專家：物業稅不會讓房價下跌 或促使繼續上漲

　　國務院公佈《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，特別提到今年將研究開徵物業稅。這一消息將爭論了幾年的物業稅又重新置於公眾視線內，同時也對樓市帶來不小的影響。物業稅到底會給樓市帶來什麼影響？會不會促使房價上漲還是下跌？著名經濟學家李開發在接受採訪時表示，物業稅出臺一般情況下不會使房價下跌，反而有可能使房價繼續上漲。

　　李開發表示，從事實上來説，物業稅與房價的漲跌沒有直接關係。物業稅開徵以後，對房價的調節作用不是因為它的出臺，而是它的稅率、徵收方法、徵收模式，以及減免或者優惠政策，這部分涉及到房價，並可以引導市場，因此從一般概念來説物業稅可以帶來房價上漲。

　　李開發從多個層面給出了他得出這一結論的理由，首先，物業稅從一次徵收土地出讓金等費用改為在持有領域分批徵收，開發商可以更多地拿到土地。在城市土地價格下降的時候，會有更少的大開發商擁有絕對多的土地，小開發商根本不能進入市場。因為大開發商可以拿很多的面積，交易次數會減少，它擁有實力。如果小開發商符合準入條件，比如要買價值十億人民幣的土地，必須一次性地壓清，比如五千萬現金交到一個賬戶上，這對小開發商不是容易的事情。然後還有開發多大規模的房地産開發商有多少資格，這樣就把90%的小開發商排除出，這樣有利於大開發商進一步壟斷房價；同時由於開發商持有的土地成本比較低，所以他的壓力比較小。哪怕這個房子一年賣不出去賣兩年，不需要減價銷售，因為是稀缺資源。

　　“現在城市人口的戶籍制度給房地産開發商幫了大忙”，李開發説，每年經濟的高速增長是百分之十，人口增長是千分之二甚至千分之五。通過産業發展，越來越多的人聚集到大城市，但是他們沒有買保障性住房的資格。這些人是城市經濟的貢獻者，但不是城市經濟的享受者。戶籍制度的矛盾促使很多人來到商品房市場，給高價商品房提供越來越多的客源。

　　而在與銀行關繫上，開發商也佔有有利地位。由於城市土地資源緊缺，當大開發商擁有土地的時候，銀行願意給它貸款，因為這塊土地特別值錢，如果不還銀行的貸款，就會把土地收走。隨著經濟發展，土地的價值越來越高；

　　李開發認為，從地方政府方面來看，他們現在的考核機制和管理方法也是希望房價上漲的。“儘管很多城市領導都希望房價下降，實際上房價下降涉及到幹部績效的考核，房價上漲的時候城市的GDP上漲，這就是城市的經濟增長力高。現在考核一個城市領導幹部的政績主要靠GDP。當GDP上漲以後，房價提高了，政府的稅收多了。”因此他認為，現在政府政績的考核和財政收入的增長與房價有關，政府與開發商之間是互利階層，如果想讓地方政府有效地平抑房價，必須在考核制度上進行改變。

　　“我們不能要求所有的開發商都具有高尚的社會道德，所以他追求高價無可厚非，你可以罵他，但是不能説他錯。”李開發認為，在徵收物業稅後，開發商的土地成本下降了，但是資源壟斷的絕對利益提升了。開發商是理性經紀人，只要能掙更多錢的時候，絕不會掙更少的錢，不會把自己的利益讓給大家。比如原來的房子賣兩萬塊錢一個平方，過一段時間調到兩萬五千塊錢，然後提出優惠10%。開發商作為企業代表，追求利潤就是他的目標，只能説有些開發商能夠約束自己的利潤需求，會把滿足消費者的需求當成重要條件。

　　他也表示，開發商的所有成本，最終都可以轉嫁到消費者頭上，而我國現在缺乏阻止其轉嫁的方法。在轉嫁的過程當中，除非是政府能夠放手，讓更多的流動人口進入城市戶籍，給他們提供保障性住房，城市的保障性住房應面向城市70%，乃至80%的人口。但是我國現在的經濟適用房到目前為止的銷售總量還未超過4-5%，所以依然是開發商主導的市場。

　　“所以正式物業稅出臺以後，一般情況下房價不會下跌，甚至有可能使房價繼續上漲”，李開發説。他認為最重要的還是要看稅率，不同的稅率和不同的政策在這個方面調整幅度的大小會導致房價的上漲和下跌，而不是只出臺一個物業稅就可以起到作用。物業稅當中的核心幾條是稅率是多少，是單一徵收稅率還是累進徵收稅率，是對自住房還是保障性住房的優惠政策。這三條的力度大小、徵收模式決定了能不能對市場進行調控，以及調控的作用有多大。

責編：王玉飛