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把風險轉嫁給未來一成首付暗藏中國式次貸風險

CCTV.com 2008年12月17日 09:52 進入復興論壇來源：新華網

超低首付在一些地區樓市開始出現。

　　昨天（12月16日），深圳知名開發商招商地産“依山郡”項目3期爆出了“深圳事業單位或部分公司員工可享受一成首付貸款購房”的消息。而據了解，事實上，隨著樓市低迷加劇，不只是深圳，杭州、長春、上海等地都已經出現了各種形式的“一成首付”。對此，昨天，包括建設部政策研究中心住宅專家在內的多位專家表示，“‘一成首付’就是開發商把風險轉嫁給銀行，銀行把風險轉嫁給未來，美國的次貸危機應引以為戒，謹防樓市低迷下低首付引發‘中國次貸危機’。”

　　“實際上，招商?依山郡3期開盤的時候就已經開始搞一成首付了。”昨天，深圳某業內人士告訴記者，“他們打出的廣告──‘60-84平方米精裝公寓，4萬-6萬即可入住’就是告訴購房人可以‘一成首付’”。記者昨天以購房人的名義致電該樓盤售樓處，當記者表示能否購買首付一成的房子時，接電話的銷售人員告訴記者，“我們推出的200多套精裝公寓可以一成首付。但是這一優惠需要看對象，只有深圳市事業單位或部分公司員工才能享受這一政策。”而關於“一成首付”，她解釋，具體而言是“比如一套總價45萬元的兩房公寓，購房者可以只付4.5萬元。另外一成首付不是由開發商墊付，而是由合作銀行為符合條件的人提供九成貸款。”

　　而據了解，深圳招商地産絕不是第一個可進行“一成首付”的樓盤。從深圳到上海，從杭州到長春，樓市的低迷讓形式各異的“一成首付”逐漸風起雲涌。

　　而縱觀目前各地冒出的“一成首付”，形式各異，有的樓盤首付“一成首付”，另一成則是由開發商墊付，入住時還清，如深圳梅林關口的“書香門第?上河坊”，售樓人員介紹，“如果已經在該樓盤購買了三套房，第四套房才可以享受首付一成的待遇，另外一成首付開發商先墊付給銀行，等樓盤入住時買家再向開發商支付已墊付的一成首付”；有的是開發商墊付，但需要在兩年內還清，如上海浦東新區張江高科技園區附近的一個樓盤，購房人在與開發商簽訂合同時支付一成首付後，剩餘部分由開發商墊付，但購房人需要在隨後的兩年內分8次還清，即每個季度還一次款；而長春市位於高新技術開發區、號稱專為70、80人群打造的某樓盤，稱“首付款只需1萬元”；杭州富陽，某樓盤甚至出現了“菩薩心腸的人士願意出資350萬元援助60位大學畢業三年內無房的新創業青年首付購房”的故事。

　　專家觀點

　　謹防引發中國式“次貸危機”

　　記者調查發現，無論是哪種形式的“一成首付”，這些樓盤貸款合作銀行對購房人首付款的來源並不作調查。“低首付悄然盛行的結果是，對買房人而言確實降低了購房門檻，對開發商而言，實現了資金回籠，但實際上，開發商卻把風險轉給了銀行，銀行又把風險轉給了未來。在目前經濟形勢不是很明朗的背景下，這是很危險的。”昨天，包括建設部政策研究中心住宅專家在內的多位業內人士一致認為。

　　據了解，按現行的有關規定，居民貸款購買首套房産，首付不低於20%，即二成；而購買二套以上，首付則要至少30%、40%。只有政策性住房申請公積金貸款時，首付才能達到10%，即一成。也正因如此，早在今年4月份，深圳樓盤航程國際公寓打出了“2萬元一個家”的宣傳語──購買該盤單身公寓的購房人只需要首付一成就可以辦理按揭供樓手續，剩餘部分由開發商先期墊付；龍翔花園挂出了“送五成首期裝修款”的條幅──購房人只需支付一半的首付款，另一半則由開發商以送裝修款的名義贈送時，深圳市國土房管局很快緊急叫停了他們，併發文全面禁止分期首付。

　　而讓人困惑的是，對眼下越來越多的各種形式的“一成首付”或者“低首付樓盤”，當地主管部門或者金融機構似乎沒有採取控制措施。“如果這些行為不加以限制，各式各樣的低首付將會越來越多，今天規定‘必須是事業單位員工’，明天就什麼人都行了；而一旦房價再次出現下跌，這些低首付樓盤，勢必會因‘負資産’的出現而引發大規模斷供現象。”昨天，多位業內人士分析，“而美國次貸危機，就是從貸款給信用等級不合格的人開始的，中國樓市應該謹防出現中國式‘次貸危機’。”

　　新聞鏈結

　　住房貸款首付相關規定的變遷

　　■1998年，貸款首付不能低於購房款的20%

　　央行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》明文規定，借款人應以不低於所購住房全部價款的20%作為首期付款。

　　■2001年6月，叫停“零首付”

　　2000年前後，各地樓市都出現了各式各樣的“零首付”。也正是如此，2001年 6月 26日，中國人民銀行發佈了《關於規範住房金融業務的通知》，正式叫停住房貸款“零首付”。

　　在該《通知》中，央行要求商業銀行發放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過 80%。嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款。

　　而此次叫停“零首付”也被業內看作是防範我國房地産市場信貸風險的得力舉措：一是能在一定程度上證明購房者的支付能力，檢驗其資信狀況；二是能約束購房者的交易行為，使其慎重作出購房決策並履行還款義務。

　　■2006年6月，首付不得低於30%

　　2006年全國樓市出現房價快速上漲，為抑制房價過快上漲，建設部等9部門聯合出臺《關於穩定住房價格通知》，明確：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%，其中90平方米以下的自用商品房最低也要首付兩成。

　　■2008年11月，首套和改善型普通住宅首付下調到20%

　　2008年，全國樓市進入調整期，出現價量齊跌現象，2008年10月22日，財政部出臺規定，從2008年11月1日起，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調整為20%。