樓市成本陷迷局如何理解政府企業“兩筆賬”

　　嘉賓：陳立民 （前仲量聯行中國區董事）

　　主持人：上海證券報 于兵兵

　　土地價格究竟佔房價比例有多少？這原本是一個簡單的統計問題，近日卻再次成為樓市熱議焦點。從今年初的兩會到今天，先是開發商拋出土地成本佔房價50％的研究報告，後是國土部高調調研，最終出具報告稱地價僅佔房價23.2％。近日，這一報告詳細內容浮出水面，一時又引起多方關注。

　　上海知名房地産專家、前仲量聯行中國區董事陳立民做客本期上證演播室，詳解這一輪政府與開發商的口水大戰。在陳立民看來，事件背後是政府與房地産企業對各自暴利質疑的解釋。但不能否認的一點是，多年來地價與房價互相助漲的真實關係一直存在，按政府的説法，地價佔比會隨著開發週期的拉長而下降，而這個建立在房價一路上漲基礎上的地價佔比下降，對於普通購房階層來説沒有絲毫受益。

　　上海證券報：這一輪國土部與開發商的房價地價之爭源起何時，經歷了怎樣的過程，最終結論如何？

　　陳立民：今年初，開發商集體表態，亮出一份旗幟鮮明的研究報告，憑數據“證明”地價佔房價50%，直指房地産業的核心利益都讓給政府了。一時之間，議論沸騰，褒貶聲此起彼落。有認同開發商的，説政府乃房價居高不下的幕後黑手；也有反對開發商的，認為數據有偏差，開發商只不過拿數據來忽悠大眾，居心叵測云云。

　　到了6月份，國土部副部長、國家土地副總督察鹿心社在國新辦新聞發佈會上表示，決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關係。針對此前市場所講土地偏緊、地價偏高，影響房價等現象，國土部做了系統調查。而結論是，目前國內地價佔房價比為15%至30%，平均是23.2%。地價在房價中所佔的比例遠遠低於鄰國。

　　雖然政府沒有公開報告細節，但23.2%説得斬釘截鐵、鏗鏘有力、擲地有聲，對本來略佔上風的開發商們而言，可謂是一個正面回擊。

　　最近，政府終於公佈報告內容，還引用了620個實際案例，以説明23.2%的來龍去脈。

　　上海證券報：那麼，在50％和23.2％之間，究竟有怎樣的因果關係？哪個真哪個假呢？

　　陳立民：50%與23.2%誰真誰假？確切點説，這個提問是在問開發商和政府之間究竟誰該背房價居高不下的“黑鍋”？

　　咱們不妨仔細檢查雙方的數據。年初開發商提出的報告中，地價和房價均按當時的市場價計算，或者説，是200年9的地和2009年的房。5月份政府的報告中，地是2006年或以前的地，房則是2009年的房。

　　舉個例子吧。2007年，龍湖地産初涉上海，一舉拍得青浦趙巷的一塊住宅地，樓板價高達10600元/平方米。一年多後，從該地塊長出來的龍湖艷瀾山正式面市，單價僅16000元/平方米。當時，很多人認為，這個項目扯平就不錯，稍有不慎，設計略有偏差的話，則肯定要虧本。兩年後的今天，再看龍湖艷瀾山，已經賣30000元/平方米了。以2007年的地價，比2009年的房價，是35%左右；而以2009年的地價（即金地剛剛在趙巷拍得的塊地，樓板價超過14,000元/平方米），比2009年的房價，卻是50%。

　　由此我們可以看到，以此趨勢，今天的地價可能佔房價達到50％，但開發商如果兩至三年後開盤，那可能就是23.2%了！

　　想深一層，近年高速發展的城市化，實為大城市凝聚了龐大需求。城市越發達，就會吸引更多人涌進來。只要經濟不出致命性的問題，捏在政府手裏的土地肯定年年升值。因此，儘管鋼筋水泥價格不變，房價也會水漲船高。

責編：王玉飛