開發商土地市場無懼追高 再現2007年時瘋狂

　　在去年難以回避的樓市調整中，許多開發商為過去的愚蠢與瘋狂進行反省甚至付出代價，土地市場內的表現之一便是“地王”的消失。然而，繼前段時間本報提出新一輪圈地運動將火熱上演後，近期更是發現開發商不但擴張勢頭十足，還無懼追高，地價不斷被刷新，新“地王”不斷涌現！

　　從擴張到追高

　　上周，多個城市出現土地集中成交，且由於開發商的“追捧”，成就了新一批“地王”的誕生，多幅地塊高溢價成交，有的甚至樓板價已接近周邊房價，令業內咋舌。

　　如上海成交的7幅土地中，有5幅的溢價率超過了100%，即成交價是起始價的2倍以上。其中，長寧區周家橋街道91街坊吸引了68家企業領取出讓文件，最後有15家企業申請競買，成交價4.22億元人民幣，與這幅土地的掛牌起始價約2.11億元相比正好翻番，項目樓板價也升至近22000元/平方米，成為今年以來上海單價最高的住宅用地；還有寶山區高境鎮金家巷南側住宅地塊，44家企業領取了出讓文件，13家企業報名競買，最終6億元的成交價，溢價率高達142%，並且這一價格讓在場的業內人士都感到相當驚訝，因為高境鎮位置很偏，房價都不到萬元，而這幅地折合樓板價已經超過9000元/平方米。

　　事實上，不僅在上海，近期全國範圍內地價高企的跡象都非常明顯。同在上周，廣州珠江新城最後一幅住宅用地D8-C3地塊在17家開發商的激烈爭奪中高價出讓成功，廣州市城市建設有限公司以3.45億元的出價贏得最後的勝利，並且折合15323元/平方米的樓面地價也刷新了珠江新城的記錄。事後，廣州城建還發表聲明稱：作為珠江新城最後一塊住宅用地，按成交地價和建造成本測算，綜合考慮未來中國經濟及房地産市場發展趨勢，該項目在區域內“仍有一定利潤空間”。

　　此外，中國指數研究院的報告顯示，5月土地成交量比去年同期大幅增長，且高價成交已成為特點。如綠地集團以12億元摘得的上海徐匯區船廠路地塊，成為今年以來的總價“地王”；富力地産以近15000元/平方米的樓板價競得的北京廣渠路10號地，成為北京今年以來的單價“地王”；萬科經過146輪舉牌、13.86億元奪得的佛山地塊，也成為當地的新“地王”。

　　進一步的分析數據更顯示，5月全國60個重點城市共成交土地553宗，環比增加5%，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，環比增加3%，同比增加89%。並且，一線城市5月住宅用地全部成交，流拍現象“絕跡”。至上周，高溢價率的情況更是凸顯，且住宅用地平均溢價水平（56%）遠高於商業用地（1%）。

　　唯恐助長房價

　　珠江新城土地受到“圍搶”也被視作土地市場升溫的又一佐證。業內認為，基於樓市成交回暖，開發商資金困境得到緩解，土地儲備的慾望也再次強烈起來。“現在宏觀經濟面臨新一輪的流動過剩，在資金的衝擊下地價房價聯動上升的苗頭重現。”易居中國分析師薛建雄直言，“基於樓市復蘇和國家希望經濟保持快速發展的態度，開發商的信心越來越足，所以很多企業眼下選擇加大投資力度，不懼短期內受到調控而大舉擴張。”

　　但業內也已開始擔憂，新一輪的“圈地潮”下，土地價格再次被開發商推高，更可能帶動房價進一步上漲。“土地作為房地産業的物質基礎和房地産開發的前提條件，對房價也産生基礎性的影響，這既體現在拿地價格左右著未來建在土地上的樓盤的價格，又體現在土地高價成交對周邊已建樓盤的價格的‘支撐’甚至‘助長’上。因此若想穩定房價，防範土地炒作、控制地價飆升是很有必要的。”

　　中原地産的分析師還表示，目前出現了不少高溢價成交的地塊，但是在全球經濟沒有好轉、國內信貸寬鬆的背景下，這種由地價推高的房價最後將會演變為樓市泡沫。“土地市場正在迅速升溫，預計招拍挂市場將會面臨較為激烈的競爭，但我們看到在市場恢復過程中，開發商拼命去拿地，出現了比2007年更瘋狂的泡沫，跟風只能助長泡沫的生成。”SOHO中國潘石屹也對媒體表示。

　　政府喜憂參半

　　業內還指出，對地方政府來説，土地交易的活躍可能有喜有憂。一方面，土地市場升溫對增加財政收入、拉動投資建設等均有益；另一方面，對房價穩定的消極影響也在顧慮之中。

　　如針對近期廣州房價上升及“地王”重現，廣州市國土房管局推出6條措施來平抑樓市，其中包括根據市場需求來控制土地投放規模和節奏；加大商服用地的供應規模，通過改善經營性用地供應結構，來消減市場投資過分集中于住宅用地所帶來的風險；增加土地市場的透明度，定期公佈季度經營性土地供應計劃和舉辦土地公開出讓前的推介會，通過主動服務企業和減少信息不對稱，來服務開發企業的理性投資決策等。相關負責人還表示，廣州不會因為地價過低而不賣地，也不會因為地價高了就多推地，而是按實際需求來供應土地。

　　不過，從近期來看，由於樓市正在經歷的“階段性利好”，業內認為直接導致的結果就是房價無法實質回落，地價還將持續上升。“土地市場的火爆，高溢價土地的出現，會成為房價上漲的推手，投鼠忌器的顧慮還是有必要的。”克爾瑞（中國）研究中心首席研究員陳嘯天表示，“在房地産宏觀調控上，政府扮演著中間人的重要角色，必須承擔好三方面責任：增加有效供給的同時，防止誘發過高的預期；解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響；大力發展廉租房和經濟適用房建設，以確保低收入階層的基本住房需求。”

責編：張福偉