專家:地王只是個別現象 萬科:土地不決定房價

編者按：

　　最近一些城市天價地的出現引起業界爭論的加劇。是不斷攀升的地價推高了房價，還是房價的暴漲拉動了地價？房價過高是不是因為地價成本過高？很多購房者將高房價怪罪于土地出讓的招拍挂方式，認為此舉無限量地拉高了地價，進而推高了房價。

　　國土資源部13日公佈的《全國土地市場動態監測分析報告》給出了明確的説法。該報告認為，地王的出現只是個別現象。有專家表示，目前，我國已經出現囤地、炒地的現象，開發商買地的速度明顯高於土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來的做法，值得相關政府部門警惕。

　　國土資源部：

　　當前房地産市場處於調整階段

　　國土資源部13日公佈的《全國土地市場動態監測分析報告》指出，當前房地産市場總體仍處於調整階段，房地産用地供應同比略減。

　　《2009年上半年全國土地市場動態監測分析報告》顯示，今年上半年房地産開發用地供應31198.01公頃(約合3.12億平方米)，同比減少5.7%，佔土地供應總量的32.7%，同比下降6.3個百分點。隨著各地積極應對全球金融危機和經濟增長趨緩的不利影響，土地供應量也逐步得到回升。上半年，全國土地供應總量95372.82公頃，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度10.6%。從區域結構看，東、中、西部地區土地供應量佔全國土地供應總量的比重分別為51.6%、21.3%和27.1%。與2008年同期相比，西部地區提高6.3個百分點，東、中部地區則分別下降1.6個百分點和4.7個百分點。

　　在住宅用地中，普通商品住宅用地供應18713.12公頃，同比減少15.1%；普通商品住宅用地佔住宅用地供應總量的84.1%，同比下降4.5個百分點。保障性住房用地供應3754.37公頃，同比增加36.3%，佔住宅用地的16.7%，同比提高5.6個百分點。

　　專家稱“地王”出現僅個別現象

　　“只要是採取拍賣出讓土地的方法，客觀上就有可能出現地王。在土地拍賣出讓的過程中，一些位置較好、開發硬體較好的地塊，最有可能出現高價成交的情況。但在每一個城市裏，這只是個別現象，其他大部分的地塊價格會比較穩定。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲表示，現在買房子的人或者賣房子的人，沒有必要陷入“地價貴了，房子更貴”的思維定式中去。

　　“如果我們只是把目光盯在地王的現象上，從短期來説，會導致房價的非理性提升，從長期來看，對中國樓市的健康發展也是弊大於利。”中華全國工商業聯合會房地産商會會長聶梅生認為，目前一些城市出現的房地産市場交易回暖，“地王”重現的情況，與目前較為寬鬆的信貸政策、開發商資金回收速度加快及通脹預期密切相關。而投資者總是選擇經濟基礎好、購買力強、抗跌性能好的城市作為自己投資的首選，例如北京、上海。更何況能夠成為所謂“地王”的，僅僅是這些城市區位絕佳、配套完善的少數地塊，大多城市土地市場並沒有從世界金融危機的影響中走出來。據了解，一些中小城市土地成交量雖然也有所回升，但成交價甚至不及2007年到2008年5月間的一半。

　　萬科集團董事會秘書譚華傑：

　　土地成本不決定房價漲跌

　　萬科集團董事會秘書、首席研究員譚華傑近期在北京廣渠路15號地拍賣後表示，在一線城市，在商品房銷售迅速回暖的情況下，總體的土地供應量跟不上土地開發的節奏，尤其是對像萬科這樣開發速度快、項目週轉期短的大型房地産企業來説，每年的土地消化量很大，在沒有足夠的土地儲備時，只有從開發週轉速度慢的企業手中通過兼併等方式，獲得二手土地。

　　説到地價與房價之間的關係，譚華傑表示，萬科一向認為，土地成本並不是房價的決定性因素，萬科的發展歷程就足以説明問題。萬科拿到的第一塊土地就是通過招拍挂出讓獲得的，在協議出讓依然佔主導地位的當時，萬科的地價成本比協議獲得土地的企業要高得多，但市場價格並不因為萬科拿地成本高而升高，也不因為協議獲地企業拿地成本低而降低。

　　譚華傑認為，土地的供應量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。雖然由於土地的稀缺性和城市中心區域地塊的極其有限性，土地供應不可能無限增加，但從總體供需關係而言，當一個城市土地供應量小于同期土地開發量時，地價就會相對上升。所以，政府加大土地儲備力度，加大住宅用地供應的方向絕對是符合土地市場供需規律的。但問題是，許多城市每年雖然都制定供地計劃，但到年底往往由於各種原因無法完成，所以希望政府能進一步加大土地供應計劃的落實力度。當前，應根據土地市場需求情況，及時採取措施，適當加快推地節奏，加大供地力度，給市場以住宅用地供應充裕的預期，防止地價過快上漲；同時，通過媒體的正確引導，防止由於漲價預期形成恐慌性購房，推動房價過快上漲。

　　中國人民大學嚴金明：

　　打擊囤地投機行為

　　“房價上漲不能歸咎於地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所佔的比重是多少，不如將關注點放在打擊囤地投機、調整供地結構，強化住宅用地保障機制上。”中國人民大學嚴金明則表示，從經濟學角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關係才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是説，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。

　　例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍挂的地價是由開發商拿地時對房價的市場預期所決定的。一般來説，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構成，開發商是否拿地是根據期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤後的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區域內相對固定，而對於未來期望房價不同的開發商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來説，地價的高低是由開發商基於房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。

　　嚴金明認為，房地産業對經濟的恢復有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過於濃厚，這一促進因素將轉變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資産而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應出去的土地就在開發商手中來回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地産泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經濟。目前，我國已經出現這種囤地、炒地的現象，開發商買地的速度明顯高於土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。

　　但嚴金明不否認土地供應對房地産市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發揮調控和監管作用，要採取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。

責編：王玉飛