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降息預期再濃房貸理財換思路

CCTV.com 2008年12月17日 08:49 進入復興論壇來源：上海證券報

　　16日，央行行長周小川在香港表示，未來是否降息要考慮CPI的下降速度。這讓市場對於年內再次降息的預期變濃。當降息多次“襲來”，投資市場遭遇相關變化後，理財專家指出，房貸理財目前要變化思路，“提前還貸”已不能用過去的眼光看待。投資者應儘量利用目前較低的利率，讓手頭的資金在投資中獲得更合適的收益。

　　固定利率房貸宜轉“浮”

　　在加息通道中為自己鎖定了利率風險而高興的貸款人，在眼下的降息通道中，又要為自己的損失而焦慮了。尤其是那些在去年加息預期強烈之際辦理固定利率貸款的客戶，其平均利率達到7%以上。相比目前降息後的5年期以上貸款的基準利率6.12%，也要高出近一個百分點。如果在基準利率上再打85折，5.20%的優惠利率將讓固定利率房貸的成本顯得更加高昂。“現在覺得，我辦理的固定利率房貸真是不划算了。”去年辦理了30萬元10年固定貸款利率的蘭小姐表示。

　　對於和蘭小姐有相似經歷的貸款人，工商銀行浦東分行理財師李吉表示，目前可以利用相關銀行的“固定利率房貸轉成浮動利率”政策來規避固定利率貸款所帶來的損失。

　　據記者了解，光大銀行上海分行在上周已經宣佈，該行將實行“固轉浮”的相關新規。該規定顯示，只要貸款人提出書面申請，固定利率貸款轉為浮動利率貸款執行不低於現行基準下浮15%的利率。而對於屬於首套房貸的固定利率貸款，是否能按國家發佈的房貸新政執行基準下浮30%的浮動利率還需通過相關審批後，按照最終的審批決定進行操作。

　　在大家比較關注的費用上，光大銀行上海分行相關人士表示，對於存續期在1年以上的存量固定利率貸款，借款人在將原有固定利率轉為浮動利率時，將免除借款人違約金。而且本次“固轉浮”新規，對於該行的全程型固定利率貸款和組合型固定利率貸款的貸款人都適用。

　　除了光大銀行外，記者以貸款人身份從相關銀行的客戶服務熱線還了解到，中行原來申請固定利率房貸的客戶，也可能實現自己的“固轉浮”願望。只要滿足申請的貸款存續期滿一年的要求，就可以到原辦理業務的銀行網點去申請將自己的固定利率貸款轉成浮動利率。而中行在對待客戶的違約金問題上，也採取“免費”策略。讓很多貸款人免除了轉換成本之憂。

　　不過，也並非所有的固定利率貸款都適合轉成浮動利率貸款。在採訪中記者發現，此前開辦了固定利率貸款的工商銀行，目前還暫時不能辦理相關“固轉浮”的手續。而招商銀行有關人士則表示，該行的固定利率房貸可以被提前終止，只要到經辦行去辦理相關申請即可。但是招行的“固轉浮”卻需要貸款人支付一定的違約金，該違約金將按照剩餘貸款本金的0.9-3%的比例收取。因此理財專家指出，對於這樣的轉換，貸款人應該先仔細算一下賬，以防止違約金過高，導致省下的利息被衝抵的情況發生。倒是部分中小銀行在辦理“平轉”業務方面的靈活性，可以讓這些需要支付違約金的客戶享受到降息後的利率優惠──即貸款人可以在不同銀行間辦理同一個貸款人之間的轉按揭，在重新簽訂的貸款合同中以最新利率還貸，降低自己的月供成本。

　　不提倡提前還貸

　　往年的年末，都是貸款人進行提前還貸的高峰期。在今年，由於投資市場的慘澹，很多投資者都由於理財收益不佳而放棄了繼續在市場“搏殺”的想法，轉而將資金進行提前還貸。因此在銀行來進行提前還貸的房貸客戶仍然不少。

　　但是理財師對於這樣的行為卻不是特別認同。招商銀行深圳分行財富管理中心理財師馮婷婷建議，除了那些手頭資金充裕，且理財需求不高的投資者，大部分貸款人都可以嘗試做一些投資。“目前市場上其實還有不少投資機會，而降息的預期依然存在，這讓明年月供的壓力減少很多。”她表示，按照目前的5年以上貸款基準利率6.12%計算，部分貸款人可以享受到7折後的優惠利率4.28%，這個利率和目前的很多産品相比，讓投資者存在投資“套利”空間。

　　“以目前的銀行理財産品為例，很多投資期在1年左右的産品，其收益率都在5%以上。很多結構性産品，收益則更高，普遍在6.5%左右。”即便投資者不投資銀行理財産品，目前的債券市場也由於降息預期的存在和CPI的下滑，依然存在投資價值。“明年債券市場的收益率仍可能達到5%以上。”李吉預測。而馮婷婷更表示，此前發行的“08儲蓄03”國債，在3年的投資期限中，票面年利率為5.17%，也可以抵消目前房貸利率所帶來的利息支出，並且有所獲益。

　　當然，如果貸款人目前利用了公積金和商業貸款混合的組合貸款形式，提前還貸就更加值得三思。據李吉介紹，目前公積金的收益不高，以去年為例，平均水平在1.8%-2.2%之間，“但公積金貸款的利率卻要比商業貸款低，這就意味著投資者的貸款成本比純粹的商業貸款要低。”投資“套利”空間也就更大。