上海房價逼近歷史新高 高端物業成“托市”主力

　　進入8月的上海樓市，日前出現成交量持續萎縮和價格繼續衝高的“量跌價漲”新格局。房産分析機構易居中國的分析師昨天表示，目前上海樓市品質新盤“供不應求和庫存量下滑”的狀況使得樓市成交量萎縮，從而支撐價格維持高位運行。而8月份由於一批高端物業，如星河灣、黃浦灣、四季雅苑等豪宅陸續上市，在這兩大因素推動下，預計上海房價將創下歷史新高。

　　專家預計，8月上海商品房銷售均價可能突破1.8萬元/平方米，突破2008年7月創下的17116元/平方米的歷史紀錄。環比漲幅則將以20%創下單月環比漲幅新高。

　　樓市呈現“量跌價漲”格局

　　昨日，易居中國CRIC系統的房地産市場交易監控數據顯示，上周(8月3-9日)商品住宅的成交量為34.9萬平方米，環比下滑20.6%，創3月中旬以來的近20周新低。易居中國分析師薛建雄認為，成交量下滑的主要原因並非購買力的消失，而是供應量的難以釋放。他表示，上海樓市從之前兩周38.3萬和36.3萬平方米的供應量，下滑到7月末最後一週的22.9萬平方米，是導致成交量從之前兩周的44.1和44萬平方米，下滑到上周34.9萬平方米的主要原因。

　　供應不足導致了成交量的下滑，也支撐了價格的高位盤升。易居中國系統顯示，續前周商品住宅平均成交價格上升6.26%之後，上周的房價又上升了7.36%，達到16538元/平方米。與一手房的量能和價格之間的背離相似的是二手房市場，中國證券報記者13日從上海網上房地産了解到，7月上海二手住宅成交2.8011萬套，環比下降7.3%；成交均價為1.1968萬元/平方米，環比增長2.3%。量縮價漲的比例均大於同期一手住宅。

　　高端物業成“托市”主力

　　上海樓市價格居高不下的另一主要因素，則是近期包括星河灣、黃浦灣、禦翠豪庭等豪宅在內的高端物業集中上市成交。記者從號稱全球五大夢幻豪宅之一的“星河灣”上海售樓處了解到，售價4.8萬元/平方米的星河灣開盤當天就有264套房源被預訂，銷售金額超過40億元。此外，高達5萬元/平方米的上海黃浦灣也是在推出當天就銷售一空。

　　房地産分析師付琦表示，1-7月，上海單價4萬元/平方米以上的高檔住宅共成交了21.9萬平方米，與2008年同期的15.1萬平方米相比，增幅達到了45%。不僅成交絕對量上升勢頭明顯，高檔住宅在全市成交中的份額也明顯上升。統計數據顯示，單價4萬元/平方米以上的豪宅佔全市成交總量的比例在今年六七月分別達到了3.1%和3.4%，而這一指標在年初僅為1.2%。

　　目前，離星河灣不到一公里處的“四季雅苑”樓盤正在進行大型的外立面改造工作，附近道路的廣告牌也已經清一色刷上了該樓盤的廣告。據悉，“四季雅苑”是上海內環內唯一低密度別墅，憑藉這一賣點和李嘉誠的品牌號召力，專家預計其開盤價格將超過星河灣一倍以上，達到10萬元/平方米。此舉意味著李嘉誠的這一“10年力作”將正式“轉租為售”，其和記黃埔公司也已開始部署大規模的推廣計劃。另據了解，瑞安房地産旗下售價8.5萬元/平方米的翠湖天地嘉苑，也將在滬港兩地同時推出新樓盤。從目前的市場環境和瑞安、和黃兩家開發商的以往風格來看，翠湖天地嘉苑和四季雅苑也可能是短期售馨。

　　今年7月份，單價4萬元以上住宅的成交量突破歷史新高，達到321套，上海當月商品住宅的平均成交價格就被拉高到15808元/平方米；8月僅星河灣和黃浦灣兩個項目被預定的房源就已超過350套。薛建雄認為，只要這些預定房源在8月份轉為簽售，8月豪宅的成交量就會再創歷史新高，加上翠湖天地嘉苑和四季雅苑等頂級樓盤的上市銷售和遠郊樓盤的紛紛破萬，房價大幅飆高只是時間問題。不過薛建雄認為，豪宅市場出現在量升價漲的同時，租金不漲反跌，已經積累下了巨大的風險。（記者 王進）

責編：王玉飛