上海各方拒絕經濟適用房 源於其監督成本太高
央視國際 (2002年09月29日 17:29)
經濟觀察報消息：經濟適用房的監督管理成本太高，這些成本存在於經濟適用房的立項、開發建設、銷售乃至消費的各個環節，結果是：它既不能滿足真正的低收入者，又讓政府患得患失。經濟適用房帶有明顯的“負和博弈”的色彩。
經濟適用房的弊端
當“經濟適用房”在有些城市重點推廣時，在上海卻已經淡出。
記者走訪了上海的兩個樓盤售樓處，詢問了一些購房者，均不知道還有經濟適用房，他們只知道商品房的概念。“錢多買好點的房子，錢少就買差點的房子，再沒錢的話就租房子，先過渡過渡。”有個小夥子這樣回答。
記者還走訪了上海的一些科研機構以及政府有關部門，回答基本一致：“上海各方已達成共識，目前不會搞經濟適用房”。
在全國各地與“經濟適用房”差不多的提法還有“安居房”、“解困房”、“平價房”、“微利房”等等，“出發點都是為了最大限度地解決低收入家庭的住房困難問題”，上海財經大學房地産經濟研究中心主任印坤華教授對記者坦言，“問題在於，經濟適用房的監督管理成本太高，這些成本存在於經濟適用房的立項、開發建設、銷售乃至消費的各個環節。”
由於經濟適用房是由政府減免地價並核定開發利潤率的，有些開發商採取暗箱操作，打經濟適用房的牌子，卻做著商品房的生意；也有少數開發商通過偷工減料來變相地提高他們的投資回報率。同時，因為經濟適用房的銷售對象明確是低收入家庭，因此，真正甄別購房者的實際收入水平也是個不小的工程。此前曾有多家媒體報道在北京某經濟適用房住宅區，高檔私家車出入頻繁，公眾譁然。“經濟適用房的概念深入人心，但做法卻常常不得人心。”一位房地産專業人士對記者説。
印坤華教授著重指出：“我國住房制度改革是一個複雜的系統工程，任何畢其功於一役的想法都是幼稚的，在實踐上也有極大的危害。我實際上不反對經濟適用房本身，我堅決反對的是任何形式的新價格雙軌制”。開發商對於經濟適用房同樣持懷疑態度：“與商品房相比，經濟適用房享有很多優惠措施和條件，這很不公平。優惠和歧視向來就是一枚硬幣的兩面，對他的優惠就意味著對我的歧視。經濟適用房的存在會使原本準備購買商品房的消費者分流，或者持幣待購。”
上海：廉租房登場
在推動住房保障方面，上海正在實行謹慎的“廉租住房”計劃：由財政撥款，向最低收入家庭及住房特困戶目前的測算標準是人均月收入290元以下，人均居住面積5平方米以下提供一定的租金補助，由貧困家庭自己在二手房市場尋找合適的住房，還有極小一部分傷殘／獨居老人等特困戶，由政府出面購買二手房産向其提供住所。截止到今年8月底，上海由廉租住房管理辦公室&&已經落實2843戶，其中117戶提供實物房産配租，其餘都採用發放租金的形式。
“上海的廉租房不是一個政府集中造房的概念”，市廉租住房管理辦公室主任董佳懋向記者反復強調。他表示，到目前為止，上海的廉租房政策實施頗有成效，但政府從未集中建造過任何形式的廉租房，“關鍵是資源的整合，即由政府有關部門&&，充分利用龐大而活躍的二手房市場”。
據有關資料顯示，2001年上海的新商品房交易量與二手房交易量之比為10.9，已經實現住房二三級市場的良好互動，絕大多數的市民已認同梯級消費，而這種住房消費觀念也進一步推動了上海房地産市場的健康發展：2002年上半年商品房預銷售與去年同期比較，登記預售增加49.9％，登記銷售增加19.5％，登記預售面積達1230萬平方米。
董佳懋主任還表示，廉租房屬於社會保障體系的有機組成部分，本質上是“愛心工程”。既然是獻愛心，就需要全社會共同參與，相關政策要扶持，在操作過程中也要講究藝術，不然就會適得其反，會對受幫助人造成不必要的傷害。這種傷害可能是社會的，環境的，也可能是心理的，“有的城市廉租房造好，政府花了很多錢，最後卻沒有人願意搬進去，足以為戒。”董佳懋主任認為，幫困就是要把真正有困難的人融入社會的大家庭，而絕不能用集中廉租房的形式把他們與社會割裂開來。上海沒有叫廉租房的成片區域，但同時廉租房卻又分佈于上海的各個小區和角落。
政府的角色
關注並保護弱勢群體是世界性的課題，在住房領域當然也不例外。上海拒絕經濟適用房，在某種意義上講，是因為上海深入地理解社會住房保障體系對於最需要得到幫助的居民的真實意義。
問題在於我國的總體住房水平在相當長的一個時期內，應該從消費的範疇去理解，還是從財産的角度去考察？也就是説，如果低收入家庭能夠以租房的形式進行住房消費，是否就意味著我們的住房保障政策目標已經實現？用經濟適用房來推動我國“居者有其房”的進程，到底合不合適？會對整個房地産業甚至宏觀經濟産生什麼影響？
一位外地的房産公司老總問記者，從理論上講，中國百分之七八十的居民都屬於中低收入階層，這麼多的經濟適用房有必要造嗎？能造得起來嗎？和過去的福利住房制度有區別嗎？
一個讓真正的低收入居民望梅止渴、政府患得患失的運作模式肯定有問題——經濟適用房帶有明顯“負和博弈”的色彩，政府似乎不應該成為遊戲規則的破壞者，而應該是遊戲規則的忠實維護者。在市場人士眼裏，經濟適用房在某種意義上是對市場經濟平等、競爭、自由、開放商業精神的踐踏。
“打個比方，在股票市場，政府的職責之一是保護中小投資者的利益，但保護利益決不是保證每個中小投資者都能賺錢；同樣的，在住房市場，政府的職責之一是保障低收入家庭的居住權，但保障基本的居住權利決不意味著保證每個低收入家庭都能購買自己的住房，”一位房地産專業人士説，“在美國，居民的自有住房比率目前是60％左右。”（趙新華）
責編：楊潔
