經濟適用房趨於貴族化 這一趨勢要警惕

央視國際 (2002年11月02日 07:38)

　　市場報消息：專家預計我國當前的商品房空置率高達26％，遠遠高於空置率10％的國際紅線標準，積壓資金超過2500億元，居各行業不良資産之首。日前，中元國際工程設計研究院資深總建築師費麟提出，大規模建造的普通住宅小區規劃設計存在10種不良傾向：住宅貴族化、綠地公園化、鋪地廣場化、小品城市化、道路隨意化、配套商業化、風格歐美化、物業粗放化、裝修賓館化、景觀鳥瞰化等。規劃設計的誤區在一定程度上助燃了房市虛火，阻礙了房地産市場的健康發展。

　　面積設計把握分寸

　　以北京為例，儘管已累計開工經濟適用房437萬平方米，投入了15億多元，但許多老百姓還在喊沒房住，到底是誰買走了經濟適用房？據一項統計結果顯示，去年北京市16％的經濟適用房被中上收入者買走。記者在北京天通苑、回龍觀等小區看到，開著價值幾十萬元轎車的住戶大有人在。一些經濟適用房的面積甚至達到了兩三百平方米。一套148平方米的房子總價要65萬元，如果再加上簡單裝修的錢，將近70萬元。中低收入者有多少人買得起？

　　費麟指出，目前新建住宅貴族化趨勢日益嚴重，許多地方的經濟適用房出現了購買對象失控和戶型面積失控的問題。其主要原因是國家有關政策不明確，政出多門。拿有關部門出臺的住宅標準來看，“九五”標準中規定，三居室建築面積最多不能超過95平方米，而“小康標準”規定是105平方米，在“2000年示範工程標準”中規定是120平方米。標準一變再變，使開發商、設計師都很難把握。這種現象一方面造成經濟適用房供應緊張，一方面也使政府準備給窮人的卻補貼給了富人。

　　對普通百姓來説，到底多大面積的房子才算經濟適用？據調查，在北京近70％的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％，而目前的經濟適用房60％以上的房價在30萬元以上，大戶型、高價格擋住了中低收入者。

　　“綠色住宅”切忌貪大

　　專家指出，目前一些“綠色小區”的規劃設計片面強調多建草皮，追求表面的“高綠化率”。實際上“綠化”並不是簡單的“量”上的指標，更多的是強調和諧、協調。綠色住宅基本上圍繞三個主題：一是減少對地球資源與環境的負荷和影響；二是創造健康、舒適的居住環境；三是與自然環境融合。“住宅産業是資源消耗大戶，涉及到耕地、水、電、水泥、鋼、鋁等材料和多種資源，盲目追求‘綠色’標準會造成資源浪費。”費麟認為，美國是在人均GDP達到11000美元時開始推行綠色住宅，日本是在人均GDP達到4000美元時推行綠色住宅，而目前中國人均GDP不到900美元，現階段的住宅建設還處於消費型，以犧牲寶貴的土地資源、水資源而獲得市場空間是可悲的。比如，廣州的一個小區，為了強調“綠色豪華”，花費200多萬元把一些百年樹木從別處挪來，大規模開山、填湖、填河。它一方面誤導了消費者，同時對真正嘗試綠色住宅開發的企業造成很大的負面影響，破壞了綠色住宅的標準，最終影響其健康發展。

　　有關專家認為，為促進綠色住宅的發展，首先，必須制定出一個關於綠色住宅的較為完善的標準。其次，成立一個專家小組來對申請成為綠色住宅的小區進行評估並且予以掛牌認證。三是政府要給開發綠色住宅和綠色小區的開發商一定的政策優惠，引導他們依據主管部門制定的綠色住宅標準進行開發。

　　調整思路是大課題

　　住宅的設計是一項綜合了規劃、建築、環境、物理和心理的綜合性系統工程。目前國內規劃設計市場落後的一個重要原因是現行的體制滯後。

　　資料顯示，在歐美等發達地區，住宅的設計費要佔住宅項目整體投資額的5％，花費很多的精力和資金來作設計等軟體方面的投入；而國內項目設計費一般只佔3‰左右，只用很少的精力放到住宅設計和環境設計上。現在的建築規劃設計收費標準是1992年建立，整整10年過去，沒有調過價。這個收費標準存在兩個主要問題：一是價格不能反映成本；二是計算方法很不適應市場。

　　國外的設計者在進行設計前，會對項目進行詳細的市場調查，根據項目的地段、位置，開發商對項目的要求，提出最恰當的設計思路。而國內的設計者更多的則是由開發商自己提出設計方案，甚至包括陽臺怎麼做、戶型什麼樣都由開發商自己説，這就像自己上醫院看病，向醫生説了病情還得自己開藥。

　　我國傳統住宅設計正面臨兩方面衝擊：一方面，住宅被推向市場，為滿足購房者不同需求與層次，對住宅設計提出更高要求；另一方面，中國加入WTO後，國外房地産商逐步進入中國參與競爭。面對形勢的變化，我國傳統住宅設計思路將如何進行適時地調整是個大課題。

責編：陸玨如