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經濟觀察:二套房政策有鬆動 二手房貸暗流涌

 

CCTV.com  2008年11月24日 09:22  進入復興論壇  來源:廣州日報  

  國家有關主管部門未出細則,銀行掌有自由裁量權,令按揭公司得以發揮資源優勢。

目前模糊不清的房貸市場正凸顯按揭公司存在價值。

  政府“救市”政策中適用按揭優惠的表述“模糊不清”,房貸細則遲遲不出,令按揭市場“陰晴不定”

  在10月22日財政部公佈的“救市”措施中,“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%”,讓銀行、房地産界及購房者産生一個又一個疑團:“二套房”政策有鬆動了嗎?購買144平方米以下的首次置業者,能夠享受首置90平方米以下普通住宅的優惠嗎?老貸款客戶,可否適用新優惠?

  日前已有媒體報道,廣州兩大國有銀行以“只做不説”的方式,開始悄悄放鬆第二套房貸利率了。據記者從銀行和多個按揭仲介公司了解到的信息,廣州市銀行給二套房“鬆綁”已邁出一大步,而且記者從一家銀行獲得肯定的答覆:144平方米以下的首次置業者照樣可以享受首付兩成、利息下浮30%的優惠;而至於老貸款客戶可否享受新優惠,據透露,有的銀行已經躍躍欲試搶存量房貸蛋糕。按揭業人士表示,目前由於國家有關主管部門未出細則,銀行掌有自由裁量權,與銀行關係密切的按揭公司正是發揮資源優勢的好時機。

  二套房政策:

  結清貸款再購買住房,按首次置業辦理

  良策按揭區域總監阮學林對記者表示,廣州兩大國有銀行的二套房政策已經邁出一小步,即結清貸款的客戶貸款購買另一套住宅,按首次置業優惠辦理。另一國有銀行“鬆綁”力度更大,除了結清貸款的客戶貸款購買另一套住宅,按首次置業優惠辦理外,該行還在貸款徵信系統中查詢客戶資料時以個人為單位查詢。

  按央行去年12月出臺的“二套房”規定,“二套房”政策以家庭為單位,舉例説,丈夫貸款買樓,妻子沒有貸款,妻子貸款買樓也要按“二套房”政策辦理。而這一國有銀行以個人查詢按揭客戶資料,則意味著,丈夫貸款買樓,妻子沒有申請過貸款,若妻子現在貸款買樓,可以按照首次置業優惠辦理。

  據競宇按揭總經理鄢紅勝透露,繞過“二套房”政策不一定要結清貸款,貸款人可申明本家庭人均居住面積低於本地水平,以獲得首次置業優惠。他表示,以廣州為例,人均居住面積為19.9平方米,只要貸款人申明而銀行接納的話,則可以“過關”。有的銀行不一定會查對、證實貸款人的資料,但一旦給銀行查出,個人信用恐怕會蒙上污點。

  144m2以下普通住宅:

  照樣享受首付兩成、利息7折優惠

  由於財政部在“救市”方案裏面明確説明:首次購買90平方米以下普通住宅的購房者,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%,而對於所謂“改善型普通自住房”語焉不詳。記者從民生銀行廣州分行了解到,該行對於90平方米以下及90~144平方米之間的首次置業者(一、二手房皆可),同樣施行新政策優惠。

  中原地産旗下的匯瀚按揭公司高級業務經理莫靜對記者表示,首次購買住房人士不乏一步到位的購房者,他們都希望買大一點的房子供三代同堂居住,因此財政部的救市措施對於這點沒有説清楚,銀行和按揭仲介只能“摸著石頭過河”。

  億達按揭陳溢溢及良策按揭阮學林告訴記者,只要是首次置業者,無論購買面積在90平方米以下或是在90~144平方米之間,銀行基本上都可以按照首次置業優惠辦理。

  按揭公司:

  呼籲銀行儘快制定指引 消除觀望氣氛

  作為按揭服務仲介機構,各大按揭公司向記者表示,目前模糊不清的房貸市場是凸顯按揭公司存在價值的時候。

  億達按揭陳溢溢表示,按揭公司與銀行保持著較密切的聯絡,較能掌握每個銀行的各種優惠措施,因此可以給消費者量體裁衣的按揭建議。他透露,甚至有銀行打電話給按揭公司,以了解同行的舉措。匯瀚按揭莫靜表示,目前銀行對於按揭政策非常謹慎,很多時候是口頭通知按揭機構,連書面通知都沒有。良策按揭阮學林也表示,目前很多優惠措施是支行做出來的,連上級機構都不一定了解。

  據按揭人士介紹,房貸新政出臺後有很多客戶打電話來諮詢有關詳情,不少客戶表示,若果真可以辦到首置優惠,他們肯定會“轉會”。他們也呼籲各個銀行儘快制定清晰的指引,以協助觀望的客戶儘快選擇按揭銀行和産品。

  “老貸新惠”:

  二手房貸市場明年春節後或會變局

  對於眾多在10月22日之前按揭貸款的買房者來説,房貸新政不啻是當頭一擊。他們覺得自己既買貴了房子,又背了高利息。因此,如何應付這批龐大的老貸款客戶,恐怕是銀行面臨的一大難題。農業銀行、光大銀行兩個“見光死”的房貸細則,裏面就有提到給予老貸款客戶下調利率15%的優惠。據匯瀚按揭莫靜透露,銀行對於存量房貸非常敏感,因為涉及客戶龐大,而且銀行需要謹慎處理,以確定是否符合商業可行性。按目前的貸款新政策,以5年期來算,5年期存款利率與5年期貸款利率相差不到一個百分點,商業銀行需要考慮成本因素,故此銀行遲遲不出有關存量房貸的細則。

  據億達按揭陳溢溢透露,早在“10?22”房貸新政出臺前,已有銀行打存量房貸的主意。有的貸款人在A銀行以基準利率申請按揭貸款,B銀行會誘以基準利率下調15%的優惠來吸引按揭客戶“轉會”。競宇按揭鄢紅勝表示,銀行對於贖契控制得很嚴,辦理過程可能長達兩三個月,而且有的銀行對於純抵押貸款(沒有産生産權轉移的轉按揭)一般不下調利率,只會上浮。匯瀚按揭莫靜也同意鄢紅勝的觀點,她認為,首次置業下調15%與30%的萬元月供款只差5元,贖契涉及手續費和違約金,消費者為“轉會”可能會是得不償失,不過對於貸款年限長、總額高的人士來説,或許值得嘗試。

  不過,對於一大批在去年“9?27”房貸新政與今年“10?22”房貸新政之間買房的二套房貸款者來説,基準利率上浮10%與基準利率下浮30%相比較,省下的月供額可能達千元之多。因此,目前存量房貸可以“靜水流深”來形容,暗涌悄悄在醞釀中。據良策按揭阮學林透露,目前他已得知一個中型股份制銀行可以向“轉會”的貸款客戶提供首次置業優惠(利息打7折)。億達按揭陳溢溢向記者表示,時近年底,各個銀行依然處於“互不出牌”的階段。由於貸款指標按年度發放,不排除有的銀行在新年後出臺房貸細則,或許存量房貸市場在明年春節後會産生變局。

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責編:李菁

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