投資者和上市公司面對面——走進萬科（2004.06.16）

央視國際 2004年06月17日 09:43

　　主持人：今天，中國證券欄目組織的投資者與上市公司面對面活動走進第二站—萬科，作為國內最大的房地産上市公司，萬科一直是投資者關注的對象。而從去年央行的121號文件到今年春天的一系列房地産緊縮政策，讓萬科的發展路途頗為坎坷，那麼，萬科又將如何面對這種政策困局呢，帶著這些問題，我們和投資者一起走進了萬科。

　　

　　記者：這一系列頻繁出臺的緊縮政策已經給房地産企業的生存環境帶來了明顯的變化，投資者也在關注，作為房地産龍頭企業的深圳萬科又會受到多大影響，萬科又將何去何從呢？我身後的投資者就帶著這些問題和我們一起走進了深圳萬科。

　　一走進萬科的展示大廳，投資者立即被獨具匠心的設計以及漂亮的樓盤照片所吸引，引得眾多投資者駐足流連，但與政策對公司的影響相比，這些顯然稍顯遜色，部分投資者已迫不及待的圍住了總經理鬱亮。

　　投資者：對你們的資金面是否會産生影響 ？

　　鬱亮 萬科企業股份有限公司總經理：一定會産生影響，對我們的運作也會做很多的變化，我們的這種策略調整，從121號文件開始之前，我們一直就做安排了，我們一直沒有放鬆過。

　　投資者：連續兩次發可轉債，是否也是對資金緊缺的一種補償措施？

　　鬱亮：這個我不敢有這麼高的預見性，但確實，公司成長總是需要錢。

　　鬱亮的解釋，顯然並沒能讓投資者得到一個明確的答案，因此在面對面交流中，緊縮政策依然是交流的主線。

　　投資者：宏觀調控！緊縮政策！宏觀調控！

　　面對諸多有關政策的提問，鬱亮表示，緊縮政策確實給萬科帶來了不小的影響，僅項目資本金一項就會有75%的增長，但他也表示，緊縮政策同時也提供了規範發展的行業環境，並使得上遊原材料産品的價格出現了回落，抵消了一部分政策對資金面的影響。

　　鬱亮：年初估計，（鋼材漲價）對我們每平方米造價會增加80元左右，目前為止，鋼材價格又跌下去了，到目前為止，（每平方米）價格只增長了40元左右，就是降了一半，我相信這個價格幅度還會往下降

　　原材料價格的持續下降，使萬科在開發成本得到了有效的控制，也讓投資者對政策帶給萬科的影響有了一定的了解。然而此時，讓鬱亮頗為自豪的土地儲備，卻成了投資者對萬科的又一個擔心。

　　投資者：這個土地儲備，肯定是在宏觀調控以前，拍得地，那麼我們現在這個土地儲備，對我們公司來説，處在一個什麼樣的水平，是多了，還是少了

　　鬱亮：新的規則情況下，新的要求下，我覺得，土地儲備並非越多越好，新的要求下，土地儲備越多，意味著資金佔壓越多，資金佔壓多了，影響週轉，影響回報。

　　目前，萬科土地儲備量近900萬平方米，高居地産類上市公司之首。但在新的政策環境下，土地儲備卻成為佔用資金，影響資金週轉的最主要原因。而一季度，萬科的短期借款高達31億，同比增長了近100%，因此，鬱亮也向投資者表示，萬科將尋找其他方式，解決依賴銀行融資開發土地的問題。

　　鬱亮：我們必須走其他方式解決土地儲備，比如説合作問題，我們希望擴大合作，來維持萬科的成長，減少對銀行的依賴，減少現金的支出。

　　鬱亮表示，資金的緊張，也使得萬科彎下了高貴的身軀，尋求合作。4月中旬，在深圳香蜜湖競標中，萬科首次與華僑城、招商局聯手；而在廣州，萬科以銷售款償還開發資金方式與一公司合作。目前，合作開發，已讓萬科嘗到了甜頭，在一定程度上，解決了資金的困境，而這對萬科來説，僅僅是一個開始。

　　主持人：在面對面交流中，政策對公司的影響一直是主要的內容，投資者在與高管的對話中，也了解到，在新的政策環境下，拓寬融資渠道，加強對外合作已經成為萬科的一種策略選擇。可以説，政策的變化已經讓萬科的發展策略發生了改變，那麼這是否又會影響萬科的銷售、萬科的業績，成為了投資者關注的另一個主要問題。

　　4月的春天，在政策緊縮陰影下，萬科交出了一份靚麗的季報，公司利潤增長150%，而同期，萬科在二級市場也出現了30%多的增長，但這種雙雙增長，卻成為對話交流，投資者最為尖銳的質疑。

