專家:遏制房價要有新思路 疏導民間資本才能治本

    ●房地産從寒冬直接進入盛夏

　　●70個大中城市房價連漲9月

　　●需要引導民間資本合理流向

　　●調整經濟産業結構發展民企

　　2009年年初，金融危機的陰霾尚未散去，經濟前景仍撲朔迷離。人們討論的最多的是房價什麼時候見底。然而幾乎出乎所有人的意料，隨著適度寬鬆貨幣政策的執行，中國房地産市場逆勢而動，從寒冬直接進入了盛夏。據統計，全國70個大中城市的房價已連續9個月呈現環比上漲的趨勢；在一些重點城市，房價收入比已超過20年，房産租售比在1：500左右，投資自住比已超過50%，房價漲幅與GDP之比，已超過5倍。

　　筆者曾撰文分析，2009年以來房價上漲基於以下幾個原因：房地産市場的剛性需求；信貸資金推動房價上升；財政收支失衡政府推動房價；通脹預期使房地産投資成為保值選擇；房地産商的造市活動助長了房價上漲；國進民退導致房地産市場炙手可熱；房價上升是“保八”需要。具體而言，全年累計將近10萬億元的信貸規模，加之信貸政策中處於優勢的央企導致了房地産商不計成本的囤地，央企背景的地王頻現，良好的預期直接帶動了周圍房價的躥升。另一方面，相對於增量資産，存量資産的炒作才是房價上漲的現實因素。購房優惠政策即將成為過去時，高企的房價帶動了投資者高昂的情緒，恐慌性的投資進一步加劇了房價的上漲。對於當前的房地産市場而言，當失去信心時，恐慌便成為了生産力。

　　房地産業作為眾多利益相關者相互博弈的聚集體，一頭連接著眾多上下游産業，一頭又與民生息息相關。在當前保增長的任務已確定完成的背景下，調結構和保民生的重要性逐漸凸顯。基於此，房價的飆升也牽動著政府的神經，近來，五部委相繼出臺新政遏制房價正是這一思路的體現。然而仔細分析2009年房價上漲的原因，人們不難發現，遏制房價的新政仍治標不治本。一方面，鉅額信貸大量向央企傾斜，導致了地王的不斷涌現；另一方面，遭遇了擠出效應的民間資本，在實體經濟中無法尋找到贏利點，而地王的頻現給房地産市場帶來的良好預期，則吸引了民間資本，造就了房地産市場的盛夏。此外，據統計，10萬億元天量信貸中可能存在2萬億元閒置資金，這對於目前正尋求方向的房價而言，仍具有巨大的不確定性。因此，如何合理疏導以民間資本為主的閒置資金，提高資金使用效率，才是解決房價高企的治本之道。經濟結構和産業結構的調整為此提供了解答。

　　目前，調結構已成為2010年的中國經濟發展的基調，提振消費和改善經濟結構將成為重點。在此意義上，大力發展民營企業，將為保就業，從而為促消費提供保障。國企在金融危機的衝擊下承擔了中流砥柱的作用，而承載著我國50%以上的GDP和80%就業崗位的民營企業，則在經濟復蘇和繁榮時扮演著重要的角色。此前召開的中央經濟工作會議明確提出：要進一步優化所有制結構，完善市場競爭機制。這為下一階段民營企業的發展打開了空間。

　　另一方面，“中國製造”已經在世界範圍內頻頻遭遇敵對，依靠出口來消化過度投資所導致的産能過剩的發展模式已遭遇瓶頸。培育新的經濟增長點，將為下一輪中國經濟的騰飛奠定基礎。參考發達國家的發展路徑，在步入工業化後，依託城市化和高新技術産業的發展來推動經濟進步幾乎是必經之道。作為城市化發展的受益者和推動者，服務業在産業結構中所佔的位置可以從側面反映國民經濟發展的階段。而在包括服務産業和高新技術産業在內的第三産業中，具有巨大活力的民營經濟無疑是其中的主角。因此，從調整産業結構的角度來看，發展民營企業也同樣契合了調結構的目標。

　　在此意義上，培育新的經濟增長點，調整經濟結構和産業結構，引導民間資本的合理流向，才是對當下房價躥升的治本之方。發展民營企業，則成為其中的關鍵。2010年將是中國經濟面臨複雜形勢的一年，房地産市場何去何從將在某種程度上決定中國經濟在2010年的走向。我們期待理性發展的房地産市場為中國經濟平穩發展做出貢獻。

　　（作者為北京工商大學證券期貨研究所所長，教授）

責編：張福偉