省息PK省事 房貸族如何制訂自己的按揭計劃？

　　借雙慧眼選房貸

　　買房？不買房？如此“房産激辯”在週遭再次響起。

　　買房問題，永遠像個圍城，有人樂此不疲，有人深惡痛絕。與其進行這樣的口舌之爭，不如去討論一個更現實的問題：如果要按揭買房，面對品種繁多的按揭産品，怎樣制訂按揭計劃？

　　既然是借錢購房，要考慮的第一個問題就是：還得起！如今政策利好，許多購房者可以享受7折優惠利率，30年期商業貸款不過4.16厘的利率。這無疑大大減輕了購房者的還款壓力，而不少購房者也因此調高了總房價意願，原來只打算買150萬元房子的，如今可能考慮200萬元的了。但是，購房前請給自己做個壓力測試，如果未來利率上調，你還得起嗎？以150萬元30年期按揭為例，若按照4.16厘計，每月月供7300.28元；但若未來按揭利率上調回基準的5.94厘，月供將達8935.48元；若進一步加息回到2008年最高7.83厘高位，月供將達10829.23元……此刻，你是否還能在不影響生活質量的前提下輕鬆還款？

　　既然是借錢，所以就要支付利息。於是大多數人接下來考慮的問題就是如何節省利息。於是乎許多人選擇了等本還款、雙週供。對此，按揭者當有一個基本的認識：上述方法只能減少利息開支，並不能真正節省利息。之所以等本或者雙週供看著節省利息，其實關鍵在於相較傳統等額還款提前較多償還了本金，所以避免了部分的利息開支——若這也能視作節省利息，那麼不貸款就是節省利息的最佳手段了。此外，按揭者還應有一個思考：我們購房是為了改善生活，但是等本或者雙週供卻會增加我們最初數年的還款壓力，大大降低我們的生活水準，這樣的省息有必要嗎？從生命週期來看，對年輕人而言，按揭貸款的還款額應該遞增才對，這樣才能配合我們逐年增長的收入水平，而不會在最初承擔過重的還款壓力，由此而言，等額遞增還款這一看著最不節省利息的還款方式反而最值得考慮。

　　當然，確有一些按揭産品是真正在利率上做花樣，讓你可以實現“節省利息”目標的，比如深發展近年創新推出的“氣球貸”和“點按揭”。但是，天下沒有免費的午餐，在看到上述業務“省息”的同時，也別忽略了其中的風險。“氣球貸”的省息是基於每次短貸結束後可以再融資連接成一個長期貸款的前提之下，這意味著按揭者必須面對相關方面的再融資風險；至於“點按揭”，若數年後房屋出售或者大比例提前還款，都有可能導致“點按揭”得不償失。對此，按揭者在作決策前，必須細細思量。

　　好的按揭産品，不僅是一種貸款，更是一種理財工具。目前許多銀行均推出將存款與貸款挂鉤的服務，一旦活期賬戶餘額超過一定限制，其中一定比例便可衝抵貸款本金，從而減少利息開支，且利息逐日計算——換一個角度來看，我們可以將其視為一個可以獲得貸款利率的貨幣市場基金，對於那些時常在繼續投資還是提前還款之間猶豫的投資者而言，這便成為了一個絕佳的折中手段——既可享受提前還款節省利息開支的好處，又充分保證了流動性可以隨時入市。