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唇齒相依的地價與房價結束高房價只待時間

CCTV.com 2008年10月13日 07:32 進入復興論壇來源：中國證券報

　　在高房價上繼續“負隅頑抗”的開發商們，卻在高地價面前舉起了白旗。自去年底開始，各地的土地拍賣價格不斷下降，開發商不願競拍而導致流拍、開發商寧願損失保證金也要退地的現象頻頻發生。專家指出，高房價和高地價唇齒相依，開發商棄高地價守高房價的行為看似“丟卒保車”，但二者密不可分的關係決定，高地價的崩塌將使高房價沒有了根基。

　　對於地價和房價之間的關係，業界一直存在諸多爭議。由於房價的漲速遠高於地價，一些業內人士認為，房價和地價的關係並不大。但如果仔細觀察我們會發現，房價暴漲的過程其實實現著這樣一個循環：“高房價拉高地價，高地價再推高房價”。地價和房價之間的相互推動，使得二者之間維持著一個相對穩定的比例關係。儘管短期非理性暴漲會造成價格一時扭曲，但從整個行業的角度來看，地價作為房價最重要的定價依據的地位並沒有發生改變。

　　正是這種重要地位，使得近一年的地價下滑，已經漸漸侵蝕掉了高房價賴以生存的根基。一方面，地價下跌使得未來房産項目的成本下降，其採用低價入市策略的概率較高，這使得當前高房價的維持受到致命威脅，也使得降價銷售獲得了理論支撐；另一方面，地價下跌使得消費者看空後市的氣氛日益濃厚，對房價下跌的預期隨著地價下跌的幅度而不斷強化，這導致購房行為的減少，使得維持高房價的成本增加，隨著時間推移，這種維持最終難以為繼。

　　除此之外，地價的下跌深刻地影響著開發商的預期，導致維持高房價不僅失去了客觀的生存土壤，也失去了主觀的信心支持。某開發商私下表示，地價其實就是房價的風向標，地價既然轉向，房價遲早會步其後塵。近日北京推出的多塊住宅用地遭冷遇再度表明，基於對房地産後市的悲觀判斷，開發商普遍不願意開發新的項目。試想，如果一家工廠連原材料都不敢再購進，這家工廠還會繼續推出産品嗎？

　　事實上，從海外樓市來看，地價下跌也往往是高房價終結的先兆。以香港為例，百年來其地價和房價一直在螺旋式上升，但在長期上漲的過程中，每10年左右會出現一次明顯的房價階段性拐點，而轉折的先兆及其確認就是地價的下跌。一般來説，香港出現地價大幅下跌後，就會出現開發商競相降價的局面，甚至出現一手房價格低於二手房的現象，同時伴以少數高位購房人成為負資産人士的現象。

　　需要指出的是，我國的高地價和高房價的背後隱藏著地方政府的巨大利益，這使得地價下跌對高房價的向下牽引容易受到有形之手的干擾，近期一些地方政府紛紛出臺所謂的救市政策就是例子。但從實際效果來看，這些有形之手的效果極其有限。這似乎從一個側面説明，在近一年的地價下跌過程中，伴隨著宏觀經濟和國際環境的巨大變化，地價下跌傳導至商品房市場，從而結束高房價現象只是時間問題。（李良）

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