房地産新政不會推高房價 房價沒有不跌的理由

　　●降低入市開發門檻提升人氣

　　●加大投資力度建保障性住房

　　●投資性需求減少將抑制房價

　　●泡沫在市場長期調整中消化

　　5月27日，國務院正式宣佈下調商品房資本金比例，普通商品房由35%下調了15個百分點，已經恢復到1996年水平。中央此舉意圖十分清楚，降低房地産入市開發門檻，提升開發人氣，促使房地産儘快回暖。

　　1-4月份，全國城鎮固定資産投資增長30.5%，而房地産投資增長僅為4.9%，遠沒有走出去年低迷狀態。近日有媒體民意調查稱，有70%被調查者認為，中央此舉將推高房價。

　　我國房價總體上上漲幅度已經太大，遠遠超過國際通行標準，超過人民群眾承受能力，中央政策意圖不在推高房價，市場也未呈現繼續上漲行情。截止3月底，全國商品房庫存積壓增長30.5%，已經被購置待開發的土地高達12億平方米，市場不缺房，缺的是市，缺的是買方市場，現在中央降低開發門檻，意味相對供大於求的房市市場將被繼續注入新房源，實現供需均衡的唯一選擇是降低房價。

　　其實，房市要重拾漲勢，除了消除庫存壓力使之難以實現，還有更深層次原因：買方市場量能部分被“宣泄”，市場需求擴張的支撐因素已不復存在。

　　首先，宏觀政策貫徹民生為上理念，加大保障性住房建設力度成為房地産市場重要政策選擇。去年，全國保障性安居工程支出181.9億元，增長114.3%。今年政府工作報告又提出，今後3年要拿出9000億元政府投資，專門建設保障性住房。北京市在去年經濟適用房開發投資、新開工面積同比增長27%和23.8%的基礎上，今年擬開工800萬平方米保障性住房建設，竣工200萬平方米。上海在去年開工400萬平方米經濟適用房基礎上，今年再開工400萬平方米。大規模的保障性住房建設，將把相當規模的中低收入家庭的購買需求，從商品房市場分流出去。

　　其次，因為房價高得離譜，房屋租售比遠離常態，相對諸如股市等投資領域，房産投資和增值的價值基本喪失，以投資為目的的買方市場接近“歸零”。與此同時，前幾年作為買方市場的投資人，他們已經購得的房産也因投資價值喪失亟待出手。今年前5個月，北京市二手房交易數額均高於新建住宅簽約量，三四月二手交易量達到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場火暴，都將大幅度削弱買方市場力量。

　　房市很難再現“小陽春”，並不意味房市在短期內迅速蕭條、房價會暴跌、房地産市場泡沫破滅。一是我國城市化進程的加快、人民群眾收入水平持續提高，再加上我國計劃生育政策國情決定的家庭購買力，房市不缺接盤手，剛性需求具有內生持續增長特徵；二是房價下跌空間不大。在全國6萬多房地産商中，並不是所有開發商都是暴利獲得者，相當規模小地産商獲得的是微利，房價下跌“逼死”他們事小，他們背後的則是銀行。大批房地産企業倒閉，對金融系統將是災難；再説，保發展、保增長仍然是當前我國第一位的任務，在外需嚴峻形勢短期不會緩解、內需啟動依然困難的情況下，投資仍然是中國經濟的“定海神針”，房地産作為重要投資領域、作為關係眾多産業集群興衰的關鍵環節，保房地産就是保投資，就是保發展。

　　由於短期房價不具暴漲基礎、缺少暴跌條件，已經積累起來的房市泡沫，可能在房市長期調整中逐步“內消”。雖然“小陽春”難以再現，但因房市進入“騎虎難下”境地，房市動蕩將在所難免。中央“新政”推出，供方力量進一步增強，在買方市場進一步萎縮情況下，房價沒有不跌的理由。深度整合、築頂下行、逐步回歸理性，這當是我國房市發展的長期趨勢。

　　(作者任職于北京市崇文區委、經濟學博士)

責編：金文建