商業用地轉做商品房 是無奈還是有貓膩

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　　最近，北京樓市出現了一個新現象，許多開發商將商業用地轉做住宅樓盤，並且這些樓盤的銷售都異常火爆。

　　針對這種現象，《證券日報》記者對京東的三個樓盤進行了實地調查。

　　商業用地轉建居民用房成潮

　　記者將走訪地點選擇在地鐵八通線雙橋站附近，雙橋這一帶伴隨著CBD地區的興起，發展可以説是日新月異。從京通快速路雙橋出口出來，撲面迎來一種工程建設的氣息，抬眼望去，整個雙橋地區是一個繁忙的工地，吊車，卡車，攪拌機發出的轟鳴衝擊著耳膜，運送建築材料的卡車在雙橋西路穿梭往返，而在三年之前，這裡還是一片荒地，零星點綴著部分農田。　　

　　現在有三個樓盤座落在雙橋地鐵附近：金隅可樂+，(以下簡稱金隅可樂，北京金隅嘉業房地産開發有限公司開發)，朗廷大廈 (推廣名：CROSS朗廷，以下簡稱朗廷，北京東方旺盛商貿中心開發)，以及北京匯通濱水動漫城(以下簡稱匯通動漫，由一深圳開發商做)。

　　其中，金隅可樂以及朗廷屬於商業用地開發，匯通動漫的土地屬於朝陽區劃撥用地開發，沒有土地使用證，也就是人們經常説的：小産權房。所謂的“小産權房”，也稱“鄉産權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發産權證的房産。説得再直白一些，“小産權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”

　　在金隅可樂售樓處，記者發現了十余位等待簽約的客戶，並且不斷有新顧客來諮詢樓盤情況。銷售向記者表示：5月1日開盤之後一星期就銷售出200多套，現在暫時不再進行銷售。記者在半個月之後對金隅可樂進行了電話回訪，發現金隅可樂再次開盤後又銷售了200余套房，並且每平方米的銷售均價提高了100元。在朗廷的售樓處，銷售並沒有表現出售樓應有的熱情，銷售告訴記者，前期銷售不錯，再銷售的時候可能加價300元每平米，並勸記者儘快進行購買。匯通動漫的銷售情況也是異常火爆，依靠較低的單價吸引了不少潛在消費者，據了解，匯通動漫位置稍微好點的樓盤已被搶購一空，記者提及匯通動漫是“小産權”房問題的時候，銷售對這個問題避而不答，一直向記者暗示樓盤銷售火爆，價格低，如果不抓緊購買將無樓可買。

　　商用地建成住宅與普通住宅的對比

　　金隅可樂以及朗廷都是在商業用地上進行建設的開間公寓，雖然他們在銷售上説明這是為小型公司辦公準備的寫字樓，但是兩者所佈置的樣板間完全是按照居家來準備的，電視廚房一應俱全，而且在金隅公司網站上金隅可樂的分類跟具有70年住宅用地産權的金隅七零九零都放在商品住宅中，定位在：純粹青年時尚社區。

　　記者在調查中發現，這類商業用地轉建居民用房的缺點和優點都十分明顯，以金隅可樂為例，單價相比相同區域住宅低20%-30%，而且因為是商用項目，房産可以作為辦公的註冊地點，方便初期創業的小公司註冊使用。但該樓盤缺點也是同樣的突出，作為商業用地開發的項目，土地使用年限不是一般居民住宅的70年，而是較短的50年。按照現行政策，個人的戶口不能跟商業地産捆綁，孩子也就不能隨房屋落戶，不能上附近的重點小學/中學；使用成本較高，房屋的水電物業費用按照商用地産標準收取，是普通住宅的2倍左右。另外，沒有成型的小區配套設施，如小區會館，健身場所，社區醫院，學校等。有買房者認為，這樣在居住上也許不如普通住宅來得舒心。在支付手段上，購買商業用地開發的房産只能享受至多10年期首付50%的貸款，普通商業住宅則可享受長至30年，80%貸款的優惠條件。

　　看起來這些商業用地建成的住宅相比普通住宅幾乎毫無優勢，為什麼開發商熱衷於開發如此之多的樓盤呢？

　　開發商與政府的博弈

　　對於開發商將商業用地為何作為民用住宅來開發，購房人也無法理解。對此，金隅可樂的銷售解答到：從開發商的角度，拿住宅用地進行開發是最佳選擇，住宅用地的單價成本較低，而且銷售單價較高，但是政府對於住宅用地的開發控制嚴格，每年可以用於開發的住宅用地有限，所以拿單價較高的商業用地開發民用住宅是一種無奈之舉。記者從某楊姓業內人士了解到，政府在土地規劃方面存在不合理性及超前性，造成許多不合適開發商業地産的商業地塊流入市場，開發商迫於盈利及銷售壓力，不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷售的住宅項目。

　　記者從北京市土地整理儲備中心網站了解到，北京的住宅土地供應量減少，在2008年拍賣成交的148塊土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關；在2009年成交的77塊土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關，而且這些居住用地大部分在順義，通州等遠郊區。有專家認為，政府的這種“抑制銷售”行為，雖然可以得到高額甚至是超額的財政收入，但是側面也成了房價高漲的推手。業內人士表示：一個新開的樓盤，土地出讓金和相關稅費會佔到房屋最終售價的35%和15%左右。也就是説，房屋銷售收入的過半都成了地方政府的財稅收入。

　　對於開發商，雖然商業用地的單價較高，而且開發出的樓盤售價較低，但是，由於不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。以金隅可樂為例，容積率為3.09，比旁邊遠洋一方樓盤的容積率1.5高出一倍，這樣可以大大降低開發成本，保持較高利潤。　　

　　消費者無奈的選擇

　　記者在走訪過程中，發現在售樓處進行諮詢的基本是30歲左右的年輕人，銷售人員也表示，來諮詢以及購買的除了部分投資者，大部分是工作幾年，有一定購買能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤單價每平方米只比這些商業用地開發的樓盤高出2000-3000元不等，但是較大的面積使得總價不能為這些剛畢業不久，積蓄不多的年輕人接受。而這些總價四十萬左右的大開間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機採訪的購房者表示：畢業不久，雖然現在月收入較高，但是還是不能承受高昂的房價，金隅可樂總價比較合適，貸款購買壓力不大，上班也很方便。這也代表了大部分購房者的心聲。記者詢問較短的産權以及較高的居住成本會成為選擇這些住房的減分因素，大部分受訪者表示影響不大，足夠低的房屋單價足以衝抵日後的居住成本，甚至有消費者願意冒風險選擇匯通動漫這樣的“小産權房”，是因為匯通動漫具有更低的單價。

　　走訪的末尾，記者偶然發現在金隅可樂的東面是一個大型

　　經濟適用房社區，於是向一位購房者詢問為什麼不考慮更加便宜，配套也完善的經濟適用房，購房者只是對記者微笑並不回答。記者了解到，經濟適用房購房門檻苛刻，首先要有北京戶口，另外還有各種限制，因而大多數有需求的購房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好願望，但是面對高昂的房價，消費者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問題，是民生大計，並不能只靠市場來調節，萬能的市場也會有暫時失靈的情況。

　　政府對投入市場的土地可有更加合理的規劃，保障充足的住宅用地供應，降低相關的稅費，從根本上降低房屋的購買成本；加大經濟適用房開發力度，增加廉居房建設，一方面要求和鼓勵開發商降價，一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率，表現出抬高房價的行為，而這是房價居高不下的根本原因。

責編：金文建