房屋質量問題頻出誰之過 購房者應對"三大策略"

一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤前。新華社發

　　從年初廣州首個限價房項目保利西子灣被購房者以“房屋質量問題”為由告上法庭，到年中發生的上海“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質量問題”與高房價一起成為2009年樓市最為引人關注的焦點，許多購房者也因此感嘆“買房難、買放心房更難”。

　　記者日前就此進行調研發現，在頻頻被曝光和投訴的房屋質量問題背後，潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

　　只見房價漲，不見房屋質量漲

　　來自中國消費者協會的統計顯示，無論是房地産市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年，購房都是消費者投訴的熱點和難題問題。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中，排在首位的即是“住房質量問題”。2008年，儘管房地産一度陷入低迷，銷售也有所放緩，但消費者對購房問題的投訴卻出現了10.8%的增長，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。

　　在這些數字增長的背後，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質量問題。濟南日報集團工作人員趙言明購買的濟南西部一處期房，驗房時卻發現主臥室和客廳的天花板中心下陷，成了一個“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購買的濟南如意苑小區商品房，交房時就發現衛生間漏水，還曾經大修過一次，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決。

　　在與開發商交涉或投訴到相關部門不能解決問題的情況下，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年，濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下，強行將房屋交付業主使用，結果部分業主收房後發現，衛生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者説：“這麼多年了，為什麼只見房價漲，不見房子質量漲呢？”

　　西安市仲裁委員會公佈的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開發商售出房屋後，一般將保修責任委託給物業公司或施工企業。當購房者提出房屋質量問題，常遇到開發商、物業公司和施工方相互推諉，難以協調，致使問題長期擱置。

　　房屋質量問題原因何在

　　記者就房屋質量問題多方調查發現，在頻頻出現的房屋質量問題背後，還潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

　　首先，實施多年的預售房制度助長了開發商特別是一些中小開發商“重銷售、輕質量”的“惡習”。根據山東省律師協會房地産與建築工程專業委員會的統計，近年來，在涉及房産質量的案件中，預售房案件所佔的比例高達80%以上。山東省房地産協會常務理事周長鵬認為，商品房預售制度在繁榮房地産業發展的同時，已成為助長房地産質量隱患的一大根源。對於開發商而言，房子尚未蓋完就已經收到了房款，不必再過多擔心市場銷售的風險，因而在房屋建設質量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開發商更是養成了“重銷售、輕質量”的惡習。

　　其次，現行建設管理中“層層轉包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發生，給房屋質量埋下隱患。山東省律師協會房地産與建築工程專業委員會副主任王民生介紹説，近年來，我國商品房建設領域一直是一個賣方市場，主動權掌握在開發商手中，建築施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調查，15年前，建築方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現在，建築方承攬的土建工程即使自己幹，利潤一般也不超過5%。工程經過層層轉包、層層剝皮後，施工方為了獲取利潤採取的種種不法行為影響到了房屋的質量。

　　第三，我國從事房地産建設的工人隊伍整體素質偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設的質量，成為我國房屋質量問題頻頻出現的另一大主要根源。

　　值得一提的是，即便有上述問題的存在，如果現場監理和竣工驗收雙雙得到強化，房屋也不會出現如此眾多的質量問題。但恰恰這些環節並不“硬朗”，一些開發商更是依賴灰色手段在這兩大關鍵環節矇混過關。