　合眾人壽官網資料顯示，合眾人壽健康社區(又稱“合眾健康谷”)項目總投資100億元，佔地800畝，其將建設集健康養生、養老服務、臨床醫療、學術科研、醫學教育為一體的健康産業服務基地，2015年基本建成後將可以提供養老床位3萬張。

　　早在2010年4月，武漢市蔡甸區政府便與合眾人壽簽訂合眾人壽健康社區項目。該項目資料稱，其實施後將為當地養老産業帶來劃時代的變化，把湖北蔡甸變成華中地區的核心養老城樣板。

　　目前，合眾人壽並未對外公佈與之相關的保險産品。據該公司內部人士透露，公司曾經考慮過挂鉤産品，但最終沒能成行。未來公司計劃用五至六年形成全國戰略佈局，逐步構建全國養老産業基地群。

　　據合眾人壽《2010年年度信息披露報告》顯示，該公司業已于2010年10月15日在武漢出資設立了相應的子公司——合眾健康産業(武漢)投資公司，公司註冊資金6億元，主要從事不動産及相關配套投資。

　　3月20日，合眾人壽以約2064萬元拍得瀋陽市棋盤山開發區約2.12公頃的用於健康社區建設土地破土動工，約定2016年3月完工。而其在1月10日出資成立合眾健康産業項目(瀋陽)投資公司，註冊資金為3.5億元，即是為此而設。

　　中央財經大學保險學院院長郝演蘇曾表示：“保險公司籌劃建設養老社區，是對養老保險的一個有效對接，是整合相關養老資源的有效手段。同時，也增加了保險公司的增值服務。”

　　收益之爭

　　在美國、日本、歐洲、澳大利亞等發達國家，養老社區已經是一種成熟體系。這些社區不等同於普通養老院，能提供居住生活、餐飲、醫療護理、文化娛樂、健身運動等全方位、多層次的高品質生活，還能根據客戶的身體情況進行分區照管，比如獨立生活區、協助生活區、專業護理區和記憶障礙區等等。

　　中國保監會2011年發佈的人口報告顯示，預計到2035年，中國老年人口將佔到全部人口的30%以上，而這部分老年人口中，有能力購買入住險企開發的這種高端養老社區的中産階層潛在客戶亦數量可觀，故此這樣高級化的養老需求十分被看好。養老産業自然被險企視為未來一個強勁的利潤增長點。

　　陳東升也認為，中國作為一個最大的新興工業化國家，現在正在向一個中等發達國家邁進，這個邁進是中産階級的崛起，而中産階級對於養老具有很高的需求。

　　在美國成熟的養老社區，入住率可以達到95%，遠高於酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養老社區的生活時間達到20至30年。

　　“這麼高的入住率，平均居住年限超過10年，相當於簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對於保險企業是什麼概念？”陳東升説，老人養老不受經濟週期的波動，可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。

　　康典表示：“我們調研發現，美國有的養老社區很成功，是盈利的，我們希望借鑒他們的經驗。”

　　養老地産的市場潛力巨大在一定程度上降低了投資收益率出現大幅下降的可能性，相對於其他投資渠道而言，屬於回報率較高且風險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。

　　目前，外界較為樂觀的估計認為，養老地産的收益率至少在15%左右。雖然對養老地産投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養老地産投資收益率將高於銀行存款、債券，但低於風險較高的股票投資。

　　據有關測算，較為保守的估計認為養老地産收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地産的收益率會偏高一些，一般而言高於銀行存款、債券，但低於股票投資。

　　2011年保監會頒布的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中，其明確支持保險資金投資養老實體，並研究保險資金投資養老産業等稅收支持政策。

　　而為了確保險資投資房産的規範與防範投資風險，2010年保監會出臺的《保險資金投資不動産暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》。兩個辦法允許險企投資不動産，但對險資運用範圍、險企資格條件、險資投資比例、風險控制等做出了規定，如險企不得直接從事房地産開發建設，投資不動産的賬面餘額不高於本公司上季度末總資産的10%等等。

