“斷供”另有隱情 上海樓市整體仍供大於求

　　1-5月上海共成交商品住宅680萬平方米，卻只有411萬平方米的新增供應，有觀點認為月銷量繼續維持眼下高位的話，上海住宅市場恐面臨“斷供”。但也有人指出，基於去年遺留的大量存貨，樓市總體供大於求的局面短期內無法改變，而房價依然會受到制約。

　　整體仍是供大於求

　　對於目前的供需缺口隱憂，業內認為不可一概而論。“比較今年以來的銷量和新增供應量，的確顯得‘供不應求’，但其實並不能這麼説。”世邦魏理仕研究部大中華區董事馬雪明表示，“去年樓市低迷中積壓了的大量供應還有許多沒有消化，上海等城市的可售存量是在迅速減少，但也只回到了去年年中可售存量600多萬平方米的水平，目前的樓市主題仍是‘去庫存化’。”

　　“整個2009年的供應量現在當然還無法得出，但正常情況下當年的‘新增供應面積’與前一年的‘新開工面積’存在著一定的比例關係，去年我國房屋新開工面積同比還是有微弱增長的，加上去年有大量存量房積壓，全年供大於求的壓力還是存在的。”新聚仁機構的分析師也表示。

　　從上海2006-2008年的數據可以看出，當年“新增供應面積”與前一年“新開工面積”的比例系數維持在0.70-0.75左右，(見表)“由此推算，2008年新開工面積為1762萬平方米，乘以0.70-0.75，2009年新增供應面積應在1233-1322萬平方米範圍內。同時考慮到年初時官方網站顯示約有800萬平方米的存量房積壓，因此2009年的整體供應可能在2000多萬平方米。今年以來樓市成交回暖，但即便按前五個月平均136萬平方米的月成交量計算，全年成交量大約在1600萬平方米左右，還是低於供應的。”

　　當然，在供應方面也的確存在一些問題。“對於新增供應，開發商有自己的策略，也就是推盤的控制，比如更願意在傳統銷售熱季投放，但也要與競爭對手錯開投放時間，這可能使得一段時間、部分區域內新增供應乏力。而且由於目前釋放的多為自住需求，如果新增供應的産品與需求契合度不大，也可能形成有效供應不足。”馬雪明指出。同時，根據上海統計局的數據，今年1-4月上海新開工面積同比下降28.8%，所以政府方面可能更需要考慮的不是今年而是未來幾年的供應平衡。

　　鬆綁投資促後續供應

　　業內分析，目前開工量下降、後市供應受制約的主要原因來自於土地交易，雖然地方已經在土地供應方面擺出積極姿態，但開發商的信心似乎仍未完全恢復。“近期我們可以看到開發商已經在恢復拿地了，但總體交易量比去年同期仍是減少的(去年上半年成交仍較踴躍，下半年才真正轉入低迷)。而且雖然銷量回暖，依然謹慎的開發商卻也不敢輕易大量開工、加速開發。”馬雪明稱。

　　政府也已注意到了銷量增長與開發投資並未實現同步的問題，所以日前宣佈下調普通商品住房項目投資的最低資本金比例至20%，其他房地産開發項目也降至30%。“此舉降低了房地産開發的資金準入門檻，能吸引更多的資金進入房地産市場，從而推動項目開發，促進後市供應，進而緩和價格走勢。”馬雪明解釋，“需要指出的是，自有資金比例下調並非主要加快現有項目的施工節奏，而是推動開發商手中尚未開發項目或是新項目的建設，因為政策的效應是刺激開發商的滾動開發，比如先後開發兩個項目，以前往往要等著第一個項目收回的資金達到第二個項目投資預算的35%才好啟動，以後則只要有20%的資金量就可以了，這樣便從成本和時間上推動了新開工量。”

　　當然，即便今年的土地交易和新開工量回升，也不能代表明年的新增供應量就一定有保障，畢竟今年剛拿地明年就預售的項目不會太多，但好在上海開發商手中的土地存量目前還不算少。如方方地産諮詢機構的數據顯示，僅在上海有土地儲備且年銷售額位居前列的15家房企，他們所擁有的土地可供開發年限平均約6年，考慮到拿地後還有開工時限，業內認為後續供應還是可以跟上的。

　　買房要等樓市企穩

　　基於供需關係依然是制約樓市的核心基準，業內人士建議購房者保持理性。

　　新聚仁機構的分析師預期，今年樓市的發展曲線是，一季度成交量整體復蘇，二季度明顯反彈，三、四季度則可能呈現銷量中、高位盤整，“今年的需求總量同比取得較大升幅是很有可能的，但由於政府關注民生的態度以及國際經濟形勢的制約，預計樓市爆發的可能不大，而處於平穩攀升的週期中。”

　　“我的建議是不妨等到三季度。”克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天坦言，“眼下不少人在看著樓市的熱銷情況，看著自己中意的房子一套套被搶掉，都有出手的衝動，這是很典型的國民消費特徵：從一開始的反應不足，到最後的反應過度。考慮到近期房價重回高位，且購房的可選擇餘地不大，等一等未必是壞事，衝高後總是需要調整的。現在有不少開發商之所以漲價，主要是事先沒想到一季度以來行情這麼好，所以在年初設定目標時定得比較低，現在則趁著上半年行情漲價，爭取銷售利潤也能夠漂亮一些，畢竟之前他們是真的降價了。而樓市回暖也使得一些在建項目的工程進度有所加快，預計到6月以後新房的供應量會上來的。”

責編：王玉飛