美救市計劃給中國樓市三大啟示:莫幫助投機貸款

　　美國首位非洲裔總統奧巴馬訪華，帶來了他的“美國夢”。這位在金融海嘯中上任的總統，在2009年1月20日就職後的第29天，便宣佈了政府對房地産市場的救助計劃，這個耗資最高可達2750億美元的《屋主可負擔能力和穩定計劃》渴望能夠幫助900萬房奴來保住自己的房産，這位“非主流”身份的總統用他自身的經歷來訴説著“美國夢”，美國人民也希望通過這位總統能夠將自己的“住房夢”繼續做下去。

　　這個耗資巨大的計劃是奧巴馬上任的第一戰，關乎著金融危機是否能夠得以很好地平抑，也關乎著所有美國民眾的未來生活，其實也就是關乎著整個國家的未來命運。那麼，這個計劃帶給我們中國樓市什麼樣的啟示呢?

　　首先，奧巴馬政府在救市時主要以“增強家庭清償能力”為基礎。

　　一方面幫助信譽良好的家庭完成“再融資”，以減少家庭支出;另一方面是鼓勵房貸機構降低“利息”，以穩定業主的還款壓力，這兩項政策惠及的業主有500萬人左右，既保住了大部分人的房屋，又防止了一些機構在金融危機中牟取暴利。

　　中國在救市時，也採用了銀行房貸打折的辦法。然而，門檻過高，手續繁瑣，很多購房者並未享受到此優惠。儘管中國的銀行貸款泡沫並未有美國那麼大，但是，降低購房者的日常支出，保證其具備良好的還款能力是降低金融風險的最佳辦法。到年底，我國的銀行7折貸款利率的優惠政策就要結束，購房者的購房成本增大，還款壓力增加。銀行貌似因此而增加了利潤，其實卻是一種金融隱患的苗頭。

　　其次，鼓勵中産階級繼續購房，提振房地産市場信心。

　　房地産泡沫的破裂最難以恢復的與其説是資金的流通，倒不如説是投資者和購房者信心的恢復。所以，該計劃大力保持較低的按揭貸款利率，促進樓市的成交量，以便提振購房者的信心，從根源上得到恢復。

　　此救市計劃一齣臺，市場就回饋了不錯的反應。據美國全國不動産仲介協會3月公佈的數據，全美國各類房屋2月份的銷售增長了4.2%，成交量為472萬戶，房屋均價超過17萬美元。四大區都呈現漲勢，其中以東北區增長15.6%為最。華盛頓地區尤為突出，房屋成交量達到8439套，與去年同期相比增長了30%，被地産界稱為2006年以來最好的光景。

　　其實，中國購房者的信心也需要一定的恢復。上半年樓市成交量的上漲是剛性需求積壓過多，在一個時間內得以爆發的結果。而下半年之所以再次進入觀望，與購房者對樓市是否能夠繼續穩定向前發展的信心有關。一個行業在經受“寒冬”之後，投資者和消費者都會對其進行一定的觀望，政府應該有一個相對完善並且長期的信心恢復政策，來保證行業長期穩定的發展不受太大的挫折。

　　再次，對於不良機構、投機者和信譽差的貸款者不給予幫助。

　　在此次救市計劃中，信譽度差的貸款者、借機牟利的投機者和一些不良的貸款機構都排除在外。這是奧巴馬政府為了徹底肅清房産市場中的“毒瘤”，同時也是對華爾街的一些只求短暫利益的金融機構的一個警示。

　　在這方面，我們似乎有些欠缺。因為房地産市場投機行為在我國還十分猖獗，而且很難界定。所以，房價依舊很容易就再次上漲，普通居民也被逼無奈地進入市場，有錢人就越來越有錢，而房奴的日子卻越來越難過。

　　可以説，我國的金融危機和樓市危機都遠不如美國嚴重，但其泡沫破裂所帶給我們的啟示是深刻的。 （賈臥龍/房地産投資專家）

責編：陳平麗