市場環境變化，營銷也隨之變化。在樓市買賣雙方的持續對峙中，一些開發商已經坐不住了──在直接降價存在“風險”的情況下，越來越多的開發商選擇了“隱性降價”。
暗降顯現
雖然大部分城市今年以來的整體房價同比去年仍在上漲，但在時下樓市遭遇調整和淡季的雙重影響下，沒有多少樓盤能夠獨善其身。
如在成交量逐月下降的上海，不少在售項目加推新盤，其售價均低於市場最初的預期。佑威房地産研究中心據其對上海市房地産交易中心的數據監控發現，上周中遠兩灣城29套2-4樓房源集中成交均價為13842元/平方米，比該盤上半年21049元/平方米的成交均價跌了7200多元。而知情人士稱，這批29套低層房源是開發商以統一價格賣給內部員工的。還有，大華錦繡華城本月拿出沿馬路的1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元/平方米，其中5套特價房更是只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均價跌了5600多元。
浦東三林區域近期曝出的“大牌”之間價格戰更是令市場關注。萬科金色雅築先以裝修標準下調為名，將銷售均價下調2000元，從開盤時的18000元/平方米降至15000-17000元/平方米，後又每套房源再降10萬，相當於打9折。而萬科的壓力一方面是基於集團高層“做好最壞打算”的態度，另一方面也直接來自於周邊樓盤的競爭。如同板塊的金地灣流域推出的小高層房源報價只有13000-15000元/平方米，又與搜房網搞團購活動，借金地搜房聯名卡給予購房者優惠折扣，由此形成兩“大牌”暗中較勁的局面。
地方官員公開表示房價未降的北京樓市情況也相倣。資料顯示，從今年年初開始，北京就有不少樓盤不同程度地開展促銷活動，如買房送車、送旅遊、特價房等，而今部分樓盤的均價據稱已下降超過30%。
營銷回歸
“開發商現在對於定價態度倒不是很強硬，但對銷售速度要求很高，主要是想快速回籠資金，所以，為吸引購房者的營銷手段也越用越多，而不是像市場火熱的時候，不怎麼宣傳也照樣賣光。”一位不願意透露姓名的上海某營銷機構工作人員向記者表示。
業內人士分析，直接降價是開發商最不願意或者説萬不得已才會採用的手段，因為率先主動降價可能被“千夫所指”，甚至在“買漲不買跌”的觀念下加重市場觀望，同時也可能引發與前期已購房業主的矛盾，所以，“猶抱琵琶半遮面”的隱性降價方式成為開發商的首選。
不過，無論是明降還是暗降，手段的本質和目的都是一樣的。也有市場人士指出，目前一手房市場已經以隱性降價為主，但隱性降價缺乏一步到位的真實降價的衝擊力，所以市場成交量仍處低位。
對此，佑威房地産研究中心主任薛建雄認為，如今大多數中檔樓盤因去年漲幅過大而下跌，且去年漲得越多的樓盤今年將跌得越多，只有租金回報率高的樓盤才具有較強的抗跌性，才能吸引市場注意力，開發商所聲稱的地段、交通、環境、品質等因素，都可以量化為租金回報率指標來衡量其房産的價值。
行業反思
開發商認同並採取隱性降價手段，顯然也是基於其對樓市走向不太樂觀的判斷。事實上，在中央層面否認了“政府可能救市”的觀點後，開發商對於房地産調控“鬆綁”的願望也基本破滅，要想打破樓市僵局，可能還會採取進一步“行動”。
近期接連被媒體曝光的房地産企業內部郵件反映出了不少開發商的態度。如萬科總經理鬱亮表示，基於萬科早前“行業需要且必然進入一個理性回歸的調整期”的判斷，行業目前正在經歷的調整對於萬科來説，已不是猝不及防的突發事件。但短期來看，調整期內的確存在著諸多不確定性，行業資金緊張的局面在數年內也不會改變。萬科率先提出“公司應更為重視經營的穩健性和財務的安全性”，並對自己在“牛市”中的行為進行反思。
陽光100董事長易小迪則認為，此次房價的回調首先源於金融政策的收緊，而非市場購買力的萎縮。由於購房個貸與房企開發貸款雙重收緊，導致許多企業自身資金鏈緊張而引發了房價打折與樓盤促銷，不過，價格回調是理性的。而在今後市場供求關係發生本質轉變、市場競爭環境也相對充分的情況下，房地産企業會産生新的分化，但大企業也不一定安全，尤其是盲目追求規模擴張是有風險的。
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責編：李菁
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