學者稱政府應遏制房價過快上漲 並提出五個方法

　　中國是個新興市場經濟國家，並且還是一個沒有完全實現城市化發展的國家，在這樣的經濟發展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。控制房價過快上漲的方法：一、政府必須承擔起為低收入者提供經濟適用房或者廉租房的責任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房；三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地産市場上的不合作博弈；四、改善宏觀經濟管理、放鬆産業管制、創造更多的産業投資機會；五、積極化解流動性過剩的衝擊。

　　⊙華民

　　根據國際經驗，房價的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由於沒有控制好房價，幾乎都遭遇了房地産泡沫崩潰的危機，從而導致長期的經濟衰退。根據美國經濟學家庫茲涅茨的實證研究(此研究是以美國的數據為基準的)，房地産泡沫破滅之後，其調整的週期長度約為20年左右。這一經驗數據在日本也基本上得到證實，日本從1989年房産泡沫破滅到現在，已經過去了20年，其房地産業至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房産泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

　　中國是個新興市場經濟國家，並且還是一個沒有完全實現城市化發展的國家，在這樣的經濟發展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發展造成極大的障礙。只要沒有城市化的發展，中國的農民就無法進城，從而也就無法分享工業化與經濟增長的成果，進而達到縮小城鄉居民收入差距的發展目標，更不用説變目前這種以外部出口為主的經濟增長模式為依靠內需為主的經濟增長模式。進一步而言，政府為縮小城鄉差距而採取的任何補貼政策與再分配措施都是成本高昂的，其政策效應根本不能與城市化相比較。因此，為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。

　　下面，我們就按照容易與困難的程度、以及效果大小的分類，來選擇控制房價過快上漲的方法。

　　政府必須承擔起為低收入者提供經濟適用房或者廉租房的責任

　　各級政府需要儘快承擔起本來就應當由政府承擔的、為低收入者建設經濟適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質的住宅市場為分離均衡的市場。採取這樣的做法，既可以讓低收入階層實現居者有其屋的人權要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房價。

　　對於政府需要不需要承擔這樣的職能，主要有兩種反對意見：第一種反對意見認為，由政府來提供經濟適用房或者廉租房一定會滋生腐敗；第二種反對意見則擔心政府為低收入者提供經濟適用房或者廉租房有回歸傳統的福利分房之嫌。

　　第一種反對意見所擔心的問題是，假如由政府來提供經濟適用房或者廉租房，那麼勢必會有許多高收入者利用各種不正當的手段來獲得購買或者租賃這些房屋的所有權或者居住權，其後果將會産生兩大非常負面的效應：除了前面所説的腐敗效應之外，還會産生擠出效應。其中的道理很簡單，當高收入者擠入經濟適用房或者廉租房市場後，該市場中的總需求就會增加，從而會對經濟適用房和廉租房的租售價格産生向上的衝擊，與此同時，又因為這些擠入該市場的高收入者擁有貨幣優勢，以致在購租過程中相對於那些低收入者而言具有較強的競爭力，這種實力不對等的競爭必將使得那些低收入者被無情地擠出這個市場。所以，就以上兩個消極的效應來説，人們完全有理由反對由政府來提供經濟適用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的擔心仍然能是建立在一般均衡市場假設基礎上的，因此是可以商榷的。假如政府能夠按照分離均衡的思路來向低收入者提供經濟適用房或廉租房，那麼關鍵的問題就不是在於價格上的分離，而是在於建築面積上的分離。只要政府提供給低收入者的經濟適用房或者廉租房的建築面積與相關設施符合人道的要求(根據國家建設部制定的標準為人均13平方米)，並與市場開發商所提供的旨在滿足高收入者之需求的商品房在建築面積上拉開差距，那麼高收入者就不再會進入經濟適用房或廉租房市場來與低收入者競爭購租低價的住宅。以平均四口人為一個家庭計，人均13平方米的經濟適用房也不過50平方米左右，面對這樣的住宅，高收入者是不會有興趣來購買的，如果再對經濟適用房的出售與轉讓提供必要的限制，比如只能由政府來回購，那麼反對者所説的腐敗是不可能發生的。

　　至於第二種反對理由是完全站不住腳的，因為政府向低收入者提供經濟適用房或者廉租房是有償售租的，而不是免費分配的，所以與計劃經濟體制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。

　　降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房

　　發生在2007年的次貸危機揭示了一個非常重要的道理，用貨幣政策來控制資産價格是無效的，因為任何提高利率的方法都會導致財務成本的增加，其結果不是刺激資産價格進一步上漲，就是導致資産持有人之資産負債表的惡化、乃至破産。

　　正確的做法應當是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、並適當提高房貸利息率，那麼購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價上漲産生積極的遏製作用。這一點已經被2007年次貸危機發生前、政府有關當局採取提高居民購買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施後、收到的良好政策效果所證實。更為有效的方法當然是對進入住宅商品市場的投資或者投機者加以甄別，以防止過度的投資或者投機需求推高房價。如前所述，對投資者或者投機者加以甄別的最為簡便的方法就是根據本地納稅的稅號來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機者，並對外來的投資者與投機者的購房行為加以必要的限制。

