儘管商品房天津全市成交總量仍高於二手房，但上周本市地産市場四大板塊成交數字中，市內六區一、二手房的成交套數比例卻達到1:1.3，二手房成交量仍大幅領先於商品房市場成交量。不過，商品房上周成交均價環比上漲4.9%，相比二手房均價環比下滑1%的行情，則顯得回暖跡象更加鮮明。

　　從成交量而言，不論商品房還是二手房市場，上周成交套數都上漲了2%以上，凸顯出近來開發商們集中火力“以價換量”的成效，以及二手房主們加大議價空間加速了賣舊買新的市場循環速度。剛剛賣掉洋貨市場附近老房子的陳大爺表示，他現在跟兒子一起住在濱海新區的新房裏，但他還是打算再買一套房子：“前幾天轉了附近幾個新樓盤，發現價格都不是很高，我們現在住的這個小區當初賣1萬多元/平方米，可是對面那個新小區據説開盤價還不到8000元/平方米。我已經登記了，如果開盤能買到我看中的那套小戶型，我就拿賣掉老房的錢交首付，就當給孫子準備套婚房。”

　　近期像陳大爺這樣有“抄底”心態的購房者確實不少，而一些開發商也同樣將産品設計向剛需方向調整，以期儘快消化房源。旭輝瀾郡項目負責人表示，該項目最初是以類別墅品質進行設計的，但去年樓市調控帶來的成交行情下滑讓他們決定重新設計産品，眼下該項目已經改為高層和小高層為主的典型剛需項目，其中最受關注的戶型則是90平方米左右的三居室緊湊戶型。

　　對於今年下半年的市場行情，多數業內人士表示仍不樂觀。權威指數標準普爾日前發佈對中資地産商的信用評級分析報告稱，2012年信託貸款和境外債務風險暴露較高的中資地産商將面臨挑戰。“對這些房地産公司而言，可能通過激進降價推動房地産銷售或出售資産。因此我們維持預期，即2012年平均售價將下降約10%。一旦開發商感覺到困難加劇，良性的價格打折將轉化為價格戰。”標普稱。據標普統計，截至2011年12月31日，獲得標普評級的30家房地産開發商未來12個月內到期債務規模較上年同期增長57%，至1560億元人民幣。與此同時，它們的現金儲備下降12%，至1760億元人民幣。

　　開發商眼下所面臨的再融資風險是促使其不得不儘快消化庫存變現的重要內在動力。據了解，獲得標普公開評級的30家中資開發商2012年到期債務規模佔未到期債務總額的31%，這一比例雖然看似並非很高，但這些到期債務中約42%都屬於境外債券、境外銀行貸款和境內信託貸款，而這些種類恰恰都是較難取得再融資的債務種類。與此同時，目前經濟形勢下，在境外發行債券的融資成本也已經顯著上升，而且期限明顯縮短，而境內的貸款市場則面臨著銀行房地産信貸政策的不確定性。這些因素都讓開發商們對於市場現金流的依賴性越來越大，即賣掉房子換現金，才是眼下開發商們的活命要訣。

　　不管標普的預測是否能夠應驗，紅5月的促銷大戰已經印證了價格是眼下樓市推動成交的最有力武器。因此，業內人士普遍表示，近期仍會繼續“以價換量”策略，力求在傳統成交旺季的5、6月份奠定更大的市場份額基礎。同時，不少觀望市場數月甚至一年以上的新樓盤也都將在近期上市，樓市價格競爭預計會進一步升級，但去庫存化的難度也在進一步加大。

　　對於購房者來説，儘管眼下市場競爭確實帶來了比以往更多的購買實惠，但仍有半數左右的買家表示會保持觀望。從事金融行業的購房者楊先生直言：“上半年央行已經下調存準率，降息信號越來越明顯，我想價格戰下半年不會停，等到降息再買也不遲。”