重點城市土地市場顯著復蘇 地區存明顯“溫差”

　　記者近日調研發現，樓市的升溫帶動土地市場趨於活躍，地價也有所上漲；但市場仍存在不均衡現象，“地王”僅集中于個別一線城市，遠未至“全面開花”的地步。國內土地市場總體平穩，部分重點城市土地市場還存在一些不確定因素。

　　重點城市土地市場顯著復蘇

　　今年二季度以來，樓市的全面回暖帶動了土地市場趨於活躍，部分重點城市“地市”復蘇尤為顯著。1至9月，全國60個城市住宅用地累計供應量首次超過去年同期水平。10個重點城市中，除了廣州、重慶、深圳之外，其他7個城市住宅用地累計供應量超過去年同期水平。

　　天津是住宅用地供應大戶，1至9月，住宅用地累計供應量超過1500萬平方米，供應量位居各大城市之首。此外，北京、武漢、重慶累計供應量超過500萬平方米。1至9月，北京累計推出住宅用地65宗；重慶成交住宅用地79宗。

　　重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強告訴記者：“尤其是在今年5、6月份以後，不少優質地塊能吸引十幾家甚至幾十家開發商競拍，這種場景已經有大半年沒有出現過了”。重慶開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛説，現在每逢市裏有地推出，房地産界的朋友就會在第一時間互相打聽、商量，積極性很高。

　　相比而言，上海市土地部門上半年對“地根”收得緊一些，上半年共供應住宅地塊60宗、401公頃，其中商品房地塊25宗、188公頃，經濟適用房等保障性住房地塊35宗、213公頃；商品房地塊的推地量較去年同期有明顯下降。

　　不過，第三季度上海住宅用地交易“井噴”，推出和成交量雙雙創下一年來新高。上海三季度成交地塊條件較好，備受開發商青睞“搶地”大戰隨處可見。去年流拍地塊降價掛牌後被中海以70.06億的總價拿下，成為當時的2009年總價“地王”。20天后，綠地以72.45億拿下龍華路1960號地塊，創下2009年土地交易價格的新高。

　　“地王”屬個別現象地區存在明顯“溫差”

　　土地市場雖已普遍“回暖”，但地區之間仍有較大差異：一線城市升溫較快，甚至再度出現“地王”；而有些重點城市地價穩中有升，有些城市同比則有所下降。總的來説，國內土地市場遠沒有達到“全面火爆”的程度。

　　一方面，上海等一線城市土地市場升溫迅速，接連出現“地王”。宏觀經濟好轉、商品房銷售火爆、地塊區域條件較好、掛牌底價較低等因素直接刺激了開發商拿地意願，加劇了市場競爭，提升了地塊溢價水平。知名地産研究機構易居房地産研究院的統計數據顯示，上海2008年全年住宅土地流標率為30%，溢價率5%；而今年上半年土地無一流標，且平均溢價率高達31%，即使在寶山、南匯、青浦等外圍區域，溢價率也動輒超過100%。進入第三季度，上海成交地塊平均溢價水平高達138%，創下近兩年來新高。

　　上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明説，地還是這些地，企業還是這些企業，但土地市場似乎短時間內從“供過於求”變為“供不應求”，地價快速升高，形勢完全扭轉，這説明開發商對未來的預期轉好，但市場不能“忽冷忽熱”。

　　另一方面，部分重點城市土地市場要相對平和得多。武漢市土地交易中心的統計數據顯示，2009年上半年武漢中心城區成交的房地産開發用地平均樓面價為2474.73元/平方米，較2008年上半年同比下降4.7%，較2008年下半年環比上漲8.5%。如不考慮“已批未供”項目的情況，目前武漢“地市”基本狀態為：止跌回穩，並有一定幅度的上漲。

　　重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強説，重慶近年來土地市場的特點是“穩”：目前主城區土地樓面價主力在1200元-1300元/平方米之間，保持在房價的1/3以內，今年上半年地價同比2008年有所上漲，但還不到2007年的水平。

　　知名物業代理機構戴德梁行華西區總經理黃雲龍説，6月底，保利集團出價38億多競得重慶鴻恩寺一大型地塊，一時被炒成了“地王”，但實際上這幅地樓面價也不過3000元/平方米，比2007年“4000元”級的“地王”價格還有不少差距“重慶的房地産市場沒有媒體炒作得那麼火”。

　　一些中西部城市的房地産官員和業內人士認為，今年以來，不少重點城市房地産市場的回暖較一線城市有“時間差”，目前房價有上升但沒有“飆升”，地價有上漲但遠未“大漲”，真正的“地王”很少在中西部城市出現。

　　部分重點城市土地市場仍面臨不確定因素

　　土地市場的活躍暫時疏解了不少重點城市的困局，但“地市”仍面臨著諸多不確定因素。

　　一是土地供應壓力依然較大。比如，武漢市國土資源和房産管理局房地産市場管理處處長耿洪誠説，經過近兩年的低迷，一些開發企業可供開發的土地已十分緊張，不斷要求市場加大房地産開發用地供應。雖然目前土地已有較多釋放，但下半年土地供應仍將面臨較大壓力，供需平衡將面臨嚴峻考驗，如不採取有效措施科學應對，甚至有可能再次出現大起大落的情況。

　　二是開發商投資有收縮的可能性。比如，重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強説，1-6月，重慶房地産新開工面積同比下降14%，1-7月新開工面積同比降幅拉大至20%；1-7月，重慶房地産投資同比增加11.1%，但比1-6月的增速回落了2個點。黃強認為，房企對目前市場銷售樂觀看好，但對後市投資方面比較謹慎。四季度及明年金融、房地産等方面的政策是否調整以及調整的幅度如何，都將會對開發商拿地産生重大影響。

　　三是一線城市在穩定地價方面還有待“更多出招”。上海某郊區近年來多次産生“地王”。該區領導説，對“地王”可謂喜憂參半：一方面這説明區裏土地被看好，且可以增加財政收入；另一方面地價太高必然推高房價，增加區裏“保民生”的壓力。地方政府試圖通過集中推地、增加供應等辦法平抑快速上漲的房價，但動拆遷、規劃變動等方面的“可控性”不高，增加了推地難度。

責編：張福偉