房地産強勢復蘇 真實還是幻象

　　從成交量激增到銷售均價抬升，繼而到開發商土地購置信心的恢復，房地産業復蘇似乎正在挺進“實質性”階段。伴隨著行業的最新變化，5月份以來，內外資投行、主流券商研究機構開始集體“唱多”房地産。

　　在此背景下，A股和港股房地産板塊走出了一波淩厲的上攻態勢。從5月第一個交易日開始至今，A股房地産(申萬)指數累計升幅近20%，恒生地産建築行業指數累計升幅超過25%，遠高於同期大盤的漲幅。

　　十余份機構研究報告認為，“一線開發商去庫存化進程已接近尾聲，短期內突出的供需矛盾將助推房價上漲，而土地市場升溫和新開工增加將明顯改善房地産投資，行業景氣度有望走出低谷。”

　　業內專家指出，拋開投行、機構集體唱多的利益驅動，房地産業調整的階段性底部已經確立。至於全國房地産市場回暖能否持續，行業景氣能否重回上升通道？樂觀的看法正在佔據“上風”。開發商雖然表態“謹慎”，但實際的行動卻在印證復蘇的趨勢。

　　不過，房價和地産股股價大幅上漲也在加劇市場對於泡沫的擔憂。在通脹預期下，樓市投資性需求正在抬頭；而低利率在很大程度上透支了未來的購買力。如果房價上漲導致自住消費型需求退場，那麼樓市復蘇會不會成為“空中樓閣”？

　　剛性需求是否會萎縮

　　5月以來，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、野村證券等國際大行紛紛發佈研究報告，看好中國房地産。而他們立論的基礎，無一例外都是“剛性需求釋放帶來成交量強勁回升，並預計這一趨勢將持續”。野村最新報告便認為，內地房産市場會繼續強勁，預期2010年成交量升至7.4億平方米的紀錄高位。

　　無獨有偶，中金、申萬、國信等國內投行和證券研究機構也一致唱多房地産業。他們認為，地産行業在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放，因此下年底見底回升較為確定。

　　但從重點城市最近的銷售數據看，樓市已開始呈現“疲態”。北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續數周環比回落，距離4月份的高點已下降10%-20%。這被空方人士看成是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結果。

　　所謂的剛性需求，是否真的如機構報告所預期的那樣，能持續釋放，並給房地産業帶來復蘇的原動力？

　　申銀萬國江徵雁也指出，我國房地産需求每年能保持在一個比較穩定的水平。目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。一線城市常住人口近五年的複合增長率，除廣州略低為1.3%外，其它三個城市都在2%以上。另外，政府推動的拆遷帶來大量剛性需求，且在一線城市，而這部分需求有較強購買力。

　　從短期看，地産專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低於均衡狀態；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

　　房價泡沫是否在膨脹

　　按照行業復蘇的邏輯，交易活躍必然帶來價格上漲。高盛預計，預期2011及2012年中國樓價將每年上升10%；摩根士丹利預料未來12個月，樓價升幅在5%-10%，尤其是一二線城市的房價升幅更大；野村證券的報告更為樂觀，預計今明兩年中國樓價有10%-15%的升幅。

　　“2008年的調整，主要城市房價下調有限。北京等一線城市與2007年的高點相比，房價也就降了20%左右。現在又漲回去了。”一位從事新房代理的資深經理告訴中國證券報記者。他認為，降息帶來的購房成本下降，很大程度上已經被地産商的提價所取代。

　　那麼，在目前的價格水平上，開發商進一步提價，是否意味著房價泡沫正在越吹越大？而未來泡沫破裂的風險是否也在集聚？

　　摩根士丹利首席經濟學家王慶認為，中國家庭收入增長整體強勁，預計這種增長趨勢在可預見的未來仍將保持不變。而相對購買力(房價相對於家庭收入)在2008年得到顯著改善。而抵押貸款利率大幅下降也在提升住房購買力。目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水平低約250個基點，短時間內降息幅度巨大。

　　中金公司白宏煒認為，全國性地産泡沫並不明顯，對中國大部分中小城市來説，價格水平並不是很高，而泡沫主要集中在主要的一二線城市。他預計，房價難以實現較為理想的調整，一線城市房價泡沫將維持。隨著流動性的增強，主要城市房價泡沫可能進一步加大。

　　但建設銀行一位信貸經理向中國證券報記者透露他的擔憂，“四五年前，個人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年、20年；而現在，普遍是20年以上，30年的也不在少數。房價如果繼續上漲，很多剛性需求群體已無法通過延長還款期限買得起房了。”

　　顯然，個人買房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加。而且，目前是低利率環境。一旦經濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬鬆的貨幣政策將有所收緊，屆時，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬鬆和利率低廉造成的房價泡沫，很可能出現破裂的風險。

　　政策調整是否還很遠

　　“去年11月以來房地産市場的反彈，與政策刺激直接相關。在宏觀經濟確定性步入上升通道之前，調整寬鬆政策的可能性很小。”投行人士認為。但是，定量寬鬆的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。而房價回歸歷史高位後的進一步上漲，也可能引起監管層的警惕。

　　在地産圈內，對調控的擔憂已現端倪。“我們擔心，明年政府對房地産的刺激政策有變，信貸政策可能收緊，屆時市場將重回低迷。”首開集團一位投融資經理坦言。

　　聯合證券魚晉華認為，供求關係逆轉造成房價溫和上漲可以被市場接受，但在通脹預期下，更多投資性需求的釋放將推動房價泡沫化，這也是政府所不願看到的。而寬信貸和低利率金融環境的結束，將終結樓市的“好日子”。

　　那麼，政策調整的時間還有多遠？

　　國信證券方焱認為，房地産投資增速仍在低位徘徊，因此後市行業政策仍有望“偏暖”。申萬最新報告也認為，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，在決策層無法確定經濟出現明顯回升趨勢之前，房地産政策出現緊縮概率不大。

　　但也有業內人士指出，即將公佈的5月份數據有望向好。城鎮固定資産投資和房地産投資環比均呈增長趨勢，1-5月城鎮固定資産投資同比增長接近33%，而房地産開發投資完成額在9200億元左右，同比增長約6.8%，比1-4月份提高近2個百分點。隨著開發商信心的恢復，房地産投資增速有望進一步提升。如果房價上升過快，面臨的政策風險將加大，其中抑制房價過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。

責編：金文建