北京樓盤再現捂盤待漲跡象 專家:地價將普漲10%

6月15日本報報道一拆遷事件，引起拆遷標準爭論。

6月17日本市出臺政策，拆遷一律按市價補償，引發房價上漲擔憂。

　　從6月15日起，北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場價進行補償。北京市房地産估價師和土地估價協會會長高千里表示，按照新辦法補償後，北京地區土地價格將提高10%，一些熱點地區地價甚至會提高20%。拿地價格提高後，開發商肯定會把提高的成本用房價來消化。業內人士表示，開發商們很有可能停止銷售現有的房源，等待房市上揚後多賺利潤。這樣就會出現開發商集體捂盤不售的現象。

　　對此，北京市住建委市場部相關負責人昨天表示，根據他們的跟蹤和監測，北京一些樓盤確實已經出現捂盤跡象。

　　開發商曝捂盤內幕

　　“很多開發商都曾通過捂盤嘗到過甜頭”，一位曾在某國企房地産開發公司擔任銷售經理和項目經理的業內人士向記者透露，2003年8月31日以前，開發商獲得土地的方式都是通過協議拿地，土地入市不經過招、拍、挂，因此土地成本往往都很低，所以那時的房價難見過萬的樓盤。

　　2000年，他曾作為項目經理，全程參與了上地地區的一處樓盤開發。當時他們在這塊土地上開發了兩棟樓盤，建成後加上地價在內的綜合成本為4300元/平方米，而最後的出售價格為5500元/平方米。但是由於辦理手續出現了一些問題，導致其中一個樓盤被拖到2007年才開始出售，但就是這一個意外，讓他們趕上了北京房價最高的一個時期，他們的樓盤“不得不”賣到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤為5500元，比成本價翻了一番還多。

　　“這其中的利潤可想而知。”這位業內人士説，2003年8月31日後，北京土地出售開始實行招、拍、挂政策，而當時房市開始出現火爆景象，增加了開發商拿地的衝動，使得土地市場曾一度出現一地難求的局面，這導致土地價格開始一路飛漲。此時，一些通過協議拿地開發的商品房，開始減少銷售，甚至捂盤停止銷售。“一兩年後，原本每平方米6000元的房子，就能賣到每平方米8000元—9000元，甚至上萬元。”他説，在這樣的巨大利潤驅使下，開發商怎麼會不捂盤待漲呢？

　　這位業內人士説，開發商們最喜歡聽到的就是土地價格上漲，因為他們認為這是“最拿得出手”的漲價理由。在今年前五個月的樓市震蕩上揚後，很多開發商目前解決了資金鏈問題，這給捂盤惜售奠定了基礎，

　　“接下來開發商們很可能在拆遷按照市場價格補償的背景下，製造房價的大幅上漲。”

　　地價將普漲10%

　　對於這位業內人士的擔心，北京市房地産估價師和土地估價協會會長高千里認為，通過新的拆遷補償辦法，北京的土地價格肯定會普漲10%，有些熱點區域的地價甚至會漲20%。但是，高千里認為，地價上漲的最主要因素還是北京的市政設施越來越好。他説，原來較遠的地區，可能即將通地鐵，這塊土地的價值就自然上升，在拆遷補償時，地價就肯定比原來高。

　　高千里説，北京地價的上漲與推出拆遷補償按市場價格的辦法並沒有直接關係。甚至這個辦法在推出時間上有些遲緩，原因是原來實行的拆遷補償辦法，已經遠遠脫離實際，不僅不能滿足拆遷戶的基本需要，更容易造成拆遷市場的混亂。

　　據高千里介紹，此前北京按照區位的不同，將全市劃分為10個範圍，在同一個範圍內的拆遷補償價格相同。而這個價格則是根據2002年北京土地基準價確定的。所以，在今天看來，不僅補償的價格脫離現實，區位的劃分也越來越不合理。他舉例説，去年舉辦奧運會的奧運村地區，位於北五環附近，此前被劃分在五類地區，補償價格與一、二類地區相差上千元，但奧運會過後，這裡已經成為炙手可熱的地區，如果依然被視為五類區域就非常不合理。因此，按照被拆遷地區周邊商品房價格確定補償的基準價格就非常科學，體現了拆一房還一房的原則。

　　“我認為這次地價的微動不會給房市帶來根本性上揚。”高千里説，地價和房價確實存在連帶關係，但是土地的升值取決於區域的品質，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信，隨著地鐵、公路的建設以及公交、學校、醫院的配套完善，北京的地價還存在上漲的空間。但他認為，開發商以此次新的拆遷政策為藉口通過各種手段推高房價的做法並不智慧，因為目前北京房市剛剛從2008年的低迷中走出來，這時候捂盤不售錯過時機，今後即便地價上漲，房市卻再現低迷，他們的房子恐怕就更難出手了。

　　北京金隅嘉業房地産開發有限公司副總經理王新光基本表達了同樣的觀點，他説，此前拆遷雖然沒有按市場價格補償，但很多時候，拆遷補償並不比現在低，甚至有些地區的拆遷補償還要遠遠高於市場價。按市場價格補償拆遷戶後，土地成本的變化不會太大，房價怎麼會激烈上揚呢？他説，房價的上漲主要還是受經濟環境的影響，以及購房人的預期。所以，他們不會捂盤不售的。

