葉檀：四論應該廢除經濟適用房

　　在前三篇中，筆者從尋租、從産權等方面論證經濟適用房應該廢除，對此類敏感問題一向是爭議眾多，有爭議是好事，怕就怕偷換概念胡攪蠻纏，不客氣地説，圍繞經濟適用房的很多爭議就屬於此類爭議。

　　質疑一，取消經濟適用房意味著夾心層的利益無法受到保障。

　　取消經濟適用房並不意味著夾心層的利益無法得到保障，筆者已經提出，政府可以建立不同水平的“公屋”，通過不同的租金來滿足不同收入群體的消費需求。對於最低收於人群，完全可以沿用目前的房租補貼等政策，滿足他們的消費需求。以新加坡組屋為例，月收入低於800新元的新加坡公民，一房組屋的租金每月不超過33新元，二房組屋的租金每月不超過75新元，隨著收入水準的提高，居民可以租住更好的房屋。

　　誰説取消經濟適用房就意味著夾心層的利益無法得到保障，政府難道不能以同樣的資源建造更多的保障型住房，滿足不同階層的需求？

　　爭議二，其他領域也有腐敗現象，取消經濟適用房防止腐敗是因噎廢食？

　　其他領域確實也有腐敗現象，所以行政、經濟管理等領域都需要改革，改革的目的之一就是減小尋租空間，讓真正的市場説話，而不是讓偽市場的權貴經濟説話。

　　取消經濟適用房的核心是取消保障型住房的産權，或者不能得到完全産權。我國房地産市場的現實是商品房市場價格畸高，與疲軟的出租市場背道而馳。這表明，中國房地産市場主要的投資標的是可以轉讓的産權，貪腐官員廉價獲得經濟適用房之後，主要通過産權轉讓的方式實現收益。此時的隱性成本支出者是所有以高價購房的消費者，以及未能獲得廉價經濟適用房的納稅人，他們支付了高地價、高房價與高稅收，讓政府撥劃的土地到了經濟適用房的擁有者手中。

　　産權交易是住房溢價的核心因素，尤其在中國通脹預期節節高漲的情況下。以上海等地為例，為了緩解經濟適用房處於郊區交通不便等難題，在徐家匯等黃金地段推出了經濟適用房，産權加上級差地租溢價，將使尋租者胃口不開。試想，在北京天通苑尚且存在尋租現象，在東城區等黃金地段蓋上數百萬平方米的經濟適用房，誰將可能是最大的受益者？為民謀利，豈不是成為喂民于虎？

　　為了解決經濟適用房産權投資困境，各地已經開始試點。2008年北京推出的首個兩限房地塊——豐臺花鄉紀家廟兩限房地塊入市交易，限價7800元每平方米；全國首個限價房樓盤——廣州保利西子灣8493套正式發售，價格相當於市場價的70%；福建等地率先推行、北京等多個城市正在研究“經濟租用房方案”。而2007年8月，江蘇淮安開始試行共有産權經濟適用房，住戶與政府各擁有一半産權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府産權。此類經濟適用房的租住、購買者不可能擁有完整産權，其尋租的積極性將大為減弱。

　　質疑三，降低擁有完整産權的經濟適用房比例，不可能帶動商品房價格下降。

　　試想一下，如果月薪不到1萬的國資委主任李榮融先生不得不購買高價商品房，還會對普通民眾的高房價痛苦不感同身受嗎？正因為我國的公務員、國企職工大多可以依靠政府劃撥的土地購買到舒適的住房，因此，為了經濟復蘇的需要、為了地方財政的需要，他們不怕將房價推到天上去。如此一來，他們就可以獲得住房價格上漲與地方財政收入上升的雙重收益，何樂而不為？

　　有人以新加坡公屋為例，證明廉價房産權行得通，對不起，新加坡有著世界上數得著的嚴苛的法律懲處機制，和完善的信用機制。不是長他人志氣，不僅政府官員難以抵擋尋租的誘惑，利益當前，管理滯後，多數人樂於尋租，這是現代經濟學的出發點。我親眼見過為多分拆遷房假結婚的事，親耳聽過為多分國企單位的經濟適用房假離婚的事，這些人全都如願以償。不同的法律環境，不同的文化背景，理應採取不同的、效率最高而成本最低的住房解決模式。

　　經濟適用房存在的唯一合意性就是讓所有人都獲得基本體面的住房條件。擁有完整的産權，實質上就是可以交易的商品房，只不過披上了一層經濟適用房的民意外衣。産權交易使經濟適用房獲得者擁有了不菲的財産性收入來源，通過經濟適用房為權貴尋租、為使用者脫貧解困，絕非經濟適用房的目的。

責編：王玉飛