央行上周宣佈降息並將貸款利率浮動區間下限調整為基準利率的0.8倍後，市場高度關注首套房貸優惠利率會否隨之調整。中國證券報記者了解到，央行日前以急件形式發文重申個人住房貸款利率浮動區間的下限為基準利率的0.7倍。分析人士表示，在2010年底監管機構口頭通知將首套房貸利率下限提高至0.85倍之後，時隔一年半，央行重申房貸利率優惠下限為7折，説明原有的8.5折“底線”已可突破。

　　中國證券報記者從多家銀行了解到，北京地區首套房貸最低利率可在基準利率的基礎上打8.5折，且此類銀行數量較兩個月前明顯增加。業內人士透露，多家銀行正在研究調整房貸利率優惠幅度，未來7折優惠利率有望重現房貸市場。

　　8.5折較為常見

　　目前，在北京地區，中國銀行、農業銀行、中信銀行、華夏銀行、招商銀行、北京銀行和郵儲銀行的首套房貸利率最低可打8.5折。而兩個月前，僅農業銀行、中國銀行、北京銀行等個別銀行能給出這一利率水平。

　　北京銀行人士表示，只有優質客戶以及部分優質樓盤的首套房貸才能拿到貸款折扣。建設銀行人士則表示，該行目前首套房貸利率仍按基準利率執行，但各地存在差異化政策的調整空間。例如，分支行可以根據客戶的個人資質、對銀行的貢獻程度來申請利率優惠，但只有極個別的客戶能拿到8.5折。

　　“現在各方都在等待銀行根據央行的降息政策對房貸優惠利率作出調整。”我愛我家房地産仲介人士表示，未來房貸利率存在很大變數，央行宣佈將貸款利率浮動區間下限擴大至基準利率的0.8倍之後，在理論上，個人住房貸款是銀行最為優質的資産，銀行應該率先將房貸優惠利率下調至8折。

　　某大型國有銀行內部人士透露，該行可能在本週調整首套房貸利率優惠，最低能到8折。但中國證券報記者採訪的其他多名大型國有銀行人士則謹慎表示，將繼續保持8.5折優惠利率不變，在觀察市場的反應後再作出調整。

　　當市場各方對8折利率充滿期待的時候，更大的利好消息來自一份央行向金融機構內部下發的文件。文件中，央行在將貸款利率浮動區間下限由基準利率的0.9倍調整為0.8倍的同時，亦重申個人住房貸款利率浮動區間下限是基準利率的0.7倍。央行要求，金融機構在繼續做好存貸款利率監測報備工作的同時，建立存款浮動情況的監測制度，全面掌握轄內金融機構利率政策執行情況。

　　“對於房貸利率底線，監管層一直有階段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。”一位國有大行人士對此表示。

　　2008年底，央行宣佈將房貸利率調整至基準利率的7折，但是此後為了抑制房地産市場的投機氛圍，政府出臺了一系列房地産調控政策。2010年底，監管部門曾口頭通知各家銀行把首套房貸最低利率提高至8.5折，並要求各家銀行嚴格執行。所以，在央行重申7折利率之前，各家銀行首套房貸利率下限變成下浮15%。

　　分析人士表示，央行文件重提7折利率，説明對原有8.5折的政策已形成突破。“中小銀行可能率先有所動作。”銀行業內人士表示，未來可以密切關注中小銀行的房貸利率調整動向。

　　7折有望重現

　　業內人士表示，隨著未來房貸市場競爭的加劇，不排除首套房貸7折利率重現市場的可能。但銀行方對此稍顯抵觸。多位銀行人士表示，如果按照8.5折房貸優惠利率執行，銀行仍能賺錢，打8折，則銀行無錢可賺，低至7折，銀行房貸業務就要虧本。

　　根據央行調整後的存貸款利率測算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照8折計算的首套房貸優惠利率是5.44%(5年期以上)，存貸利率已經出現倒挂。如果打7折，則貸款利率低至4.76%(5年期以上).

　　針對銀行房貸利率打7折不賺錢的説法，資深業內人士表示，這是一個偽命題。銀行的資金來源多樣，存款的成本和期限有關，一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。大型銀行由於具備網點優勢和活期存款佔比較高的優勢，獲取資金的成本更低。“與4.76%的7折房貸優惠利率相比，仍存在3%左右的利差收入，所以即使考慮銀行的其他經營成本，首套房貸利率如果打7折，銀行仍舊有的賺。”

　　業內人士表示，各家銀行獲得資金的成本不同，能夠接受的貸款利率打折幅度存在差異。而房貸市場的特點是，如果一家銀行上調貸款利率，其他銀行不會跟風，但只要有一家銀行下調，很可能其他銀行被迫跟風降價。

　　雖然7折利率優惠可能會使銀行在整體利差方面受到損失，但隨著房地産市場的逐漸走暖，成交量有效放大，房貸總量增加，銀行有望獲得更多收益。

　　房貸投放力度有望加大

　　央行日前宣佈擴大存貸款的利率浮動區間上下限，這是自2004年以來利率市場化改革的重要推進。接近監管層的人士表示，從推進利率市場化的角度出發，央行鼓勵各金融機構在基準利率和首套普通商品住宅貸款優惠利率的下限之間，根據各自的資金成本和風險控制情況來權衡定價。

　　有市場人士表示，隨著央行擴大房貸利率浮動區間的政策在銀行層面得到落實，將有效減輕購房者的資金成本，有助於刺激房地産市場成交量的溫和放大。而央行重提7折利率，更容易被解讀為在當前經濟環境下，對房地産信貸政策作出的微調。

　　“當下為加速利率市場化提供了重要窗口。2004年央行要求商業銀行貸款的利率下限是允許在基準利率基礎上下浮10%，但是2009年推出的房貸7折優惠利率實際上已經構成對貸款利率下浮10%的突破。”該人士表示。

　　該市場人士還表示，監管機構希望通過加大房貸利率的浮動區間，將相對有限的利率定價權交給銀行，讓商業銀行根據資金成本以及市場的競爭情況來自主決定各自的利率水平。由於房貸違約概率低而回收率高，貸款的低風險使得房貸收益相對穩定，按照收益和風險配匹的原則，和其他信貸資産相比，房貸利率下浮存在更大的空間。而央行選擇將房貸作為貸款利率市場化的突破口自然再合適不過。

　　此外，銀監會日前公佈的資本監管新規也為加大房貸投放力度帶來好消息。根據銀監會制定的《商業銀行資本管理辦法》，辦法取消了徵求意見稿中劃分首套房和二套房的風險權重，明確將個人住房抵押貸款風險權重統一為50%。

　　去年銀監會公佈的徵求意見稿中將首套房貸款的風險權重設定為45%，二套房為60%。分析人士表示，區分首套房和二套房的風險權重是基於抑制房地産的調控政策制定的，但是長期來看並沒有區分的必要。而首套房和二套房風險權重統一，也將助推銀行更有動力發放二套房信貸。