房地産業 升值空間有多大

央視國際 (2005年03月16日 14:08)

　　主持人：通過記者的調查，我們了解到，水岸星城項目實際上是今年福星科技房地産業務的一個關鍵了，光靠這個項目就能夠獲得和去年公司房地産業務等額的一個銷售收入，而公司另外兩個在建的樓盤項目也是進展順利。那現在我們再來連線中信證券房地産研究員王德勇先生，就這家公司，以及它所處的房地産行業做進一步的分析，你好王德勇，我們看到福星科技目前的狀況，是它今年有三個在建的樓盤項目，總的投資是37個億，而其中光是土地儲備就有8個億了，那麼目前福星科技的這種資金狀況，你認為它是否存在著一定的風險？

　　觀點：風險取決於五是未來市場變化和新增項目

　　王德勇（中信證券房地産行業研究員）：如果把福星科技作為一個房地産公司來看待的話，它現在應該還處在正常的範圍之內，那麼從它的風險來分析，就按現有的房地産業務來看，那麼它的風險主要來源於房地産市場本身的風險。特別是比方説現在這個房價的波動，那麼還有它項目的銷售進展情況，那麼這些如果不出現問題，那麼公司的資金鏈就應該能夠保證。

　　主持人：那實際上你提到福星科技面臨著市場的風險，主要是房價的波動，應該説整個房地産行業都是面臨這樣風險的，而且對於這個房價，我想很多投資者都有感受，比方説前一段，有媒體報道説，像上海的房價現在已經超過了北京了，很多地方的房價漲的都非常快，那麼你覺得以後的房價走勢會怎麼樣呢？

　　觀點：投機性需求推動房價加速上漲

　　王德勇：應該説從過去一段時間，中國的房價是在經歷了一個快速上漲的過程，比方説在2004年住房的價值從4％的漲幅一直提高到15％，那麼應該説從目前來分析，房價上漲的原因，就是很大一部分是由於投機需求所導致了，那麼在這種情況下，應該説全國性房地産的泡沫已經在産生和發展之中，那麼這個問題應該説引起了社會方方面面的重視，其中包括政府的重視，這次兩會上政府工作報告也提出把抑制房價作為2005年政府工作的重點之一，那麼我想在這種情況下，就是政府應該會出臺一系列的政策，來抑制房價過快的上漲，那麼應該是一種非常必要的。那麼在這種情況下，房價像過去這樣的快速上漲，應該不能再繼續維持下去，我想房價的波動是一個必然的

　　主持人：那麼我們看到，到目前為止房地産類的上市公司公佈年報大概是有20多家，這在整個房地産類上市公司的大概是三分之一左右，從已經公佈年報的情況來看，你覺得其中有什麼比較突出的熱點，值得我們關注呢？

　　王德勇：我想今年的房地産上市公司年報，最突出的一個特點，就是今年的房地産上市公司業績的普遍高速增長，那麼整個來看，向這20家房地産上市公司公佈年報，那麼凈利潤增長幅度平均已經超過30％，那麼其中還有為數不少的都是超過50％的高增長。

　　主持人：那麼30％的平均水平確實很高了，接下來還會有40多家的公司要公佈年報，那麼你覺得這些沒有公佈年報的公司當中，有哪些可能它的業績增長的更快，而且你覺得未來房地産板塊的投資價值如何呢？

　　王德勇：我想從還沒有公佈年報的房地産上市公司來看呢，應該其中還有不乏是業非常優秀的公司，而且就從今年的情況來分析，可能也會出現高增長的這種業績情況。其中包括像業內的龍頭公司，比如説像萬科，金地，？？建設包括（伊層）股份，這樣一些公司，我想備受業內普遍關注的公司，目前還沒有公佈年報，我想從他們這個公司年報，市場普遍的預期，還是會有比較高幅度的增長。

　　主持人：你覺得他們的業績增長，大概會達到有什麼樣的水平？

　　王德勇：我想30％是個底線，應該有不少的還是要超過50％，這種業績的增長，其實主要來源於兩個方面，一個就是在收入規模的增長，第二一個就是因為房價的上漲，導致了毛利率在提高，這兩種變化導致了利潤的大幅增長。

　　主持人：你對房地産板塊的判斷呢？

　　王德勇：我想對整個板塊來説呢，應該説進入2005年以後有一個比較高的漲幅，那麼同時我們看到房價已經受到社會各界的關注，剛才我們也談到，這房價今後可能會出現波動，那麼正好在短期內，應該是整個板塊是處在一個相對高的位置上，那麼我想在短期內板塊出現調整的可能性是非常大的。

責編：劉科研 　來源：CCTV.com