　　投資者：萬科公司今年一季度利潤增長了150%，原來一直是30%左右，一季度這個利潤是不是我們做賬做出來的，我們（萬科）是不是有配合二級市場炒作之嫌，不好意思，可能尖銳一點。

　　鬱亮：其實，這個問題也沒那麼嚇我，沒關係，確實呢，房地産利潤的體現有一定不確定性，我們第一季度增長多，正好有兩大高檔樓盤來算，我們就贏利比較多了。

　　對於這種比較尖銳的問題，一直沉默的董秘肖莉也連忙作了進一步的解釋。

　　肖莉 萬科企業股份有限公司董秘：關於房地産作賬，許多人都會有疑問，到底是怎麼來做賬，房地産收入的確認是以竣工為確認標準，我們在一季度結算的這些項目，有一些是在去年賣了，是在去年下半年賣了，比如上海的蘭喬聖菲，但是我們在安排這個工程的時候，它沒有竣工。

　　投資者：那麼現在投資者擔心二、三、四季度業績會怎麼樣？

　　鬱亮：在過去五年，我們制定的目標一直是以30%來增長，（目前）萬科已經有幾十個項目在手裏同時操作，所以從全年來看，我相信是一個比較均衡的數字。

　　雖然鬱亮的回答頗為模糊並留有餘地，但由於一季度150%的增長，投資者認為萬科全年最保守的增長也應該大於30%。但緊縮政策下，萬科的銷售又是否能夠保證公司業績的這種增長呢。為了能夠眼見為實，下午，記者與投資者一起來到了位於鹽田區的萬科東海岸一期項目。一來到東海岸，銷售情況馬上成了投資最關心的問題。

　　投資者：一期什麼時候竣工啊？

　　銷售人員：竣工啊，現在已經入夥了，4月底就入夥了。

　　投資者：賣得呢？

　　銷售人員：現在都已經賣出97%了，賣得非常好

　　投資者：二期呢？

　　銷售人員：二期呢，現在在排號中，大概預計在10月份發售。

　　在了解了銷售情況後，風景優美的社區環境、獨具匠心的産品設計以及公寓、小高層、獨立別墅等多種樓盤立即吸引了投資者們的眼球，後現代主義的設計、像造汽車一樣造房子的理念讓投資者對萬科的産品有了深刻的了解，而一棟價值430萬的獨立別墅樣板間則讓投資者駐足停留。

　　投資者：賣掉了麼？

　　銷售人員：這套樣板房已經賣掉了。

　　據銷售人員介紹，一期多樣化的産品設計和較周邊樓盤低近3000元的售價成為東海岸銷售火暴的重要因素。而一期的良好表現也讓投資者對二期的贏利充滿了期待。

　　投資者（施斌）：二期的銷售均價能有多少？

　　陳麗明 深圳萬科房地産公司總經理助理：我覺得，（二期）售價想象空間比較大，我估計，售價能漲1000多塊錢，我們的利潤率就從這裡面出。

　　良好的品牌形象，以及産品與服務的優勢，不僅使東海岸，也使萬科的多個樓盤都保持了良好的銷售表現，保證了萬科多年來持續穩定的增長。而投資者也對萬科的銷售和業績做出了自己的判斷。

　　聯合證券房地産行業研究員 戴立洪：像萬科這種房子，我感覺它總是相對好賣一些，覺得它品牌在這個地方，大家對它的信任。

　　投資者：萬科利潤方面，應該是30%，絕對不成問題，每年啊，遞增30%，絕對不成問題，在我看來，是比較保守的。

　　博時裕富基金經理 施斌：在正常情況下，應該會達到這一數字 應該可以達到。

　　一天的交流和實地考察，讓投資者對萬科有了更深的了解，萬科的管理、品牌與銷售也給投資者留下了深刻的印象，但是在投資上，投資者之間卻出現了一定的分歧。

　　博時裕富基金經理 施斌：我們一直比較看好萬科，確實因為，覺得這個公司管理、質地都不錯，透明度也相當高，跟投資者的交流也非常多，相對來説，投資這種企業，我們也比較放心。

　　個人投資者：對萬科來説，目前來看，還是又恢復了信心，但是投資上可能還要謹慎考慮吧，這個是要時刻保持清醒。

　　個人投資者：對，東西是好的，是我什麼時候要拿。

　　個人投資者：和他我有同感，目前整個國家宏觀調控對它還是有影響的，我們要看看這個影響到底有多大，到什麼時間結束，到那個時候才，但是我們會盯著它。

　　記者：在萬科東海岸，我們結束了一天的行程，我們感到，經歷了20年風雨的深圳萬科，已成為房地産行業中最優秀的企業之一，但正像投資者所關注的，如何規避政策風險，將緊縮政策帶來的影響降低到最低點，是萬科目前面臨的最主要問題，對此，我們也將和投資者繼續關注。