七大現象如出一轍 廣州樓市再現“07年輪迴”

　　今年以來，廣州樓價持續上漲，最近兩月，不少區域樓價已超過了2007年的最高峰時期。種種跡象顯示出當前樓市與2007年的相似之處：價格上漲過快、眾多樓盤出現退訂現象、開發商紛紛出招救市……

　　而2007年10月，是廣州樓市的一個“轉捩點”。一直飛漲的樓價從這個拐點開始跳水，成交量也應聲下跌。兩年後的今天，樓市是否將上演一場同樣的輪迴？

　　現象　1

　　價格趕超07年高峰 8月首現回調

　　廣州樓市今年最大特點就是一個“漲”字。樓市上一輪調整的價格底部出現在2008年的12月，但此後國家陸續出臺多項鼓勵住房消費的政策，購房需求由冷變熱，求供比逐漸趨於緊張，致使進入2009年後樓價迅速反彈，並屢創新高。

　　市中心一手樓價狂飆

　　其中，7月成為廣州樓價的一個高峰標誌，成交均價漲至10008元/平方米，這是自去年6月以來首次重回萬元大關以上。而8月儘管均價和7月相比有所降低，但市中心6區的樓價仍環比上漲了3.8%，達12318元/平方米，環比上升了453元/平方米。其中越秀、荔灣、海珠和天河區樓價重回萬元以上，天河區均價更高達16368元/平方米。

　　據悉，8月漲幅最大的是荔灣區，比7月上漲16.6%，升至13125元/平方米，而天河和越秀價格也分別達16368元/平方米和14334元/平方米。這幾個區域與2007年10月曆史高峰相比，除天河外，越秀和荔灣的均價分別上漲了2436元/平方米和612元/平方米。

　　二手樓價觸頂回落

　　隨著一手樓價上漲，廣州二手樓價也水漲船高。數據顯示，6月二手住宅成交量環比增長近兩成，6月中原地産樣本成交均價為9932元/平方米，全面趕超2007年曆史高峰。隨之而來的7月樓價依然上漲，但成交量已呈現下降趨勢。

　　而到今年8月，二手樓價率先出現了近6個月來首次出現回調跡象。各區之中，成交均價最高的越秀區跌幅也最大，下跌8.6%，天河區和荔灣區則成為另外兩個樓價下跌的區域，分別下跌2.2%和0.2%。

　　滿堂紅研究部的監測顯示，二手樓市的求供比從今年3月開始持續下降，到7、8月已回落至2008年第四季度的水平。滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為，進入下半年，由於二手樓價身處歷史高位，市場上購買力較弱的剛性需求以及認為無利可圖的投資性需求已經收手，二手樓價已幾乎沒有上漲空間了。

　　歷史回顧 2007年

　　半年漲了4500元/平米 10月急剎車

　　據廣州市房管局數據顯示，2007年9月廣州全市一手樓價均價9686元/平方米；到了10月，全市一手樓價均價達11574元/平方米，單月升幅高達1888元/平方米。

　　而到11月，廣州全市一手樓價均價僅10433元/平方米，單月急跌1141元/平方米。

　　2007年樓市最大特點是一個“漲”字，尤其是五一之後，全市均價共上升了4500元/平方米。陽光家緣實時銷售數據已錄得廣州中心六區樓價均價過萬元；到了8月，廣州有六個區均價突破萬元。

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　　現象 2 成交量持續下跌 市區最明顯

　　經過上半年的持續量價上漲後，自6月起，廣州樓市開始呈現出下跌趨勢。據陽光家緣的網簽統計，最近兩個月單盤成交套數排行榜中位居前列的項目，均為恒大山水城、鳳凰城這類位於郊區、價格相對便宜的項目。而中心城區項目，基本在成交排行榜的前10名中消失。

　　中地行負責成交數據分析的陳經理表示，之所以出現這種情況，主要是由於郊區大盤的供應量較大，在累計數據上有優勢；而中心城區的項目，則由於受貨量供應有限，因此難以爬上前列位置。“單盤成交排行榜，還是與樓盤的具體供應有很大的關係。”

