土地交易"井噴" 北京5月樓面地價重回瘋狂2007

　　5月31日，北京昌平區一塊商業金融項目用地經過88輪競價，由北京潤豐以4482元/平方米的樓面價競得。即便在樓市火熱的2007年，這一單價也能在北京的四環邊拿地。此前，位於順義後沙峪一塊多功能項目用地在241輪競價後，以152%的溢價率成交。

　　在銷售回暖、庫存釋放和信貸寬鬆的背景下，北京土地市場在5月份出現了“價量齊升”的態勢。5月下旬，富力地産以15000元/平方米的樓盤單價競得廣渠門外10號地，刷新了北京市場在2007年創下的樓面地價紀錄。住宅類用地整體樓面均價3823元/平方米，已高於2007年3467元/平方米的地價水平。

　　繼樓市銷售回暖後，主要城市的土地市場率先開始升溫。業內專家指出，一線開發商“去庫存”進展順利，資金回籠顯著；加之信貸放鬆和證券市場融資開閘，開發商資金狀況已有較大改善，為後續發展儲備項目資源已成為擴張型開發商的主要取向。另外，隨著經濟刺激計劃逐步奏效，宏觀經濟“觸底回升”的概率在增大，而通脹預期也在加強；因此，現金充裕的開發商此時拿地，一定程度上也出於抵禦通脹的考慮。

　　但有專家提醒，目前樓市回暖與低利率環境密切相關，但過低的利率不可能持久，如果土地等資産價格上漲過快，今後一旦利率上調，這些資産將面臨更大的下行風險。

　　拿地信心復蘇

　　5月份，北京土地成交出現了久違的“井噴”現象，實際成交量超過了前4月的總和。據北京市土地整理儲備中心的數據統計，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬平方米，規劃建築面積260.6萬平米。其中住宅及含住宅項目用地為10宗，成交面積為101.3萬平方米，建築面積為127.8萬平方米。環比4月份，成交面積增加了91%，建築面積增加了84%。其中，住宅及含住宅項目用地成交面積增加了402%，建築面積環比增加了258%。

　　在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時，住宅及含住宅項目用地的樓面價環比也出現了明顯的上漲。統計顯示，5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3823元/平方米，環比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%。

　　多數地塊溢價率走高。統計顯示，5月份北京成交的住宅及商業用地整體溢價率(成交價高於底價的比例)達59.76%。其中，14塊土地成交價高於底價。優質地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。

　　21世紀不動産分析師孟奇指出，開發商對城區內住宅及商業用地的角逐十分激烈，主要是由於城區土地日益稀缺，增值潛力大；同時，在經濟復蘇尚不確定的情況下，城區土地的風險相對較小。

　　5月份，北京廣渠門外10號居住用地、順義後沙峪多功能項目用地、昌平東小口鎮商業金融項目用地等的溢價率超過100%。通州區通胡大街70號的居住商業用地以樓面價4569元/平米的高價被買走，該宗地塊的溢價率也高達64%。

　　抵禦通脹壓力

　　5月21日下午，位於東二環附近的廣渠門外10號居住用地經過開發商數十輪的角逐，被富力地産以10.2億元收入囊中，土地溢價達到了242%，創造了新的地王。

　　北京市土地整理儲備中心資料顯示，該地塊將建設7.25萬平方米的住宅，同時將配建5000平方米的廉租房。如果扣除開發商代建的廉租房，這塊地的樓面地價達15140.74元/平方米。萬科在2007年最瘋狂的時候拿下的西大望路27號地，樓面地價也僅為11379元/平方米。

　　亞豪機構副總經理王英男分析認為，主要是由於三月以來北京樓市成交量不斷放大，尤其是4月份，成交量更是創三年之最，成交量回升，使開發商回籠了大量的資金，有力地緩解了開發商資金狀況，使得他們有實力進行新的購地擴張。另外，在今年政府寬鬆的貨幣政策環境下，在國家積極的信貸支持下，房地産行業的融資環境逐步好轉。

　　SOHO中國董事長潘石屹指出，土地成交大幅增長與開發商投資信心及開發策略有關，他認為，目前是開發商擴張項目和土地儲備的好時機。

　　不過，中金公司首席經濟學家哈繼銘認為，由於通脹預期的存在，開發商近期的拿地行為還不能説明房地産投資和開發信心已經完全復蘇。一些開發商拿地可能為了抵禦通脹。

　　一位近期參與土地競拍的開發商告訴中國證券報記者，總體而言，北京等一線城市的土地具有抗跌性，一旦市場真的回暖，在這些城市拿地將相當困難。而且，公司目前有幾十億的現金，因此對通脹的擔憂更大。

　　一份券商研究報告指出，2009年一季度末，36家地産行業重點公司中，預收賬款高於2008年年底的有28家，短期現金壓力小于去年底的有21家。整體預收款已佔去年營收的56%。

　　政府加速推地

　　在保增長的壓力下，地方政府推地的節奏也在加快。業內認為，政府供地提速，也將為開發投資的回升注入了動力。

　　4月以來，北京土地放量速度就已明顯加快，進入5月份更為明顯。北京土地整理儲備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據市場反應，採取了從緊的供地策略，而現在加速推地是為了保證完成今年北京的供地計劃。

　　中原證券房地産分析師魏博認為，為促進土地市場回暖，北京土地整理儲備中心近段時間還推出了幾項舉措，不僅正式啟用土地預出讓制，還適當延長了部分地塊企業繳納土地出讓金的期限，由原來的兩個月延長至半年。

　　此外，北京土地整理儲備中心還已申請開設外幣保證金賬戶，使外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金，進而直接參與土地競買，解決外商投資時碰到的保證金問題。直接目的是為了促進土地市場的回暖。

　　根據北京市國土資源局公佈的第二季度供地計劃，到6月底，將有110宗共818.64公頃土地進入土地市場，其中41宗(包括8宗限價房土地和2宗經濟適用房土地)共399.81公頃用於建住宅。住宅總規劃建築面積達625.59萬平方米，其中政策性住房面積達177.82萬平方米。二季度土地供應計劃表顯示，朝陽區和大興區的住宅土地均為8宗，在各區縣中最多，總供應面積都在84萬公頃以上。

責編：張福偉