二季度樓市走勢如何? 斷言市場回暖為時尚早

　　國家統計局最新發佈的數據顯示，一季度全國樓市走出了一波同比“價跌量升”行情，這和各地樓市“小陽春”的態勢也基本吻合，樓市呈現出上升發展的跡象。不過，就此斷言樓市整體“回暖”仍然為時尚早。進入二季度後，樓市走勢如何，既和市場博弈有關，也取決於整個宏觀經濟的基本面。

　　一季度樓市呈現“小陽春”

　　國家統計局數據顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%，其中，商品住宅銷售面積增長8.7%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%，其中，商品住宅銷售額增長24.7%。

　　一季度全國樓市走出了一波同比“價跌量升”行情，呈現了“小陽春”的態勢，而各地市場表現也充分印證了這一點。

　　國家在去年下半年起實行適時積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，金融機構存款準備金率有所下降，存貸款基準利率連續5次下調，中央及地方政府出臺了一系列利於房地産市場健康發展的政策。分析人士認為，一季度國內樓市的“小陽春”，説明政策效應開始顯現。

　　中國房地産指數研究院副院長陳晟認為，一季度樓市交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　市場需求仍較“脆弱”

　　樓市走勢和整個宏觀經濟的基本面有關。從目前公佈的數據看，一季度國內經濟形勢好于預期，但不確定因素仍然存在。

　　中國社科院最新公佈的商業藍皮書指出，受國際金融危機影響，中國的消費增速會放緩，房地産業的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預測，中國城鎮房價水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能出現于兩年之後。

　　“市場需求最終在何時，以及能夠有多大程度的釋放，除了取決於開發商能對價格做出多少讓步以外，還有購房者的心理預期等其他因素來共同影響，”戴德梁行策略發展顧問部董事王晨表示,預計未來第二、三季度對整個住宅銷售市場都是很微妙且關鍵的時期。

　　上海市房地産行業協會認為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復性和局部性的”，目前市場需求仍然比較“脆弱”。“謹慎樂觀”“有待觀察”成為不少業內人士研判當下樓市的關鍵詞。對於所謂的“拐點”，也有“6月”“9月”等種種預測，不一而足。

　　政府部門人士稱：“成交量是政府關注的核心數據。成交量的上升顯示政策的作用。”在上個月，有關主管部門也曾樂觀表示，全國樓市成交量在恢復。而在開發商看來，成交量的回暖是用價格杠桿調節換取的。對於回暖，利用價格杠桿調節買賣，恐怕還需要一定時間。即使成交量維持增長，仍然需要一個較長的時間消化，房價才能夠達到穩定平衡。即便是出現3月份較大幅度反彈，成交量有可能再次回落，原因是此輪迴暖主要依靠剛性需求，單純的剛性需求量難以支撐樓市較長時間。

　　基於政府部門和開發商的不同立場判斷，四大代理行的謹慎態度也在預料之中。戴德梁行發佈的第一季度報告稱，進入3月,市場上逐漸出現了一些回暖現象，但這並不意味著短期內市場就會恢復到之前非常活躍的狀態。其他各代理行對此判斷基本一致。

　　房市價格須回歸理性

　　在經歷了房市火爆的2007年和相對沉寂的2008年之後，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房産價格的走勢還看不準，但回落的價格讓他們心動。可以説，對於廣大的購房者來説，價格是購房的首要條件，只有當價格的回調到購房者的心理承受度時，購買力自然就會爆發出來。

　　易居中國分析人士表示，儘管2009年第一季度北京商品住宅市場呈現出回暖跡象，但龐大的市場存量和繼續增加的新增供應對京城樓市是不小的壓力，未來樓市能否保持一季度的活躍態勢，存在一些不確定因素，有待市場的進一步驗證。未來的價格走勢也有待觀察。

　　另一方面，由於很多購房者買房是借助於按揭的，所以利率對買房人的影響至關重要。北京科技大學趙曉博士認為銀行應該繼續降息，只有降息才能降房價。很多人都在關注開發商應該降價，但其實開發商的成本只是其中一塊，另外一塊則是交易成本，也就是銀行層面的費用。如果銀行利息降30%，就相當於貸款的利息降了30%，折算下來成本降了不少。

責編：金文建