　　但不可忽視的是，陽光家緣的網簽數據還顯示，6月的廣州樓市總成交量為10502套，比5月的高峰少了2678套，下跌近20%；而7月總成交量則僅有6700套左右，比6月大幅下跌36%；8月的網簽數據，則顯示僅有6400多套，比7月又下跌了3%的幅度……雖然目前9月的數據尚未出來，但在記者的採訪中，多位業內人士均表示出了對成交量的擔憂。他們表示，這一方面主要是由於7、8月的市場缺貨造成的，而另一方面，則不得不承認的是，由於房價在上半年的持續高速增長，至今以恢復甚至超出了2007年的高位，導致了市場購買力的不足，因而造成了成交量的下跌。

　　信息時報記者 李東元

　　歷史回顧 2007年

　　成交量一路跌入谷底

　　2007年10月之前持續高漲的房價，一方面讓消費者對房子趨之若鶩，不斷加快入市的步伐；而另一方面，也消耗了市場巨大的購買力。最終，導致了市場成交不斷萎縮，乃至在10月出臺二套房政策後迅速讓樓市跌入谷底。

　　現象 3　樓盤退訂、退房、棄購現象增多

　　隨著一系列“救市”新政即將到期，以及在二套房優惠政策收緊、房價高企、未來前景不明朗等不利因素的影響下，目前廣州樓市不少高端樓盤出現了退訂、退房、棄購等現象。

　　據知情人士透露，花都某別墅項目自今年以來，分兩次推出100多套別墅單位，均取得短時間“售罄”的佳績，也全部進行了網簽登記。但當中真實的情況卻並非如此，據該人士透露，該別墅盤首次推銷的80多套單位，大部分是直接賣給“承銷公司”，而並非最終的自住買家或投資買家。雙方的“交易”也有簽署購房合同，因此能在陽光家緣數據系統上體現，也在數據上證明了其“熱銷”的佳績。“而後，由於種種原因，承銷商並沒有順利將産品轉手，現在要把房子退給開發商，給開發商帶來了很大的煩惱。”

　　除了這種“團退”外，還有不少消費者因為種種原因放棄購房，甚至放棄已交付的定金。其中分為兩種類型：一是由於下定後辦不了按揭貸款而被迫放棄購房；二是部分投資者在交付定金後，對市場前景産生了懷疑，為避免受到更大的損失，寧可放棄定金也不願再入市。相對而言，前者屬正常情況，而後者則會對市場産生一定的影響。

　　此外，尚有不少消費者在認購登記後，發現最終的房價比預期的要高，而放棄申購。雷先生告訴記者，在7月時，他打算在海珠區某樓盤購買一套房子，但目前已基本放棄這個計劃。“這批單位屬於項目的三期，要在十一左右才能發售。當時，提前認購登記可享開盤折扣優惠，但價格尚未確定。”而後，雷先生得知該項目的新貨價格預計在15000元/平方米後，即打消了購房的計劃。

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　　現象 4　開發商營銷新招層見疊出

　　近期，隨著樓價持續攀升、購房者陷入新一輪觀望，開發商在營銷策略上又開始推陳出新，一改傳統的折扣、送家電等營銷策略，向“另類營銷”模式轉移。

　　玩轉會館經濟概念

　　番禺市橋某大型樓盤，早在前幾個月，當樓價攀升、購房者進入觀望階段時，就開始大力推行“亞運營銷”，宣稱亞運板塊是廣州最具升值價值的地段；甚至，個別離亞運會場比較遠的樓盤，也打出“亞運板塊核心地段”等口號。同時，海珠區及天河的多個樓盤，也借用琶洲會館大做文章。有業內人士指出，會館對周邊經濟的推動是必然的，但對房地産市場推動有多大、何時才能達到預期效果，這些都無法得知。因此，開發商宣稱的回報率是有一定風險的。

