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經濟觀察：二套房政策有鬆動二手房貸暗流涌

CCTV.com 2008年11月24日 09:22 進入復興論壇來源：廣州日報

　　國家有關主管部門未出細則，銀行掌有自由裁量權，令按揭公司得以發揮資源優勢。

目前模糊不清的房貸市場正凸顯按揭公司存在價值。

　　政府“救市”政策中適用按揭優惠的表述“模糊不清”，房貸細則遲遲不出，令按揭市場“陰晴不定”

　　在10月22日財政部公佈的“救市”措施中，“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％”，讓銀行、房地産界及購房者産生一個又一個疑團：“二套房”政策有鬆動了嗎？購買144平方米以下的首次置業者，能夠享受首置90平方米以下普通住宅的優惠嗎？老貸款客戶，可否適用新優惠？

　　日前已有媒體報道，廣州兩大國有銀行以“只做不説”的方式，開始悄悄放鬆第二套房貸利率了。據記者從銀行和多個按揭仲介公司了解到的信息，廣州市銀行給二套房“鬆綁”已邁出一大步，而且記者從一家銀行獲得肯定的答覆：144平方米以下的首次置業者照樣可以享受首付兩成、利息下浮30%的優惠；而至於老貸款客戶可否享受新優惠，據透露，有的銀行已經躍躍欲試搶存量房貸蛋糕。按揭業人士表示，目前由於國家有關主管部門未出細則，銀行掌有自由裁量權，與銀行關係密切的按揭公司正是發揮資源優勢的好時機。

　　二套房政策：

　　結清貸款再購買住房，按首次置業辦理

　　良策按揭區域總監阮學林對記者表示，廣州兩大國有銀行的二套房政策已經邁出一小步，即結清貸款的客戶貸款購買另一套住宅，按首次置業優惠辦理。另一國有銀行“鬆綁”力度更大，除了結清貸款的客戶貸款購買另一套住宅，按首次置業優惠辦理外，該行還在貸款徵信系統中查詢客戶資料時以個人為單位查詢。

　　按央行去年12月出臺的“二套房”規定，“二套房”政策以家庭為單位，舉例説，丈夫貸款買樓，妻子沒有貸款，妻子貸款買樓也要按“二套房”政策辦理。而這一國有銀行以個人查詢按揭客戶資料，則意味著，丈夫貸款買樓，妻子沒有申請過貸款，若妻子現在貸款買樓，可以按照首次置業優惠辦理。

　　據競宇按揭總經理鄢紅勝透露，繞過“二套房”政策不一定要結清貸款，貸款人可申明本家庭人均居住面積低於本地水平，以獲得首次置業優惠。他表示，以廣州為例，人均居住面積為19.9平方米，只要貸款人申明而銀行接納的話，則可以“過關”。有的銀行不一定會查對、證實貸款人的資料，但一旦給銀行查出，個人信用恐怕會蒙上污點。

　　144m2以下普通住宅：

　　照樣享受首付兩成、利息7折優惠

　　由於財政部在“救市”方案裏面明確説明：首次購買90平方米以下普通住宅的購房者，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％，而對於所謂“改善型普通自住房”語焉不詳。記者從民生銀行廣州分行了解到，該行對於90平方米以下及90~144平方米之間的首次置業者（一、二手房皆可），同樣施行新政策優惠。

　　中原地産旗下的匯瀚按揭公司高級業務經理莫靜對記者表示，首次購買住房人士不乏一步到位的購房者，他們都希望買大一點的房子供三代同堂居住，因此財政部的救市措施對於這點沒有説清楚，銀行和按揭仲介只能“摸著石頭過河”。

　　億達按揭陳溢溢及良策按揭阮學林告訴記者，只要是首次置業者，無論購買面積在90平方米以下或是在90~144平方米之間，銀行基本上都可以按照首次置業優惠辦理。

　　按揭公司：

　　呼籲銀行儘快制定指引消除觀望氣氛

　　作為按揭服務仲介機構，各大按揭公司向記者表示，目前模糊不清的房貸市場是凸顯按揭公司存在價值的時候。

　　億達按揭陳溢溢表示，按揭公司與銀行保持著較密切的聯絡，較能掌握每個銀行的各種優惠措施，因此可以給消費者量體裁衣的按揭建議。他透露，甚至有銀行打電話給按揭公司，以了解同行的舉措。匯瀚按揭莫靜表示，目前銀行對於按揭政策非常謹慎，很多時候是口頭通知按揭機構，連書面通知都沒有。良策按揭阮學林也表示，目前很多優惠措施是支行做出來的，連上級機構都不一定了解。

　　據按揭人士介紹，房貸新政出臺後有很多客戶打電話來諮詢有關詳情，不少客戶表示，若果真可以辦到首置優惠，他們肯定會“轉會”。他們也呼籲各個銀行儘快制定清晰的指引，以協助觀望的客戶儘快選擇按揭銀行和産品。

　　“老貸新惠”：

　　二手房貸市場明年春節後或會變局

　　對於眾多在10月22日之前按揭貸款的買房者來説，房貸新政不啻是當頭一擊。他們覺得自己既買貴了房子，又背了高利息。因此，如何應付這批龐大的老貸款客戶，恐怕是銀行面臨的一大難題。農業銀行、光大銀行兩個“見光死”的房貸細則，裏面就有提到給予老貸款客戶下調利率15%的優惠。據匯瀚按揭莫靜透露，銀行對於存量房貸非常敏感，因為涉及客戶龐大，而且銀行需要謹慎處理，以確定是否符合商業可行性。按目前的貸款新政策，以5年期來算，5年期存款利率與5年期貸款利率相差不到一個百分點，商業銀行需要考慮成本因素，故此銀行遲遲不出有關存量房貸的細則。

　　據億達按揭陳溢溢透露，早在“10?22”房貸新政出臺前，已有銀行打存量房貸的主意。有的貸款人在A銀行以基準利率申請按揭貸款，B銀行會誘以基準利率下調15%的優惠來吸引按揭客戶“轉會”。競宇按揭鄢紅勝表示，銀行對於贖契控制得很嚴，辦理過程可能長達兩三個月，而且有的銀行對於純抵押貸款（沒有産生産權轉移的轉按揭）一般不下調利率，只會上浮。匯瀚按揭莫靜也同意鄢紅勝的觀點，她認為，首次置業下調15%與30%的萬元月供款只差5元，贖契涉及手續費和違約金，消費者為“轉會”可能會是得不償失，不過對於貸款年限長、總額高的人士來説，或許值得嘗試。

　　不過，對於一大批在去年“9?27”房貸新政與今年“10?22”房貸新政之間買房的二套房貸款者來説，基準利率上浮10%與基準利率下浮30%相比較，省下的月供額可能達千元之多。因此，目前存量房貸可以“靜水流深”來形容，暗涌悄悄在醞釀中。據良策按揭阮學林透露，目前他已得知一個中型股份制銀行可以向“轉會”的貸款客戶提供首次置業優惠（利息打7折）。億達按揭陳溢溢向記者表示，時近年底，各個銀行依然處於“互不出牌”的階段。由於貸款指標按年度發放，不排除有的銀行在新年後出臺房貸細則，或許存量房貸市場在明年春節後會産生變局。