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地産商又開始“圈地”高價地有捲土重來之勢

 

CCTV.com  2009年06月05日 08:42  進入復興論壇  來源:廣州日報  

  隨著今年以來樓市持續回暖,擺脫資金之虞的地産企業尋找新的土地儲備已成當務之急,而近期不少開發商確實已開始大手筆地拿地。市場擔心,連續出現高地價,是否會很快導致樓市新一輪漲價潮。

  現象:地産商又開始“圈地”

  由於樓市的持續好轉,加上資本金比例下調的最新利好政策,去年還在資金困境中掙扎的中國地産商,現在似乎已經緩過氣來,開始了新一輪的跑馬圈地。

  不久前,廣州2009年第一幅公告掛牌的住宅用地,經過四家公司約31輪的競價,最後被廣東佳兆業地産公司以高於底價65%,即3.18億元的成交價成功獲得,折合樓面地價達5910元/平方米。4月底,杭州上城投經46輪競價競得上城區南山路一地塊,樓面價4.6萬元/平方米,再次刷新單價地王紀錄。5月,富力以240%溢價率拿下北京廣渠路10號地。值得關注的是,對市場回暖一向保持謹慎的萬科最近也集中出手,以19.43億元在無錫、佛山購得超過87萬平方米的大型地塊,其中佛山地塊溢價50%。

  疑問:買地的錢從哪來?

  去年還連喊“差錢”的開發商近期踴躍入市、高價拿地,之所以如此有底氣,主要有三大原因:

  一是樓市的持續好轉,使得開發商銷售狀況超出預期,資金回籠加快。

  二是國家政策緩解資金壓力。根據國務院5月27日發佈的通知,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004 年的35%調低至20%,恢復到1996 年的水平,其他房地産開發項目的最低資本金比例由35%調低至為30%。這是房地産項目資本金比例自1996 年資本金制度建立以來首次調低,從而提高了開發商的銀行融資額度,對於資金饑渴型的房地産行業來説無疑是最大的一個利好。

  三是開發商融資環境好轉,僅在4月至5月間,包括華潤置地、龍湖地産、綠地、恒基地産、保利地産、金地、雅居樂、星獅地産、北京金隅、五礦建設等多家大型房地産企業已經融資及計劃融資總額超過520億元。融資方式包括增發、企業債、貸款(包括銀行授信)等。另外,北京金隅股份計劃赴港上市,此舉或率先開啟新一輪地産IPO大幕。

  趨勢:土地“低價期”或很快結束

  從這些企業的公告來看,雖然有部分融資用途是開發現有房地産項目,但多數房企融資是為了趕上土地市場“低價期”的難得機遇。

  克而瑞(中國)上海區總經理于丹丹表示,雖然商品房價量齊升,但地方政府目前顯得冷靜很多,在推地時對底價的設定相當理性和謹慎。

  根據中國地産網統計信息,今年以來,上海住宅用地的出讓價格與供給價格進入基本相符的時期,價格區間調整在1000至3000元/平方米之間。

  於是,很多開發商視目前為進入土地市場的絕佳機會。連一向以嚴控風險著稱的萬科也積極入市,令市場更加堅定回暖已經實質性到來。

  以最為火爆的北京市場為例,北京土地整理儲備中心網站數據顯示,5月份,北京共有23個地塊成交,成交金額達到61.70億元人民幣,較4月份暴漲481.73%。

  對於未來土地市場的出讓趨勢,多數專家認為,一場席捲全國的土地出讓潮剛剛開始,而目前較低的土地價格形勢或許很快就會扭轉。

  高地價潛藏風險

  “開發商的心態已從之前的保生存,慢慢轉變為謀發展。”中原地産研究中心總經理程澐説。

  “去年很多開發商都沒有拿地,今年如果再不拿地,在開發週期上會受到影響。”遠洋地産控股投資管理部總經理張耘表示。

  不過,程澐指出,在目前整體經濟有較大不確定性的情況下,一些資金不是很雄厚的企業缺乏大步擴張的勇氣,拿地的開發商大多是大型企業或者上市公司。

  同時,房地産開發商拿土地,更多的是出於戰略性土地儲備的考慮,這並不能代表他們認同樓市將由成交“回暖”走向價格“回升”。樓市冷暖的重要指標--房地産投資和新開工項目數據仍低迷,暗示了開發商的謹慎態度。

  高地價無疑是把雙刃劍,為催生樓市泡沫的同時,也會抑制市場需求,而這與政府希望穩定房價的初衷有所背離。“在市場未真正回升之前,高價地將成為企業未來的負擔,甚至潛伏了新的風險。”程澐説。   (金 霽)

  地價往往推高房價

  “地價上漲毫無疑問會推高房價。”寒桐投資有限公司總經理韓世同對本報記者指出,2007年廣州樓價的瘋狂,很大程度上與幾大標誌性地王出現相關。“當年9月份出現18700元的樓面地價,一下子把房價推到極端。”而從今年來看,拿地熱情似乎又重新高漲起來,6月10日,廣州將推出珠江新城D8-C3地塊,記者從廣州市國土和房屋管理局網站上了解到,這塊地已經吸引了多家開發商參與競價,廣州“新地王”很有可能在此誕生。

  不過,韓世同認為,隨著供應量的減少,房價的上漲以及購買力的消化,下半年房價還是存在很大的變數。

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責編:王玉飛

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