　　由於我國的養老地産處於起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養老地産走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建築、運營等成本的挑戰。

　　“一般國際上養老社區的回報週期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報週期有可能長達20年以上。”一位業內專家説，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。

　　儘管老齡化進程催生了大量的養老需求，但現在還很難對建設高檔養老社區的投資回報率、投資回報的期限做出預算。更何況就當下來看險企投資養老社區的市場定位與盈利模式還處於探索期。

　　策劃 | 《保險仲介》雜誌編輯部 執行/《保險仲介》雜誌記者 | 劉 斐

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　　管窺中外養老社區模式

　　整理 | 《保險仲介》雜誌編輯部

　　2002年，北京順義區最早推出了國內專門面向老年人的房地産項目——北京國際太陽城。隨後在哈爾濱、上海等多個城市，也出現了類似專門提供老年人養老的養老社區。

　　“北京太陽城”是我國養老社區的最早實踐者。項目坐落于北京市昌平區小湯山，佔地42萬平方米，建築面積18萬平方米。

　　社區按照全國示範性老年基地的標準，設計了不同檔次的老年住宅和6個中心，包括老年病醫療、老年文化教育、老年娛樂、老年購物、老年家政服務和老年國際交流中心。

　　項目按照“福利型事業、經濟型運作”的指導思想，以及社會效益和經濟效益並重的原則，公助民營，自謀發展。

　　項目採取了物業置換的資金支付手段，老年人可以將原有住房與老年社區等價換房，老年人百年之後，又將原置換的房産折價返還給法定繼承人，從而有效提高了老年人的消費能力，解決了養老社區的費用。

　　據介紹，目前北京太陽城養老社區大約住有100多位老人，社區費用得看需要什麼樣的服務，有的老人生活完全不能自理，需要全程護理，有的老人生活還可半自理，有的老人生活可以完全自理。如果是生活能完全自理的話，再加上與這個養老院簽訂長期的居住合同，基本上一個月大約2000多元，社區提供住房以及每天幫忙清理室內衛生等日常居家服務，如果需要更多的服務，那就得另外付錢，此外吃飯的費用自理。如果需要請人照料，養老社區會幫你找人，但費用另算。

　　而在美國，社區養老分兩種模式，一是“全托制”，即老人全天候在養老機構生活。其中又分為“退休之家”和“家園共享”。前者除了租賃房屋(老年公寓)外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等便利服務。典型的設施和服務還有：醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統、外出購物、組織參加社會活動等，其服務標準不低於四星級賓館。後者就是社區將60歲及以上，年齡段相倣、又有興趣共享一個家的個人以合得來為前提進行甄選和配對，給他們尋找夥伴，互相“結伴養老”，以解決生活中的孤獨和不便，讓他們在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在養老機構生活，晚上回到自己的家。

　　以美國新型養老社區典範“太陽城”為例，它由13個不同區域構成，1個醫院、2個康復中心、1個活躍老人社區、1個老人公寓、2個持續照料社區、2個輔助生活社區、4個混合社區，每個區域針對不同客群，涵蓋一種或多种老年住宅類型。

　　“太陽城”還建設了完整的醫療服務體系，包括綜合性醫院、眼科、牙科等專業中心，以及緊急救助中心、照護中心、家庭看護中心、體檢中心、藥房等。

　　除了醫療服務設施之外，購物中心、超市、餐廳等生活配套都在社區之內，多元化的文化交流設施，甚至成為美國最大的康娛中心。

　　在美國，55~75歲的健康老人進入活力長者社區，通過居家式的自主方式養老。75歲後由於需要照顧就會進入持續照顧的退休社區養老。

　　日本20世紀80年代就曾經設立70億日元的長壽福利社會基金，推出“銀色住宅計劃”，開發了一批低價的“三代同堂”式住宅。

　　日本對願意入住老年社區的家庭提供優惠貸款。後來又建立了許多老少適度分離模式的“兩代居”社區，即老年人住宅産品與其他租售性質的住宅産品混合設計在一個生活社區內，突出家庭內部的自助自理。