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買房“零首付”風險由誰承擔？

CCTV.com 2008年12月17日 10:56 進入復興論壇來源：綜合

2001～2003年時廣州樓市流行的“零首付”入住，時隔幾年，“零首付”捲土重來。是否推出“零首付”措施，歷來是房地産市場中，買方市場還是賣方市場的分水嶺。這被視作樓市拐點標誌之一的重現，對於房企和市場來説意味著什麼？真正的風險僅僅在於銀行嗎？

所謂“零首付”，其實是買家將房産拿到銀行,銀行將房産的價格進行高出本身價格的成交價，再按七八成的比例貸出款項,最終達到買家無需支付首期款就可以買到房産的目的。

操作這種“零首付”的，據報道大多是中小仲介。按照這種操作方法，一套現價80萬元的房子，拿到銀行估價為100萬元，再按八成來做房貸，一來一回，不就成了“零首付”嗎？

也許有人會説，“零首付”有什麼不好？如今市道低迷，讓更多原先想買房而資金不足的人提前變成“有房一族”，對活躍市場也有好處嘛！而實際情況，會按照這樣的設想發展嗎？

以上面那套被高估為100萬元的房子為例，如果業主實現了他所期望的“零首付”，那麼他事實上面臨80萬元本金的還貸壓力，超過了他原本應該還能夠承擔的64萬元的還貸能力，“零首付”價差就將成為銀行的風險。另外，我國住房抵押貸款實行的是每年調整的浮動利率制度，利率風險完全由購房者承擔，一旦房地産價格下跌和抵押貸款利率上升的情況同時出現，購房者還款壓力將大幅上升，違約率也可能大幅上升，購房者原本脆弱的資金鏈一旦斷裂，最終面臨無錢可還的結果，將承受被驅逐出屋的厄運，而房屋拍賣價格又可能低於欠款額，從而使銀行遭受很大損失。造成全球金融海嘯的根源：美國次貸危機緣起於此。

還記得3月6日，中國銀監會主席劉明康表示，中國不會發生類似美國的次貸危機。支持他這一判斷的最大理由，正是因為中國不允許降低房貸首付款比例，中國不可能“零首付”。言猶在耳。儘管目前這類情況一般只出現在番禺一些市場成交不活躍的鎮區，由部分小型仲介行來協助操作。因為成交不活躍，銀行可參照的例子不多，所以容易評估出高價。但杭州也出現了類似的情況，不知道這股“零首付”的風潮要蔓延多廣？

這絕對不是危言聳聽。近日，北京市第一中級人民法院的法官來到位於金融街的北京銀行總部，針對目前經濟形勢與國內金融機構面臨的風險，與北京銀行近百名高管進行交流。法官們就住房貸款面臨的風險發出預測。法官們預測：“如果金融危機和房價下跌持續下去，拖欠房屋貸款的案件有可能會大幅增加。銀行房貸資金也將隨著抵押房屋貶值而面臨縮水。” 按照“訴訟滯後”的規律，2009年到2010年房貸案件有可能會隨著貸款人收入縮水和房價下跌而激增。

法官們從其審理的貸款糾紛案件分析認為，房貸、車貸糾紛爆發的首要原因是銀行違規操作，對貸款前的審查和貸款後的跟蹤不到位。規避房貸風險的首要任務就是嚴格按照貸款操作規則發放貸款。易憲容在2001年就曾經指出，銀行出現的所有不良資産，都要由國家承擔，最後仍會轉嫁到每個普通百姓身上。

希望不會有銀行出於競爭需要，主動投身“零首付”，來分攤這部分風險。