　　為賣房甘願當仲介

　　甚至，有開發商為賣房子，不惜當起了“仲介”。據媒體報道，日前成都龍湖掀起首屆“易房節”，由龍湖地産出錢為業主持有的物業幫忙推廣出售。活動第一天，就有350多條房源信息在現場進行展示，當天便有成交量。這種新型的營銷新招大大吸引了購房者乃至業界人士的眼球。

　　代替繳納購房契稅

　　近期，開發商也想到了從“契稅”上做文章。據媒體報道，金科一城在春交會期間推出了“你買房，我來幫你交契稅”的活動，幾天時間內即銷售了114套房子。

　　據記者了解，廣州本地某開發商也有類似的招數，只是比金科的舉動相對“保守”一些。比如番禺某房地産公司，在銷售的過程中也承諾代繳契稅，但不是從房款中扣除，而是業主自己掏腰包，開發商僅起到一個轉交的“仲介”作用，但該行為遭到了收樓業主的不滿。

　　目前市場上出現的營銷新招還不止以上這幾種，購房送學位、辦戶口遷移等可謂層出不窮。

　　歷史回顧 2007年

　　猛推折扣 仍救不了樓市成交

　　2007年，當廣州樓市略顯疲態之時，“嗅覺”靈敏的開發商們也早早地在“金九銀十”階段推出了多種優惠活動，不過大多數開發商仍停留在折扣、送家電等傳統的營銷手段。

　　但不管是傳統的推銷手段，還是今年的營銷新招，都代表樓市發生變化後發出的信號，不可忽視。

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　　現象 5　開發商也觀望 遲遲不敢開盤

　　早在7～8月時，不少開發商都揚言要在9月推新貨。如今9月已剩下一半，但眾多原定9月推出的新盤新貨卻仍是“含苞欲放”，不是在宣傳炒作，就是在積極儲客。

　　白雲區白雲大道某樓盤早在6、7月就開始大肆宣傳，銷售人員稱9月初應該會正式開盤，但目前該樓盤仍在進行VIP登記。銷售人員稱，該樓盤應該會在國慶節推出。白雲尚城相關負責人曾表示，開發商不能太盲目樂觀，現在樓市的變數還是比較大的。有業內專家認為，樓盤一直拖後開盤，是開發商想通過儲客情況進一步了解市場。

　　“目前開發商表現出有點信心不足，這與目前市場成交量逐漸減少、供貨量不足有密切關係。”業內資深專家韓世同表示，開發商對2007年10月的樓市震蕩依然心有餘悸，而之前股市的大跌，也從另一方面刺激著開發商。

　　白雲尚城負責人表示，從買家認籌的情況來看，二套放貸收緊對市場的打擊還是很大的，目前消費者的觀望情緒加重。有開發商擔心，繼二套房貸收緊後，其他一些優惠也會逐漸取消，所以對於目前的市場有點迷惘。中原項目總經理表示，目前開發商也開始觀望，並做出一些微調。

　　歷史回顧　2007年

　　開發商緊急應戰“大地震”

　　兩年前，受到銀行多次調高利率以及927政策的打擊後，樓市止漲始跌。有些開發商已感覺到“樓市大地震”即將到來，於是紛紛啟動緊急應戰措施，越來越多的折扣、降價，反而讓消費者們止步觀望。只有一小部分開發商沉默了，一邊看著敵軍布陣，一邊修煉自身內功，熬過了最艱難的拐點期。

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　　現象6 租金回報走低 投資客出逃

　　從今年初以來，投資客開始成批量入市。但近期，由於不少樓盤的價格已飆升至高位水平，投資客也開始打起了退堂鼓。

　　近日，花都區新華鎮的楊小姐以46萬元的總價出手一套三房單位。5年前，她以2000多元/平方米的價格買下這套房，純屬是為了投資，一直用於出租。“目前出現的一手房樓價攀升、成交下降、二手房出租回報率走低的現象，與2007年樓市高峰期如出一轍，真擔心會像前年那樣，樓市突然來個180度轉彎，再次進入熊市，還是趁樓市高位把房子套現為安。”楊小姐表示。

