樓市供過於求 回暖根基不穩

圖為消費者正在南京一售樓處裏看房。安心攝(人民圖片)

　　一方面，1.36億平方米商品房空置，20億平方米項目在建，3.3億平方米土地待開發，樓市正面臨天量供給。另一方面，投資型需求遭遇國際金融危機大幅減弱，自住型需求又面臨購買力不足難題

　　同時，國際金融危機仍未見底，我國經濟企穩回暖跡象顯現，但不確定因素依然存在。此時，期盼房地産市場短期再現新一輪的牛市，是不現實的

　　近一週以來，媒體關於樓市的報道此起彼伏，唱漲的，唱跌的，歡呼熱銷的，質疑退房的，真真假假，讓人難辨東西。

　　房地産市場真是個看不透的迷局嗎？拋開短期的房價和成交量波動，多看看迷局背後的大局，或許能得到不少真實簡單的啟示。

　　市場供給數字龐大

　　分析商品房空置面積、房屋施工面積、待開發土地面積三大數據，我們可以看出，房地産市場供給依然十分龐大。

　　第一，商品房空置面積保持逐年增加的態勢。

　　從國家統計局發佈的相關數據看，以每年11月末為時間節點，2004年至今，全國商品房空置面積依次為：2004年0.99億平方米、2005年1.14億平方米、2006年1.23億平方米、2007年1.17億平方米、2008年1.36億平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面積總體保持逐年增加的態勢。

　　再看具體城市，根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈的調查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面積514.6萬平方米，同比增長33.1%。而根據國泰君安日前發佈的《上海房地産趨勢分析》，到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個月。

　　第二，今年以來房屋施工面積超過20億平方米。

　　房屋施工面積就是所有在建項目的面積。根據國家統計局發佈的數據，今年1—4月，全國房地産開發企業房屋施工面積20.1億平方米，同比增長12.4%。這意味著，未來幾年，將有20多億平方米的房屋陸續投入市場。

　　第三，粗算有3.3億平方米已購土地待開發。

　　根據國家統計局發佈的數據，2008年，全國房地産開發企業完成土地購置面積3.7億平方米，完成土地開發面積2.6億平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全國分別完成土地購置面積4億平方米、3.6億平方米和3.8億平方米，分別完成土地開發面積2.7億、2.7億和2.2億平方米。

　　通過連續幾年購置面積和完成開發面積的差值，我們可以大概了解有多少土地沉澱在開發商的手裏。初步計算，2006年到2008年，至少有3.3億平方米已購置土地未被開發。

　　有效需求不容樂觀

　　需求由購買力決定，沒有購買力的需求，不是有效需求。所以，通過數據和實例來判斷基本購買力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　第一，看看房價收入比。

　　判斷居民購買力的一個重要標準是房價收入比。它是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。目前國際上能夠接受的房價與收入比是3：1到6：1。根據易居中國研究院院長楊紅旭判斷，東部一線城市房價收入比普遍在12：1—13：1，遠超國際標準。

　　對於房價收入比的計算方法，儘管房地産界有人提出過質疑，算出的結果也五花八門。但迄今為止，對我國一線城市房價收入比的種種計算，沒有一種結果在6：1以下。

　　第二，看看實際購買者的負擔狀況。

　　根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公佈的數據顯示，今年1至4月，北京四環路以內的房價均價每平方米由1至3月的15124元漲到15593元。上述兩家單位的另一項調查顯示，2008年，北京市城鎮居民人均可支配收入為24725元。以這樣的收入水平，在北京四環以內買房，基本屬於空想。

　　不可否認，部分低收入人群會拉低平均數，而且主要依靠保障性住房解決居住問題。那麼，白領購買力如何呢？在北京工作的小張為記者算了筆賬。他加上女友的收入平均每月1萬元左右，年收入12萬元，除去基本生活開支，每年能存下7萬元。如果要買一套90平方米四環內小戶型，大概要花140萬元，存4年才夠首付28萬，得向銀行貸款112萬，選擇20年還清，總還款額160多萬，每月還款近7000元。買房就意味著，如果工資不漲，夫妻倆20年內喪失消費能力，只能為房子活著了。

　　第三，金融危機下，投資需求大幅減弱。

　　客觀地説，房價與收入的背離，並不是近期出現的狀況。在金融危機之前，高房價得以持續，一個重要原因是全球流動性氾濫，大量資金進入房地産市場，助長了投資型需求，推高了房價。

　　而國際金融風暴的大環境下，全球從資金流動性氾濫陡然轉向供血不足，房地産市場的投資型資金必然大幅減少。

　　更重要的是，房地産價格不可能總以投資需求為主導，健康的房地産市場必須要使房屋回歸其使用價值——居住，並重新讓使用價值和供求關係來決定價值。

　　開發商利潤居高不下

　　“暴利”，一直是房地産企業繞不過去的鬧心名詞。從來沒有哪一個行業像房地産業這樣盛産億萬富翁，各色富豪排行榜上，房地産富豪連年佔據半壁江山。儘管今年初房價似有鬆動的跡象，但房地産的暴利時代並沒有終結。

　　萬科是率先揭起降價大旗的開發商之一，但其年報和季報顯示，其最近3年的銷售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度僅下降了不到6個百分點，為 33.81%，但仍在30%以上。

　　而萬通地産的銷售毛利率連續3年在40%左右徘徊後，今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠地産，其2006年的銷售毛利率僅為8.64%，此後一路向上，至今年一季度，銷售毛利率已達52.99%。而上市公司2008年銷售毛利率平均在20%左右。

　　因為銷售毛利率只是利潤的一種靜態體現，所以也就有了華遠集團總裁任志強的房地産行業建設開發週期長，毛利率應該除以開發時間的説法，但是按照同一地産項目售價總是越來越貴的整體趨勢，同一項目的銷售毛利率隨時間推移將遞增，況且如果要是平均的話，也應該是將幾年的銷售毛利率進行動態平均，而不是同樣靜態地以一個項目的銷售毛利率除以項目開發時間。

　　此外，還有開發商抱怨土地成本提高影響利潤，但現在距離“地王頻現”的2007年已有兩年，按理説這些在財務報表中都應有所體現，但從三位地産大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

　　樓市走向服從經濟大勢

　　任何行業都有週期，房地産亦不例外，房價只漲不跌的神話在幾次調整中早已被戳破。但我國真正大規模興建商品住房，距今不過十幾年，特別是在1998年至2007年，還經歷長達10年的一波牛市，這也是房地産行業經歷調整一年有餘，仍“迷霧重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以來，房地産行業已經經歷了6個週期，特別是1997年的金融危機後，房地産市場就此進入嚴冬，至今還未完全恢復到當年的水平。

　　日本房地産行業在1990年達到頂峰後，由於經濟泡沫破滅，導致房地産價格出現大幅回落。隨後日本經濟增長率處於長期下降趨勢，房地産經濟也進入持續下降階段。

　　從香港和日本的例子中我們可以看出，房地産行業是與宏觀經濟聯絡極為緊密的行業，在房地産市場處於繁榮期時，國際經濟環境和當地的經濟形勢都處於景氣時期。

　　如今，國際金融危機仍未見底，我國經濟雖出現企穩回暖跡象，但經濟回升的基礎還不穩固，不確定因素依然存在。在這種情況下，期盼房地産市場短期內出現新一波的牛市，是不現實的。

　　需要指出的是，從國內外經驗來看，經濟繁榮，是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮，經濟繁榮是前提；反之，經濟復蘇了，樓市未必馬上復蘇。

責編：王玉飛