　　有必要指出的是，對外來購房者採取歧視性政策並不意味著剝奪外來就業人員的居住權，相反，對外來投資者與投機者採取歧視性政策正是為了確保外來就業人員可以更加公平地獲得居住權，因為外來就業人員是為本地創造稅收收入而有權獲得居住權的，假如不對那些沒有為獲得居住權而做出貢獻的投資者與投機者採取歧視性政策，那麼前者就會因為缺乏貨幣競爭力而被後者擠出。由此造成的後果不僅對於前者是不公平的，而且對於中國的城市化發展也是非常不利的。

　　深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地産市場上的不合作博弈

　　現實情況表明，關注民生的中央政府傾向於控制房價，但是，正如我們在此前的文章中已經指出的那樣，為了從土地資源中獲取財政收入來源的地方政府並不會主動地去控制房價。這樣，就會發生中央政府與地方政府在管理房地産市場時的不合作博弈。所以，為了保證中國房地産市場的健康發展，就必須理順中央和地方政府間的事權和財權。解決這個問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩定的稅收來源，並且可以以此穩定的稅收來源為擔保進入債券市場發行地方建設債券來平滑地方政府財政差額的權利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩健的財政來源，那麼地方政府與中央政府在管理房地産市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉化。

　　改善宏觀經濟管理、放鬆産業管制、創造更多的産業投資機會

　　稍加觀察就可以發現，中國房地産價格的迅速上漲在很大程度上是因為有大量本來應該投資産業的資本進入房地産市場炒樓而造成的。為此，就有必要來探討一下大量産業資本進入房地産市場的原因，以便能夠找到有效解決此問題的方法。

　　自2004年以來，政府有關部門先後採取了一系列旨在控制經濟增長過快與貿易順差持續擴大的經濟政策。這些宏觀調控政策措施幾乎涵蓋了所有的經濟領域，比如人民幣對內升息、對外升值，取消出口退稅，推行新勞動合同法，提高環境標準等。再從外部環境來看，在美元氾濫的衝擊下，國際原油與大宗商品價格不斷走高，從而導致産業投資的成本不斷上升，利潤不斷被走高的成本所擠壓。至於那些可以獲取壟斷利潤的産業部門，對於大部分民間投資者來講幾乎都存在著不可能逾越的進入壁壘，而結構調整又面臨著技術與人力資本高度短缺的稟賦約束。

　　面對這樣的困境，民間資本就只有向房地産市場和資本市場突圍，從而導致了資産價格、特別是房産價格的瘋狂上漲。其結果使得社會經濟活動中基於實業投資的“生産邏輯”迅速轉變成為基於金融和地産投資的“金融邏輯”，並在“金融邏輯”的作用下導致整個國民經濟很快走向了泡沫化。

　　因此，為了控制房價的瘋狂上漲不僅需要採取上述各種限制性的政策，還需要有引導民間資本重新回歸實體經濟、進行産業投資的疏導性政策。為此，就需要進一步改善宏觀經濟管理，繼續採取寬鬆的貨幣政策和穩定的匯率政策，對出口加以補貼的政策，限制産業壟斷、放鬆産業進入管制和積極的産業開放政策，以及支持民間資本進行産業投資的信貸政策等。此外，對於勞動和環保等既定的法律和法規等也可以進行一定程度的修正。如果能夠通過這樣的政策與法規調整激勵民間資本更多地進入實體經濟進行産業投資，那麼不僅有助於緩解房地産投資過熱、房地産價格快速上揚的非常局面，而且也將有助於中國經濟的基本面向著更加健康的方向發展。因為産業投資的增加可以導致固定資産佔GDP比重的上升與就業量的增加，這將為未來的經濟增長打下堅實的基礎。

　　積極化解流動性過剩的衝擊

　　全球範圍的流動性過剩是因為美元氾濫所造成的，而在控制美元供給數量這個問題上，中國政府幾乎可以説是無能為力的，因為這個問題的有效解決將取決於國際貨幣體系的改革。

　　在2008年全球金融危機爆發以後，為了不讓世界經濟從衰退走向蕭條，各國政府幾乎無一例外地採取了擴張性的貨幣政策，結果在危機發生後，通貨的供給不但沒有收縮，反而進一步擴張了，於是，便有了今天我們所看到的、危機背景下的流動性過剩問題。

　　面對這樣的流動性過剩，人們開始呼籲政府採取緊縮性的貨幣政策來預防可能發生的通貨膨脹。但是，就像大蕭條的經驗所表明的那樣，在經濟尚未走出衰退之前，任何緊縮性的貨幣政策都將帶來災難性的後果。不錯，就像凱恩斯早就指出的那樣，在危機時期貨幣政策是無效的，因為危機時期整個社會是缺乏貨幣需求的(包括消費需求和投資需求，更不用説投機需求了)。但是，整個社會缺乏貨幣需求，並不意味著宏觀管理當局可以採取緊縮性的貨幣政策，為了防止資産負債表的惡化、振奮市場的信心，必須採取擴張的貨幣政策予以激勵。既然在危機與衰退時期需要有充足的流動性來防止經濟走向蕭條，那麼解決問題的方法就一定不是緊縮，而是尋找更加可行的渠道把可能流向房産市場的資金引向對經濟長期增長有利的生産和投資領域。比如鼓勵境內外優秀的企業到中國的股票市場上市，儘快開放創業板股票市場等。(作者為復旦大學世界經濟研究所所長)

責編：張福偉