二季度凈利環比井噴 上市房企業績正步入上升通道

　　在上半年寬鬆貨幣政策的刺激下，房地産市場“價量”快速反彈。作為行業內的優勢企業，房地産上市公司在經歷行業寒冬後，業績已出現較為明確的復蘇。

　　截至8月25日晚，以申萬行業劃分，共有81家A股房地産上市公司公佈了2009年半年報，二季度共實現凈利潤92.03億元，環比增長168.93%。

　　業內專家表示，在當前現金流充裕的情況下，市場銷售有望維持高位，同時新開工率將穩步提升，上市房企業績將步入上升通道。

　　盈利大幅改善

　　截至8月25日晚，81家A股房企上半年合計實現凈利潤126.25億元，同比增長23.80%。其中，38家公司半年度業績實現同比增長，佔比達46.91%。

　　雖然同比增長的公司不佔多數，但從環比的角度來看，房地産上市公司二季度整體經營情況已經有了大幅改善。

　　統計顯示，已公佈半年報的房企二季度共實現凈利潤92.03億元，環比增長168.93%。其中，55家房企凈利潤環比增長，佔比近七成。

　　業內人士指出，雖然上半年房地産企業的凈利潤基本上是去年行情的體現，但從單季度的表現來看，房地産企業的復蘇趨勢已經十分明顯。

　　今年以來全國樓市由低谷快速反轉,前7個月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%，其中，商品住宅銷售面積增長38.8%；商品房銷售額達19600億元，同比增長60.4%，其中，商品住宅銷售額增長65.3%。

　　銷售向好直接帶動了地産商預收賬款的增加。根據中國證券報記者的統計，上半年已公佈半年報的房企共實現預收賬款1280.30億元，同比增長40.99%，較年初增長55.84%。扣除不可比因素後，80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個百分點。

　　與此同時，銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%，較去年同期大幅下降了25.35個百分點。

　　此外，上市房企存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長近兩成，其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結構已有了較大變化。其中，已完工開發産品下降明顯，萬科、華僑城等降幅均在30%以上，體現了上半年銷量大增對庫存的快速消化；在建産品和擬開發土地較年初有所上升，表現為開發商加大土地儲備和開發力度，保證了行業未來供應量的提升。

　　現金流保持充裕

　　就在年初，房地産資金鏈緊張還是影響行業發展的主要問題之一。然而隨著國家信貸政策放開以及銷售突增帶來的回款增加，房企的現金流狀況已經獲得了極大改善。

　　根據中國證券報記者的統計，上半年76家房企經營性現金流量凈值總計296.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經營性現金流量凈值實現同比增長，佔比近八成，其中37家房企現金流由負轉正，改善明顯。除ST公司外其餘70家房企的平均資産負債率為57.51%，同比下降1.55個百分點，公司的資本結構有了一定好轉。

　　今年上半年，在新增貸款的刺激下，房地産行業內部現金充裕。1-7月，房地産開發企業本年資金來源28639億元，同比增長28.7%。其中，國內貸款6524億元，增長42.7%；利用外資273億元，下降33.1%；企業自籌資金9557億元，增長9.9%；其他資金12285億元，增長43.2%。在其他資金中，定金及預收款7179億元，增長35.7%；個人按揭貸款3628億元，增長78.9%。

　　除此之外，股市融資也成為房企吸納資金的重要渠道。根據中國指數研究院的統計，今年1-7月，房地産公司通過公開資本市場已經完成融資352億元，此外，另有304億元的融資方案已經得到證監會批准。

　　業內人士表示，隨著市場銷售好轉和國內外資本市場的明顯回升，房地産企業融資活動日益頻繁，有效緩解了企業的資金壓力，同時也帶動了開發商進行土地儲備投資的積極性。

　　不過，國泰君安的研究報告也指出，上半年我國房地産開發投資復蘇集中體現在拿地上。除了拿地之外，整體開工投資復蘇進程並不快，地産業的開工投資速度遠遠小于固定投資增速。

　　開發投資有望回升

　　統計顯示，已公佈中報的房企上半年投資活動現金流量凈值為-11.90億元，而去年同期為-94.06億元，自二季度以來開發商投資性現金流呈現凈流入的態勢。

　　業內人士指出，投資增速放緩主要是由於開發商新增土地購置面積和房地産新開工面積出現下滑所致。

　　中國指數研究院數據顯示，2008年全年我國住宅新開工面積增幅僅為1.4%，今年上半年更是下降13.1%。其中，北京、江蘇、廣東降幅超過40%。

　　受2008年房地産市場銷售大幅下降、今年上半年新開工步伐大大放緩以及部分企業捂盤惜售的綜合因素影響，1-7月主要城市累計新上市面積不及去年同期。北京新上市量較去年同期下降40.8%，深圳、武漢、杭州降幅均超過20%，僅上海同比上漲3.8%。

　　由於新增面積小于銷售速度，房地産市場去庫存化也在持續進行。統計顯示，北京7月底住宅可售量(包括期房和現房)為1448萬平方米，較2008年底減少464萬平方米，降幅達24%；上海、深圳降幅分別為38%、41%，杭州降幅更是高達65%。

　　與此同時，市場存貨出清週期進一步降低。根據中國指數研究院的統計，以過去6個月的平均交易量來看，武漢出清週期降低了4個月，青島出清週期縮短了3個月，北京縮短了2個月，上海、重慶、南京均縮短1個月。

　　作為一個先行指標，新開工率意味著未來行業的潛在供給，影響著樓市供求基本關係的變化。雖然今年以來全國的新開工面積持續低於去年同期水平，但是同比降幅逐步收窄卻是不爭的事實。業內普遍預計，行業未來新開工面積將繼續增長。

　　渤海證券分析師周戶表示，隨著10月份新增推盤量的上升，改善型需求有望再次釋放，預計2009年全年商品房成交量將同比增長30%，新開工面積同比將增長15%；8、9月份房地産開發投資有可能回升至20%以上，行業景氣度下半年將繼續向好。

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責編：張福偉