政府救樓市可能迎來蕭條

　　近日，有眾多媒體報道：9月20日，中國房地産協會副會長、秘書長朱中一在“濱海新區新紀元大型論壇”上透露，中房協日前給國務院有關領導上書了一份房地産政策調整建議，得到國務院有關領導的重視。

　　上述中房協政策建議主調是改變目前“嚴厲”的房地産調控政策，改為“適度控制”。具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地産交易有關稅率；鼓勵改善性住房需求；加強房地産預警系統功能等。

　　事實上，一些地方政府已開始自行救市。9月7日西安市政府出臺《關於恢復房地産業發展的若干意見》，對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼，補貼的比例從0.5%到1.5%不等。而在此之前，河南、瀋陽等地也紛紛出臺了類似“促進房地産業發展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶口等內容。按照這些地方政府的説法，這麼做的目的就是使房地産交易恢復，促進房地産業發展。

　　一些地方政府出於經濟減速的憂慮，在當前房價遠未回歸理性之時，開始自行救市顯得有些草率，與國家當前整個的宏觀調控政策也不符，這其中一個深層次原因就在於房地産行業是地方投資和稅收的重要來源，其持續低迷將對地方經濟造成較大影響，GDP增長就會成為大問題，這是地方政府最不願意看到的。

　　那麼，政府該不該救市呢？我們認為：答案是否定的。理由有三：一是我國房地産市場在經過房價持續上漲的繁榮期以後，當前出現價格滯漲、成交量萎縮的局面，開始進入衰退期。如果此時政府救市的話，最多暫時延緩了衰退期，接下來有可能迎來更殘酷的蕭條期。二是當前我國房地産市場並不是像一些媒體和開發商所説的那樣處於“崩潰”的邊緣。儘管一些先知先覺的開發商開始降價促銷，但是其利潤仍然十分可觀。如果房價能下降到合理的水平，那麼剛性需求、彈性需求立刻就會顯現出來，一些開發商降價促銷的效果非常明顯就説明這一問題。三是中國房地産宏觀調控經歷了整整3年時間，好不容易才出現調控目標，如果此時政府出臺救市政策，那麼房地産宏觀調控就會前功盡棄。

　　2008年以來，我國宏觀經濟面臨著嚴峻考驗，消費、投資、外貿國民經濟發展的三駕馬車都出現減速的狀況。在此背景下，9月15日央行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率。有人説央行此舉對房地産市場是重大利好，是救市的信號。

　　我們認為：下降“兩率”一方面是為了解決當前經濟運行中存在的突出問題，採取區別對待、有保有壓、結構優化的信貸原則。從緊的貨幣政策微調，主要給處在艱難境地的中小企業帶來生機。江浙、廣東70％的出口型中小企業面臨生存危機。央行利率的調整，對實體經濟的作用較為明顯，意在幫助中小企業和激活實體經濟增長。本次下調利率為不對稱下調，只下調貸款基準利率，幅度為0.27，下調幅度很小，可見央行貨幣政策的謹慎。對長期按揭的業主來説，利息支出將會減少小部分，但影響不大，因此對樓市的影響非常小。

　　另一方面，從存款準備金率的下調來看，四大國有股份銀行，外加交通銀行和郵政儲蓄銀行存款準備金率保持不變，也表示政府對金融風險深感擔憂，對主要資金來源為四大銀行的房地産行業來講，其他銀行下調不能認為就是銀根鬆動，而只能解釋為局部微調。

　　此外，下降“兩率”的政策重點是國內經濟增長，而不是針對房地産救市。再看看，這兩個月來央行及銀監會的“限貸令”和住房按揭制度的改善，説明在採取政策防範房地産的風險。

　　因此，房地産市場還是讓其按照目前運行的軌跡發展為好。多發揮“市場之手”，“政府之手”儘量少之又少。

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責編：金文建