京城07版地王集體擱淺 約12塊地王仍處閒置狀態

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    新華網消息 據華夏時報報道，未來北京房價走勢只有時間知道。而開發商顯然已經提前“洞悉”，開足馬力拿地。

    7月6日，上海綠地地産和保利集團分別以30.25億元和16.3億元競得大興黃村19號與大興區黃村新城北區2號地，後者樓面單價達到7250元/平方米成為大興區單價地王。

    地王紀錄不斷被刷新，然而，2007年拿地近兩年的昔日“地王”們還未緩過勁來。據記者不完全統計，目前北京約有12塊高價地仍處於閒置、延緩開工狀態，這些地都是由於當年地價太高而出現的地王。而2009年新地王的出現，給2007年的地王們等待涅槃的過程又添了一層希望。

　　土地泡沫 複製2007郊區化

    保利在大興拿下的單價地王，已經超過了華潤置地[16.30 -0.85%](武漢)發展有限公司在2007年12月24日拿下的大興區黃村鎮衛星城北區17號地5441元/平方米。

    如果説，廣渠門10號地、廣渠路15號地由於地理位置優越成為各大牌開發商競相追逐的熱點，那麼綠地地産和保利集團豪取郊區地，則表明土地泡沫開始向郊區蔓延開來。

    據了解，2007年北京經營性土地住宅用地樓面均價為3799元/平方米，2007年共成交經營性住宅用地56宗，其中高於2007年樓面均價的地塊達到16塊。

    經過篩選，記者統計出12塊尚未銷售的高價地項目。其中，有的項目一直閒置沒有施工，而有的項目已開始施工但並未開始銷售。而記者在12個高價地塊中發現，其中6塊位於房山、順義、門頭溝等郊區，佔到總量的一半。在土地瘋狂的2007年，郊區的土地也是備受推崇，製造了一個個區域地王。

    例如順義區北小營中心鎮住宅項目用地，在2007年12月29日，經過189輪的激烈競價，最終由北京甄氏房地産開發集團有限公司以2.6億元競得，樓面價高達5271元/平方米。

    如今的土地市場已如2007年一樣瘋狂。

    不過，今昔地王的對比，讓人不得不擔心這些地王的前景。

    一大型房地産開發商向記者表示，房地産泡沫最大的地方，就是當市場調整來臨的時候，房價掉得最厲害的地方。郊區是去年房價調整的重災區，而在2007年不論郊區還是市中心，地價都被追捧得很高，而當市場調整擠壓泡沫的時候，郊區房價抗跌性差泡沫大的特點就顯露出來，郊區的高價地項目至今仍難開發。

    該開發商還表示，其一個位於大興的高價地項目仍處於閒置階段，但是近期樓市轉好將準備動工。

　　新地王安慰失意地王

    土地泡沫已有前車之鑒。

    記者統計的12個項目，拿地時間至今至少已有1年半，但仍未進入銷售階段。對此，21世紀不動産分析師孟奇表示，當初拿地時價格太高的項目，與周邊的樓盤相比沒有明顯優勢，因此不得不推遲入市的時間。

    在此背景下，不少地王都有著曲折身世。

    2007年12月19日，北京春光房地産開發有限公司、四川大地房地産開發有限責任公司組成投標聯合體，通過投標的方式以23.31億元拿得朝陽區來廣營鄉清河營村2號地，樓面價達到4681元/平方米。

    記者了解到，該區域今年新盤最低時賣到9000元/平方米，並且來廣營清河營村還有其他3塊住宅供地，這一區域的新盤競爭十分慘烈。去年5月，當該地塊中標方還沒捂熱，就不得不將此地塊轉手給另一開發商北京天潤置地。

    而一些大型企業的高價地則通過修改容積率，來攤薄成本，提高收益。近期，北京規劃委網站已公示2007年門頭溝和大興兩大項目修改容積率的公示。開發商也坦誠稱提高容積率是解決高價地首先想到的方法。

    而對於上市公司，通過對存貨跌價準備的計提則是一種公開的方式承認一些高價地項目面臨虧損的處境。

    金融街控股股份有限公司通過招標方式以8.3億元獲得朝陽區大屯路224號地，在2007年，樓面成交價就高達13788元/平方米，然而，目前，該區域二手房價格達到14000元/平方米，即使目前房價有所回升，但這一樓面價只有打造高端産品，風險才能降低。在2008年年報中，金融街為此地塊計提了高達1.78億元的存貨跌價準備。

    似乎等待成了難開發的高價地項目最好的解藥。對於地王，孟奇認為，同區域拍出了新地王，讓老地王們更有底氣和信心能“扭虧為盈”了。地價的節節攀高讓老地王看到了希望。

    開發商：政府不接受退地

    為打擊開發商囤地不開發，2008年1月國務院發佈了《關於促進節約集約用地的通知》，規定即土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的；土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。

    廣發證券房地産分析師表示，政府把地賣給開發商，開發商不能及時開發，閒置滿了兩年，政府很少收回，因為當地政府還指望著開發商能多帶點投資進來。而如果土地閒置超過兩年，開發商也可以通過象徵性開工，來躲避政策追究，又能繼續閒置。

    一位開發商告訴記者，在北京地區，即使地價再高難以開發，政府都不會接受退地、降低土地出讓金。只有土地出讓金沒有按規定時間內繳清，政府才會收回土地重新利用。不過在招拍挂體制下，土地成本高，土地對企業現金佔用很大，沒有特殊理由不會閒置，快進快出開發産品盤活現金流對企業好處更大。

    一方面高地價帶來開發難度，另一方面，高地價也間接推高了房價。目前，土地價格的暴漲，也引起了監管層的注意。

    在2009年京津及環渤海房地産論壇上，中國房地産協會秘書長朱中一表示，土地價格的高企勢必影響房地産的穩定。中國房協一直在關注怎樣完善招拍挂制度。

    就在幾個月前，2007年高價地還是燙手山芋，但在目前急於拿地的開發商的小算盤裏，顯然早已不是一個關鍵問題。

責編：韓文燕