葉檀：房企手中最強的博弈工具是擁地自重

　　這次中國經濟調整，絕不是靠政府投資熬到全球經濟復蘇拉動出口就能輕易度過的。此次經濟調整是全球經濟模式與中國經濟模式的大調整，是全球未能找到提升生産力的新經濟模式，與資産負債表崩潰等一系列難題的集中爆發。

　　單純依靠貨幣政策進行調整，將引發資産型泡沫與貨幣信用崩潰的雙重危機。

　　在虛擬經濟主導的社會中，通貨緊縮與通貨膨脹不再以年為時間段，而以月為時間段。如果説今年三四月份機構搶購國債導致利率下跌，是通縮時代的典型標誌，那麼，僅僅過了3個月，央行的票據就因為利率過低而遭遇流標，則是通脹預期的典型反映。産能過剩會引發通縮，産能過剩加上信貸過多，會引發資産泡沫、貨幣信用崩潰和又一輪嚴重的通貨緊縮。

　　中國經濟復蘇尚未企穩之時，貨幣流動性已經造成資産價格的急劇上漲，某些板塊的泡沫已經恢復歷史高位。泡沫鑄就的復蘇地基不穩，這點大家心知肚明。銀行傳出收緊二套房貸與央行恢復信貸5日彙報制度，絕非空穴來風。

　　問題是房企手中擁有最大的博弈工具，就是擁地自重，就是減少庫存之後不馬上開發，這導致經濟數據中民間投資這一塊上不去。根據國家統計局的數據，今年1到6月份，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%，銷售額15800億元，同比增長53.0%。北京二手房交易量大漲6倍，上海二手房單月交易量破3萬套。北京、上海二手房價均上漲15％，深圳新房漲幅最高達30％。商品房市場進入火速去庫存階段，上海等地的商品房庫存已降至兩個月的臨界點之下，出現心理恐慌性的供不應求狀態。

　　與此相反的是，商品房投資未能跟上。據中房指數方面預計，宏觀經濟尚存在很多不確定性，這將影響房地産投資。2009年下半年房地産開發投資會穩步增長，但將低於去年全年20.9％的增長幅度。

　　開發商之所以有恃無恐，一是用足目前的優惠政策，延長優惠政策的保鮮期。目前，房地産地價款繳納期限再次軟化，銀行信貸相對寬鬆，5月27日，國務院宣佈調低固定資産投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，商品房資本金比例13年來的首次下調，使得恒大、泛海等公司不僅無資金鏈斷裂之虞，反而有土地的資産性收益。其次，在房價上升週期，捂盤惜售是最明智的選擇，因為此時土地與樓盤是以投資品價格來估價，甚至1個月之內就可能每平方米上升500元。

　　地方政府是幕後推手，地方政府1/4的財政收入來自於土地收入，土地價格上漲就能夠滿足需求，營造房地産市場供應恐慌不僅有利於開發商，更有利於地方政府。因此，北京等地實際推出土地遠小于規劃，各城市推出土地沒有明確的時間規劃，這導致了開發商的恐慌性搶地。購房者與資本市場房地産企業的投資者是最終接盤者。

　　應該再次強調的是，房地産市場的歷史和現實已經非常明確，所謂以低價換成交量的説法是不懂資産品定價系統的無知之説。只要能夠繼續營造供應恐慌，以各種手法製造高成交量，房價就能節節攀升，直到最後宏觀經濟崩潰，這方面美國的次貸危機就是最生動的例證。

　　強調烏有的通縮風險已經讓我們在鐵礦石談判中步步處於下風，在最關鍵的三四月份，中國鐵礦石進口大量增加，在目前談判的關鍵時刻，寶鋼兩個月漲價超過千元，給了談判對手明確的心理預期，這是一個正在製造泡沫的無序市場。鋼鐵談判所面臨的結構性問題，何嘗不是房地産行業所面臨的問題？鋼鐵行業需要鐵腕重整秩序，房地産行業何嘗不是？如果保障型住房口惠而實不至，如果不能整頓鄭州經濟適用房成為豪華別墅等項目中隱藏的官商勾結，如果不能嚴厲規定開發週期，房地産市場永無寧日。

　　唯一可以寬慰的是，今年上半年，保障型住房用地供應大幅增加。根據國土資源部的數據，保障型住房用地供應3754.37公頃，同比增加36.3％，佔住宅用地的16.7％，同比提高5.6個百分點。

　　可以肯定的是，一旦民間投資真正恢復，而保障型住房體現為實際供應量，到時候房地産行業的大風暴就將到來。

責編：王玉飛