　　市場再現捂盤跡象

　　“現在可售房源已經沒有了，三期房源開盤時間和價格都沒有確定。”昨天，位於廣渠路36號的一處樓盤的銷售人員頗為流利地告訴記者，他們的房子非常搶手，如果想要的話，需要現場登記，他們會根據登記的先後順序在以後進行電話通知。

　　據記者了解，由於該處房源臨近地鐵10號線，將來還有地鐵7號線通過，所以從一開始銷售就採取了按登記先後順序買房的辦法。“我從5月份就諮詢這裡的房子，但到現在都一直説沒確定出售時間。”市民李女士説，這裡二期的房價為每平方米14500元，而現在網上公佈的價格達到了每平方米16000元，開盤時間定在本月底或下月初。但面對網上公佈的價格和開盤時間，售樓小姐堅決否定，她説“一切都還未確定。”

　　與該地區新房預期撲朔迷離相反的是，在廣渠路10號地以10.22億高價出售後，富力城二手房掛牌價猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價每平方米16000元相比，每平方米上漲了近1萬元。對此，中原房地産華北區總經理李文傑曾表示，廣渠路10號地的樓面價格就達到了每平方米15000元，所以將來的房價最低也得到每平方米25000元，這塊地的成交提升了整個廣渠板塊的價值。

　　我愛我家相關負責人則表示，進入四五月份，開發商紛紛大幅度提價的現實支持了二手房業主們的漲價心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現，業主們更是有了漲價的信心和理由，導致目前部分區域的部分樓盤開始出現超出2008年最高價的報價。

　　目前，廣渠路15號地正在網上競拍，那麼與之緊鄰的廣渠路36號地三期項目遲遲不開盤，是否是在等待15號地的一個高價出讓的結果呢？市民李女士對此充滿疑惑。

　　在上週一本市公佈拆遷按市場價補償辦法後，記者走訪了多處售樓點，許多售樓處的工作人員都表示，他們手裏的房子都不多了。北京房價經歷了一個短暫的跳水之後，紅盤的跡象逐漸顯露，但房子究竟是賣出去了還是有人在重新進行捂盤惜售？“北京確實出現開發商捂盤的苗頭。”北京市住建委市場部相關負責人表示，根據他們的跟蹤和監測，北京有些樓盤確實出現了捂盤的跡象。

　　捂盤將受聯動處罰

　　這位負責人表示，如果市民發現捂盤現象，可以向北京市住建委進行舉報，捂盤現象一經查實，違規開發企業將被網上公示，情節嚴重的，其資質評定和升級以及市場準入資格將受到聯動處罰。這位負責人説，今年5月，市住建委和區縣相關部門，開始展開對本市房企的全面檢查。截至目前，已經查處和曝光了24家有違規行為的開發商，其中就包括不公示樓棟擬售價格及開盤時間的行為。

　　她還特別強調説，市民一旦發現開發商有違規行為，可通過網絡、電話、信訪三種渠道進行投訴。他們會與被投訴企業進行聯絡，被投訴相關經紀機構必須在接到通知之日起3個工作日內予以回復。

　　針對市民舉報的問題，記者在一些售樓處走訪有買房意願的市民時發現，靠買房者舉報開發商捂盤惜售，存在許多現實困難，一些買房者反映，他們根本無條件查實開發商的樓盤有多少是真正成交、有多少是在捂而不售。

　　■鏈結

　　哄抬房價可被逐出市場

　　開發企業未按時開盤，無理拒絕消費者的購房要求；無證認購；不進行網上認購、虛報銷售進度，向消費者公佈與交易網公示樓盤狀態不符的銷售情況；進行虛假宣傳、哄抬房價；採取連續訂立撤銷認購書或簽訂虛假合同等擾亂商品房交易秩序、違反交易管理規定的，一經查實，將採取以下措施：

　　1.開發企業、銷售機構及從業人員的違規行為即時在交易網“項目違規信息”中進行網上公示。

　　2.情節嚴重的將開發企業所售項目樓盤的所有未售房屋按每套房屋公佈簽約價格、簽約條款，在交易網和有關媒體上公示，進行公開銷售。

　　3.按規定對違法行為進行行政處罰，該企業和企業經營者的違法違規行為記入企業信用檔案，在我市主流媒體進行公開曝光。

　　4.開發企業違反上述規定不按期整改或屢次違規，造成對購房者危害的，將對該企業辦理施工許可、預售許可、抵押登記和竣工備案等手續、企業資質評定和升級、經營管理者新的市場準入資格加以限制或禁止。

　　5.對參與違規的銷售機構，不予辦理新項目的註冊備案手續；情節嚴重的，停止辦理註冊備案手續兩年。銷售人員違規行為嚴重的，將取消其從業資格，不得參加商品房銷售員考試或不予註冊備案。銷售人員的所在機構附有連帶責任的對銷售機構一併進行查處。

　　6.企業違規情況同時通報市發改委、國土、規劃、工商、銀行等部門，加強對該企業項目立項、參與招拍挂、項目規劃審批、廣告發佈及項目開發貸款等進行嚴格審查，依法聯動處罰。

　　摘自《關於加強北京市商品房交易市場動態監管的通知》

責編：王玉飛