　　據了解，近期類似楊小姐這樣忙著套現的投資客逐漸增多，有業內人士指出，不排除會引起“羊群效應”。

　　番禺某樓盤相關負責人對記者坦言，從1～7月的登記情況來看，80%的登記客都在詢問回報率、租金的問題，但7月底以後看房的人很少關注投資方面的問題。

　　據記者了解，從今年初以來，雖然樓價持續回升、投資、投機客加速入市，但租金回報率卻持續走低。有業內人士指出，租金與房價之比持續走低，意味著以租金回報率衡量，房産投資價值是下降的，主要原因是因為租金增長緩慢而房價增長過快，這也是導致投資客“拋盤落逃”的主要原因。

　　易居房地産研究院綜合研究部的研究報告顯示，我國租金回報率的走勢自2002年開始就呈現逐步下降的趨勢，至今年第一季度，我國房産租金回報率已降至4%，相對2001年1季度降低30%，處於歷史低位。

　　而另一組數據顯示，近12年我國房産複合租金回報只有5.05%，明顯低於法國9年的6%，英國26年的7.90%、澳大利亞22年的9.50%。

　　歷史回顧　2007年

　　樓市拐點前夕

　　投資客大量拋盤

　　每一個經歷2007年樓市的人都會清楚記得，當年上半年樓價飆升時，投資客如一窩蜂似地購房，過了6月之後，投資客開始“望房卻步”，甚至個別有先見之明的投資客開始拋盤。

　　進入9～10月，這種跡象就更加明顯。而今年，投資客拋盤跡象已很明顯，會不會重蹈2007年覆轍仍有待觀察。

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　　現象7 政府連發信號警惕樓市泡沫

　　連連上漲的樓價早在今年中就引起了有關部門的關注。到最近兩個月，住房和城鄉建設部有關負責人也表示，要重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地産市場的指導，督促其嚴格執行個人購房貸款政策，著力穩定房價。

　　政府微調政策頻出手

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，目前的政策只能是微調，這可能由具體的部門來操作。比如銀行，未來可能會收緊二套房貸；土地部門也可能會增加土地供應，督促房地産企業加快閒置土地開發；建設部門則可能針對市場上的捂盤、虛假銷售等問題出臺相關政策；另外，稅務部門也可能會有所動作。

　　8月5日，國家稅務總局表示，近日將把房地産業的稅收作為監管重點。當晚，央行發佈第二季度貨幣政策執行情況報告，首次提出要對寬鬆的貨幣政策“動態微調”。日前，國家財政部又發佈報告稱，應關注貨幣資金投向，防範信貸資金進入股市和房地産市場，助長泡沫和引發通貨膨脹。

　　8月23日，國土資源部表示，下半年要加強土地的批後監管，防止趁機搭車圈地。中央層面主管部門發出新一輪土地調控的信號明確、強烈。8月25日，國家發展和改革委員會主任張平在報告中也指出，當前部分城市住房價格上漲過快。

　　料不會再出臺利好政策

　　肖文曉認為，有關部門多次提到要抑制樓價上漲過快，其態度與前期單純地扶持住房消費有一定的變化，因此基本可以判定，接下來政府不會再出臺利好政策；但在保增長的壓力下，政策因此轉為“打壓”的可能性也不大。同時有地産人士認為，樓市可能會出現新一輪輪迴。

　　歷史回顧　2007年

　　政策大棒下樓價始現拐點

　　2007年被喻為“政策年”：“穗七條”、“90/70”政策的繼續落實、頻頻加息、提高存款準備金率、預售證後10天必須賣樓等。

　　而最致命的，就是2007年9月27日銀監會《通知》規定，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，首付比例不得低於20%；建築面積在90平方米以上的，首付比例不得低於30%；對二套房房貸的，首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

　　這一政策讓廣州樓市立刻停止了上漲的腳步，買家的觀望氣氛越來越濃厚，成交量愈加下滑，多個集團紛紛加入到降價打折的行列裏。自2004年開始上漲的廣州樓價，終於在2007年底停止了上漲的腳步。

責編：李菁