嚴查“做低合同價” 二手房交易稅堵漏有多難？

二手交易避稅為何屢禁不止？做低合同價頑疾如何根治？

　　據《北京晨報》報道國稅總局日前發文，要求嚴查二手房交易中的避稅行為。“做低合同價”這一交易暗角因此又被推到風口浪尖。記者發現，儘管有關部門多次明令禁止，但簽訂“黑白合同”做低合同價的做法仍為仲介和買賣雙方所青睞。二手交易避稅為何屢禁不止？做低合同價頑疾如何根治？記者就此展開調查採訪。

　　業內爆料

　　多數交易採用“黑白合同”

　　“儘管國家明令禁止，但目前大多數二手商品房買賣仍然通過做低合同價的方法避稅。”一位房産經紀從業人士告訴記者。

　　做低合同價，是二手房交易雙方簽訂“黑白合同”，以低於實際成交價的房款總額報稅，達到避稅目的。其中“白合同”是正式的買賣合同，但是雙方簽訂的房款總額低於實際成交價。“黑合同”則是私下協議，目的是補上差價。根據現行規定，二手房交易價格設有“最低計稅價”，而“白合同”上顯示的房款總價一般也都按此操作。

　　例如，一套單價11000元/平方米、面積100平方米、總售價為110萬元的五年齡商品房，在進行房屋交易時需要交納15000元的契稅。假設按其所在區域和房源情況，其二手交易最低計稅價為6000元/平方米，據此計算納稅合同中總售價只有60萬元，所交的契稅也僅有9000元。通過做低合同價，就可以“省”下6000元的契稅。如果是不滿兩年的次新房或是非普通住宅，“省”下的稅款則更可觀。

　　“做低合同價已經不是什麼秘密，為了留住客戶促進成交，幾乎所有的仲介公司都會主動向客戶提供這項‘服務’。”一位業內人士告訴記者。

　　記者在調查中發現，儘管採用“黑白合同”避稅對於交易雙方乃至仲介都有暗藏的風險，但可觀的避稅空間還是令他們對做低合同價樂此不疲。

　　專家支招

　　三大環節設障方能堵漏

　　事實上，早在此次國稅總局發文要嚴查做低合同價之前，稅務部門已多次明令禁止這種行為,但沒能收到理想的效果。2006年，我市地方稅務局發佈了《關於調整二手房交易計稅價格的通知》，要求對於成交價格低於二手房交易最低指導價格且無正當理由的，須按最低計稅價格徵收稅款。

　　“設置最低計稅價，可以説是堵漏的第一道關口。”中原地産三級市場部分析人士認為，最低計稅指導價格的出臺在一定程度上對避稅行為有遏製作用。但是，目前的指導價格偏低，且調整的週期太長。在區別普宅與非普宅、商品房與非商品房以及覆蓋郊區市場方面也亟待細化。

　　另外，亞豪機構市場總監郭毅説，“在監察方面，除非是成交價與最低計稅價持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要雙方統一口徑，很難被發現。而且每年十萬套的成交量查起來也很難。因此，僅通過最低計稅價來約束尚顯不足。”

　　業界律師認為，相比最低計稅價，更有效的辦法是加大對銀行放貸環節的監管，嚴格執行二手房貸的放貸成數。如此，做低合同價便無法獲得足夠的貸款，以此制約消費者。“當然，更重要的一點，不能通過自我約束代替嚴格週密的法規監管。只有逐步建立完善的個人資産信用體系，讓涉及稅收的個人交易行為處於執法部門的監控之下，才能真正堵漏二手交易避稅。” （楊舒萌）

　　■他山之石

　　國外二手房交易的稅收監管

　　美國二手房交易需繳納的稅種主要有交易稅、遺産贈與稅和所得稅。交易稅稅率約為2％。遺産贈與稅只對價值超過60萬美元的遺産或在每次贈與價值超過100萬美元時徵收。所得稅實行超額累進稅率，稅率在15％到39．9％之間。對於短期炒作，即擁有産權未滿一年就買賣的房屋，賣房收入列入個人本年度的總收入，稅收比例可高至33％。擁有産權超過一年的房屋即長期投資，賣房時須繳付20％左右的稅。為防止賣家偷稅漏稅，政府有相應的監管法規，要求房地産代理過戶公司必須在過戶時強制扣繳，否則會受到嚴懲。同時，因為大筆支出要求必須通過銀行轉賬，買方賣方的真實交易情況易於監控，漏稅的可能性極低。

責編：張福偉