改善型需求入市看房價和政策 盲目漲價不可取

　　盲目漲價可能引起新的觀望

　　成交量上升——漲價——供應劇增——自住型需求漸減——成交量下降。沿著這樣的軌跡，各地樓市普遍經歷“小陽春”之後，釋放出不同信號。

　　受政策優惠、樓盤促銷和前期剛性需求大量積累的多重刺激，1—4月，全國商品房累計成交1.76億平方米，同比增加了17.5%，商品房銷售額7996億元。

　　在成交回暖的帶動下，一些銷售情況較好的項目開始漲價，大多數項目的優惠力度也有所減小。4月份，全國70個大中城市房屋銷售價同比下降1.1%，降幅有所減緩，比3月份縮小了0.2個百分點。環比上漲0.4%，繼3月份後連續第二個月環比上漲。作為市場關注的焦點，北京、上海、天津、南京、廣州、深圳等多數一線城市的房價，環比都呈一定程度上漲，一些品牌項目售價比春節期間上漲30%—40%。市場回暖、房價止跌回穩的跡象明顯。

　　隨著價格上漲，進入5月份，一線城市房地産市場呈現不同走勢。當多數城市交易仍活躍時，北京樓市成交量出現萎縮。北京房地産交易管理網數據顯示，5月1日至16日，剔除經濟適用房、限價房等政策性住房，5月上半月北京住宅期房日均成交348套，較4月份日均水平下降了21.4%。

　　業內普遍認為，漲價、政策優惠效應逐漸減弱和自住型需求的減少，是北京樓市成交量減少的主因。同時，媒體大量報道當前開發商利用“房托”和假按揭等手段製造項目熱銷假象，打擊了購房者信心。在市場回暖帶動各地住宅供應量不斷增加的背景下，如果房價盲目上漲、違規銷售現象猶存，有可能引起新的觀望，今後幾個月的成交量將面臨壓力。

　　改善型需求入市要看房價和政策

　　伴隨大量自住型需求在前期得以釋放，改善型需求被認為是今後支持市場成交保持活躍的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房價，二看政策能否給予更多支持。

　　對未來房價走勢的判斷，成為市場能否繼續回暖的關鍵。中國社科院日前發佈報告預測，今年上半年，在開發商資金壓力沒有根本性好轉、房價下降預期仍強烈的情況下，房價仍有震蕩下行壓力。下半年，如宏觀經濟進一步好轉，在各種利好政策作用下，一些前期市場調整較大的城市可能率先走出低迷，趨於真正的回暖。

　　不少開發商認為，目前的市場需求狀況不足以支持房價的全面上漲。繼續以合理的價格促進銷售，仍將是今年主要的市場策略。而選擇漲價的開發商也並非沒底氣。在適度寬鬆的貨幣政策作用下，信貸對房地産開發的資金支持已有所體現。一季度房地産企業的資金來源超過1萬億元，同比增長9.2%，其中國內貸款增長8%。不斷改善的資金狀況成為漲價最大的支撐。

　　政策面上，去年下半年以來，中央和各地都出臺了一系列促進住房消費的政策，其中大多數是僅實行一年的短期政策。中國房地産協會副會長朱中一認為：“這些政策對當前市場的刺激作用已體現出來，但成交量要穩定，仍需一些中長期的産業政策，加大住房消費支持力度。政策穩，市場才會穩。”

　　“我們現在還沒法明確、方便地區分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顧慮很大。”某地房管局局長告訴記者。多數城市對改善性住房的定義是“人均住房面積低於當地平均水平，購買第二套住房”，但業內人士反映，這樣的定義操作性不強，有關部門應儘快為改善型住房制定一個更易界定的標準。　

　　投資低迷，需信貸和土地支持

　　消化庫存的壓力和對後市預期的不明朗，使開發商的投資行為更謹慎。房地産投資的成績單並不像成交量一樣好看。

　　今年一季度，全國完成房地産開發投資4880億元，同比增長4.1%，比去年同期增幅下降28.2個百分點。房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅進一步擴大。完成土地開發面積同比下降11.3%，而去年同期則是增長11%。

　　“房地産業投資增幅大降，會影響今年全社會固定資産投資規模，對房地産業相關行業的發展也不利。”朱中一説，“如果這種狀況持續下去，將會影響今後兩三年市場的健康發展。”

　　“當前，適度降低開發成本，有利於促進投資穩定增長。”中國社科院城市發展與環境研究中心研究員李景國認為，可從土地和資金這兩大房地産開發的“命脈”入手，採取一些措施，改變房地産投資各項指標下滑趨勢。

　　隨著市場調整的深入和持續，土地價格和開發成本等下降，房市的投資風險已有所降低。在這種情況下，金融機構可對房地産開發信貸市場進行細分，提高對優質新增開發項目的信貸扶持力度。

　　土地方面，中國土地規劃勘測院總工程師鄒曉雲介紹，從一季度開始，地方政府改變了去年的消極態度，都在積極保持供應量，加大土地一級開發。

　　李景國説，在保持供應的同時，各級政府應適度加快批租節奏，適時下調土地出讓價格，適度放鬆從緊的土地購置政策，保障房地産開發用地供給穩定適度增長。

　　近期，上海、福州、天津等城市都出現了低價推地現象。北京、深圳、瀋陽也都採用了降低地價、提高地塊容積率和建築面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價或單價。

責編：王玉飛