地王涌現後的反思:期盼土地財政轉向

　　近日，方興地産以40.6億元的價格拿下了北京CBD區域僅剩的一塊黃金寶地—廣渠門15號，就當眾多媒體紛紛熱議高價是否合理之時，筆者看到的卻是土地財政收入與普通住宅價格同步走高的怪象！不禁要發出土地財政收入將流向何地、用於何處的疑問。

　　北京樓市回暖購房者空等一場

　　據了解，拍得寶地的方興地産一直關注的是“一線城市內黃金地段的高端商業地産”，已經擁有了北京凱晨世貿中心、上海金茂大廈等地標性建築，同時也是國內著名的高檔酒店運營商之一，擁有金茂北京威斯汀大飯店、北京王府井大飯店、上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓酒店，以及金茂深圳JW萬豪酒店等六家五星級酒店。

　　雖然至今低調的買主還沒有明確表態將如何規劃CBD最後一塊黃金寶地，但據業內人士分析，按方興地産一貫的作風和如此高的地價註定了此地必然脫離不了“高檔”二字。但筆者最為關心的並不是這些，回顧北京2009年初夏至今的房地産市場，我們似乎可以讀出更多的故事。

　　5月21日，廣渠門外10號地最終被富力地産以10.22億元收入囊中，樓面地價為15141元/平方米，成為北京實施招拍挂制度以來，成交單價最貴的土地。

　　6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的價格被通州的祈連房地産開發公司歸於囊中。創通州新高，2009年京東新“地王”浮出水面。

　　6月26日，在奧運村鄉地塊的角逐中，中國電子旗下公司則以19.6億高價勝出，該地塊單價為15217元/平方米，打破了1個月前富力的記錄，成為最新“單價地王”。

　　而跟隨這些信息同來的是北京二手房市場成交量井噴、房價繼續攀升，眼看著北京房價離普通老百姓的所能承受的價位越來越遠。這時”地王”的不斷産生讓我們産生這樣的猜想,一邊是政府土地財政收入有增無減，一邊是普通住宅價位有升無降，作為政府收入的主要來源,這筆鉅額的土地財政收入流向了何處,普通購房者何時才能成為政府這筆巨量收入的收益者？

　　土地財政收入居高不下怪圈循環出現

　　有資料顯示，1990年至2003年期間，政府賣地收入累計高達10500億元。可見，“以地生財”已經成為一些地方政府的“第二財政”，土地拍賣的收入佔到地方收入的40％~50％。

　　雖然近十年大中小城市遵循著樓市發展——土地財政——房價上漲——城市擴張——GDP增長的不二法則發展，但是在循環圈上我們沒有看到保障性住房的身影。我們痛心地看到，政府賣地所得並非回歸土地。另一組數據同樣觸目驚心,2008年6月，審計署2007年對北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、合肥、濟南、長沙、廣州、南寧和成都十一個城市及其所轄二十八個市縣2004至2006年國有土地使用權出讓金的徵收、管理使用及相關政策執行情況進行了審計調查。發現出讓金徵收、管理和使用中存在問題。京津滬渝穗等11個城市土地出讓管理存在嚴重問題，其中“以租代徵”農民集體土地1541.05公頃建高爾夫球場和別墅。另外，土地出讓凈收益有1864.11億元未按規定納入基金預算管理，佔11城市土地出讓凈收益總額的71.18%。

　　其實近年來已不斷有專家提出“將土地收入的5％用於廉租房建設”、“政府高價拍賣土地的收入補貼到保障性住房的建設上，實現高檔地産項目的反哺作用”但從居高不下的房價中我們還沒有看到這種作用的顯現。

　　他山之石

　　成功的案例其實早已經在一些國家和地區出現，上個世紀60年代，新加坡決定實行“居者有其屋”政策，倒過來算土地價格，先把老百姓能承受的價格算出來，比如普通人4－6年的總收入是多少，如果平均是25萬，那麼房價就定在25萬。這25萬里扣除建築成本、房地産商一定比例的利潤(非暴利)後，剩下的就是土地價格，然後就按照這個價格賣給房地産商。房地産商不拿暴利，政府賣土地也不要暴利，這樣普通老百姓就能買得起房了。

　　同樣,香港一個寸土尺金之地，卻被全世界公認為有效解決社會居住保障問題的典範。香港人可以自豪地説：“沒錢的找政府，有錢的進市場。”在香港，政府出錢的保障性住房和房地産商品房剛好各佔半壁江山。到2006年，全港近700萬人口、230萬個家庭中，近6成港人是通過公屋政策及政府資助，解決了住房問題。

　　回到國內房地産市場，普通公眾往往樂於被吸人眼球的“地王”吸引，驚嘆于開發商的資金雄厚、對於離自己的承受能力越來越遠的房價也只能“一聲嘆息”。而我們的政府是否應該在這些“熱點新聞”“焦點關注”背後讀出更多的內容？其實只要梳理得當，公眾有朝一日也會應該理解並冷靜地看待所謂高價拿地的“地王”現象的。

　　儘管這一地塊中已有1.5萬平米的廉租房，但在拍賣成交價的溢價超過100%的情況下，政府在“富人支持民眾”的方面應有更多疏導行為。比如，政府在把部分土地用於建造針對高端人群的産品之後，應從土地拍賣的溢價中拿出一定的比例，用於更多的社會保障性住房的建設。或是在得到這些高端地塊的高溢價率的同時，適當降低其它地塊的土地出讓金底價等等，以扭轉房地産市場的怪現象。

　　我們期盼，當政府土地財政收入增加時，也正是普通住宅、保障性住房的價格回落之日。

責編：劉慧