樓市“強勢反彈”背後:潛伏“隱憂”趨於顯性

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　 “3月份時我覺得那裏的房子每平方米12000元都太貴，沒想到現在萬科的開盤價是17000元！”上海白領陳顯東驚嘆。5月底，萬科在浦東北蔡板塊新開的這一樓盤，讓他大跌眼鏡。

　　僅一兩個月之間，上海等地樓市已強勢反彈，部分樓盤簡直“熱得燙手”；其提價幅度之大，早就填平“小陽春”之前的降價區間。不過，記者調查發現，樓市走強，絕非全靠“剛性需求”推動所致，避險資金的涌入、炒家的“唱多”、開發商的伎倆以及地方政府的“托市”，都是“推手”。而一度“潛伏”的種種“隱憂”，也已趨於顯性。

　　樓市漲價之快鯨吞“降價”利好

　　在浦東上班的陳顯東，3月初時開始在浦東中環外的北蔡板塊看房。他説：“當時看了多套二手房，掛牌每平方米11000元左右，稍遠一點的只要9500元。那時我去看萬科‘金色城市’的工地，售樓處説開盤價不好説，有售樓小姐説可能在12000元-13000元，當時我還是覺得貴了，因為這個價格都可以在中環配套齊備的地方買5年內的二手房了。”

　　“金色城市”在5月27日開盤，每平方米均價為16500元-17500元之間。陳曉東對此幾乎不敢相信，“簡直瘋了！”

　　一向被視為標誌性樓盤的萬科最近在漲價方面風頭正勁。除“金色城市”外，其在浦東三林板塊的“金色里程”項目二期于去年9月開盤，首批房源均價每平方米14500元左右，至今年2月第二批房源時均價也僅是15000元。而目前，這批房子均價已漲到19500元-20000元，這已是三林板塊歷年來的最高價。在售樓處，態度有些傲慢的工作人員還提醒以買房人身份諮詢的記者：“你等著看吧，價格還要漲！”

　　記者跟蹤觀察發現，3月份，不少一線城市的房價還有明顯波動，或漲跌互現；但進入4、5月份後，房價開始以較快的速度回調，大量樓盤價格“降而復升”，甚至已填平了2月份、3月份降價留出的區間。

　　比如，3月份上海商品住宅成交均價為13178元／平方米，而4月份下半段已漲至13600元-13700元之間；至5月11日-17日這一週，上海商品住宅成交均價較前一週上漲3%，達到14106元／平方米，為今年春節以來新高。據統計，5月上海有近80個項目的成交均價創出2008年以來新高。5月18日-24日監測的10個一線重點城市中，有8個城市住房成交價環比上漲。深圳多個區的上漲幅度都達兩位數。與房價的漲勢同向，多個一線城市的成交量逐月攀升或保持高位。

　　看起來，一度如履薄冰行走在底部的樓市，似乎已強勢逆轉，扭頭向上進入快速上行的通道了。

　　快速推高樓市力在“剛性需求”之外

　　樓市真的完全回暖了嗎？當大量實體行業依然處於困境，宏觀經濟基本面依然面臨大量不確定性，消費者的消費能力和消費預期依然沒有根本改變，産業關聯面極廣、資金依賴度極高的房地産業竟然能安然無恙，輕巧脫身，逆勢上行？

　　記者調查發現，目前推高樓市的因素多在“剛性需求”之外。一是投資性需求加速入市。上海閘北區內一熱銷樓盤的開發商告訴記者，1月-2月，前來買房的幾乎全是自住者；3月-4月，開始接觸到個別買房投資客了；5月以後，投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩餘的80余套房源“全部買下”。記者獲悉，在上海市中心“新天地”板塊，某高檔公寓3月份僅售出1套，4月至5月中旬已售11套。其中，有不少企業家、高管的資金是從主業中抽離而來。

　　二是各大機構、外資投行紛紛“唱多”造勢。最近，不少研究機構、專家毫不猶豫地開始“唱多”，而一些機構本身是開發商的客戶，利益關聯明顯。某機構分析師告訴記者：需要“唱空”就“唱空”，需要“唱多”就“唱多”。瑞銀、摩根士丹利、摩根大通等外資投行最近紛紛發佈地産走勢預測，對中國內地樓市普遍叫好。而據記者調查，有“唱多”的投行同時在悄悄地將持有的高檔物業出手。一位熟悉內情的業內人士告訴記者，不少投行的歐美總部資金遭遇困難，“‘老家’出事，他們要套現後回去‘救火’”。

　　三是開發商通過“假按揭”“自買自賣”等伎倆製造“虛假繁榮”。最近北京、杭州等一線都有媒體揭露出一些開發商通過上述手法“騙貸”的例子，這類做法還“放大”了實際交易量。

　　四是地方政府“托市”明顯。地方政府對遮遮掩掩的“托市”之舉屢見不鮮。比如，記者在東部某城市採訪發現，該市各基層政府今年以來輪流為當地開發商舉辦房交會。在一些地方，沉寂一段時間的“購房落戶”之聲再度響起。

　　5月後的樓市或將面臨更嚴峻考驗

　　雖然價量齊升，但樓市面對的絕非全然一派良辰美景。比如，進入4、5月份，北京樓市呈現出較大波動。北京市房地産交易管理網的截至5月30日的統計數據顯示，北京5月共賣出新房（期房）13067套，環比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環比下降。來自上海多家二手房仲介的數據則顯示，進入5月，由於房東頻頻“跳價”，房屋成交週期由以往的2-4天拉長到5-7天，市場觀望氣氛重回。

　　不少分析人士已在擔心，這一過程和過去瘋狂的時候如出一轍：投資者不斷入市，推高樓價，剛性需求再次被壓抑，市場調整的過程被打斷，而泡沫風險則逐漸累積。

　　經濟學家郎鹹平在自己的博客中説，實體經濟發展之後的回暖才是真正的回暖，大量實體經濟的避險資金進入樓市，對下一步經濟復蘇會帶來隱患，“這不是我們所鼓勵的，代價太大了，如果樓市的回暖造成的是實體經濟的衰退那就太可怕了”。

　　分析人士還認為，由於今年地方政府面臨著更大的財稅增收困難，對土地、樓市依賴性更大，這有可能再度使經濟被綁上樓市的“戰車”，房地産調整的步伐將更為艱難。

　　上海房地産專家顧海波表示，目前地方政府不應盲目“托市”，同時更要切實加快建設保障性住房的步伐，早日使經濟適用房上市，既直接保民生，又有利於促進樓市健康發展。（記者 葉鋒）

責編：韓文燕