物業稅要開徵房價會下降? 對樓市股市影響幾何?

　　日前國務院公佈《關於2009 年深化經濟體制改革工作的意見》(下稱：《意見》)明確指出，要在2009年“深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅”。

　　什麼是物業稅？

　　又稱“財産稅”或“地産稅”，主要針對土地、房屋等不動産，要求其所有者或承租人每年按一定比例繳付稅款。

　　何時會開徵？

　　由於各種原因，短期內推出不大可能，採取什麼方式徵稅也未確定。

　　開徵後有什麼影響？

　　有助於擠出虛假房價泡沫，對房地産市場的長期發展利大於弊；對開發商和自住型購房者影響不大，對投資客打擊則比較明顯。

　　爭議焦點

　　是否開徵？

　　物業稅短期不可能推出

　　2007年全國人大就提出要研究開徵物業稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點開徵物業稅的消息。不過，由於各方面原因，物業稅至今未推出。

　　正坤財稅顧問有限公司經理、註冊會計師黃惠麗對本報記者表示，雖然國家已經表示推出物業稅，但近期推出的可能性也很小，因為房地産市場剛剛顯露出回暖的跡象，這時徵收物業稅無疑是雪上加霜，只可能等樓市真正好轉後。

　　知名房地産專家韓世同也對本報記者表示，各方對物業稅的概念、定義、稅基、稅率以及徵收方式等還要多方研究，因此，短期推出是不太現實的。

　　如何徵收？

　　按房價或租金比例交納

　　北京中原房地産經紀有限公司總經理李文傑指出，物業稅主要是對購買房産的個人或者企業，每年按照房價估值的一個固定比例或者按照租金的固定比例向政府交納一定持有環節的稅。

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，物業稅開徵後，可能先期針對企業徵收，中期針對個人購買的豪宅徵收，最後才會對個人購買的普通住宅徵收。這個過程預計會有三四年。

　　社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，在我國，土地屬於國家，轉讓的只是使用權。而買房人已經一次性交納了70年的土地出讓金，如果開徵物業稅，和原有政策如何銜接仍需要深入研究。

　　相關影響之樓市

　　徵收物業稅有利於穩定房價

　　專家表示，物業稅的開徵對整個房地産市場確實存在短期不利影響，主要是心理影響較大，而從長期來看，對樓市是利大於弊的。而且對行業不同環節，影響也有很大的差別。

　　目前，我國調控房地産市場的稅收手段主要集中于住房交易環節的營業稅和個人所得稅。但在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。

　　國家信息中心報告指出，較高的交易稅和零持有稅使得“囤積”房地産的機會成本較低，一部分居民保有住房的意願增強，投機性需求旺盛，造成房地産市場的虛假繁榮，也限制了存量房地産的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。

　　從國外的經驗看，物業稅不僅有利於打擊房地産投機、穩定房價，而且有助於改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

　　同時，較高的保有稅率可以避免業主空置或低效率使用房産，以盤活現有房産存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發展，從而更好地實現住房“經濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。

　　不同人群

　　對投資客：可能是致命打擊

　　黃惠麗告訴記者，如果物業稅開徵，對以投資為主的炒房客衝擊最大，因為他們持有的物業越多，稅收成本就越高，財務負擔也就越大。

　　對出租人：負擔不算大

　　對那些買房來出租的投資者，除了繳納租賃稅外，還要加收物業稅，可以説是重復徵稅，也會增加其稅收成本，投資回報率會下降。

　　但從我國香港地區的經驗來看，物業稅基本上相當於一個月或半個月的房租，如果將房産出租，那麼物業稅的負擔並不算大。如果空置的話，物業稅對買房人肯定會構成一定的負擔。

　　對購房自住者：一套房或免徵

　　普通購房者可能是物業稅開徵的相對較大受惠者。由於以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫産生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數購房者的需求。

　　此外，對擁有自住房産的業主來説，第一套住宅很可能免徵，因此，除非持有第二套和更多物業，否則並不會付出更多的成本。

　　急需買房者：恐難享“優惠”

　　物業稅徵收雖然有助於擠出房價泡沫，導致房價下降，但對於有急切購房需求的人來説，首先要明白，物業稅短期內是無法推出的，而且何時推出也難以確定，因此，把購房希望全部寄託在物業稅上並不現實，要根據實際情況和需求來決定是否出手。

　　昨日主要地産股紛紛下跌

　　國務院研究開徵物業稅消息傳出後，在二級市場上，房地産股應聲下挫，昨日房地産龍頭萬科A(000002)下跌3.01%。

　　“全景證券分析師”系統的實時監測數據顯示,昨日早盤地産板塊領跌大市,截至10:12,房地産開發經營板塊凈流出3.14億元,僅次於煤炭採選板塊。其中,萬科A凈流出8526.32萬元,金融街(000402)流出4789.69萬元。截至昨日收盤，地産股整體下跌1.38%，位居A股跌幅榜前三。

　　相關影響之股市

　　對開發商：有利有弊

　　開徵物業稅必定減少投資客的入市，投資客又是樓價短期內飆升的中堅力量，因此，韓世同表示，一旦物業稅落地，開發商的高端産品等銷售難度增加。

　　不過，廣州維森置業有限公司董事長張維綸表示，樓市的健康發展是要靠剛性需求支撐起來的，因此，物業稅開徵後，樓價趨於合理，自然會讓更多的剛性需求成長起來，這對開發商而言是最大的利好。

　　對上市房企來説，由於開徵物業稅後，炒房客受到打壓，開發商銷售難度增加，短期會影響上市房企的業績，但從實際情況來看，近期開徵的可能性很小，幾乎對市場沒有實質性衝擊。

　　券商觀點

　　上海證券：昨天房地産股的下跌，直接原因是物業稅的消息，但最主要的原因還是目前房地産市場出現一些不正常的現象，令投資者感到不安。

　　統計數據顯示，近期主要城市樓價均出現明顯上升，但成交量卻大幅下滑，投資者擔心房地産市場可能重新進入成交萎縮狀態。

　　海通證券：此次研究開徵物業稅消息的出臺，標誌著自2008年中以來偏寬鬆的樓市政策已經發生了轉變，後續利好政策有限。

　　國信證券：開徵物業稅是大勢所趨，但真正開始實施仍需要較長時間，預計在兩年左右。開徵物業稅將削弱房地産“投資品”屬性，有利於平抑房價、改變人們心理預期、合理引導房地産消費。

　　高盛證券：基於預期房價前景較佳，而且可恢復發展商毛利、收購土地節奏加快，令資産凈值增長復蘇，將內地房地産股12 個月目標價調高17%至1.36 倍。

責編：金文建